Bất động sản Phú Quốc 2016: Bài toán chờ đáp án?

2015: Sau một năm nhìn lại

Từ khoảng tháng 06/2014, việc đầu tư đất ở Phú Quốc nổi lên như một hiện tượng của thị trường bất động sản tại Việt Nam. Với những chính sách đặc thù có hiệu lực từ năm 2014 như miễn phí thuê đất, giảm 50% thuế TNCN, thuế TNDN 10% thay vì 22%. Phú Quốc được xem là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn. Các tập đoàn Vingroup, M.I.K, BIM Group, Sungroup, CEO… đã không bỏ lỡ cơ hội này.

Làn sóng đầu tư cá nhân diễn ra sôi nổi mà phần đông là các nhà đầu tư đến từ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Thời điểm cao trào 1 ngày bộ phận tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng phải thực hiện hơn 30 giao dịch. Người bán thay đổi giá 2 – 3 lần trong 1 ngày, sẵn sàng đền cọc gấp 2 – 3 lần để bán với giá cao hơn. Một thửa đất đổi chủ 2 – 3 lần trong tháng.

Việc đầu tư, đầu cơ, chuyển nhượng đất với sự tham gia của các bên nhộn nhịp chưa từng có tiền lệ tại Phú Quốc. Điều đáng nói là người mua bỏ qua các yếu tố về Pháp Lý cũng như Quy Hoạch Chức Năng/Xây Dựng của thửa đất.

Quy hoạch chức năng đất - yếu tố đặc thù của Phú Quốc

Phú Quốc là một trong những địa phương đầu tiên trong cả nước có Quy hoạch Phân khu chức năng. Theo quyết định 633/QĐ-TT của thủ tướng chính phủ toàn bộ Đảo đã được quy hoạch mục đích sử dụng chi tiết cho từng phân khu đất: Rừng Phòng hộ, Công Viên Cây Xanh, Đất Du lịch, Giáo dục, Y tế… Điều đáng nói, trong quy hoạch chỉ có khoảng 6% diện tích đất dành cho chức năng đất ở.

Quy hoạch tổng thể tới năm 2030 (Nguồn: Công ty Savills.)

Những khu vực Đất ở, dành cho việc phân bố dân cư đều đã được thiết kế chi tiết 1/2000 và do các công ty uy tín trong và ngoài nước đảm nhiệm. Đặc biệt phân khu đô thị Dương Đông và An Thới được công ty Nikkei Sekkei của Nhật Bản thực hiện với chi phí 1.2 triệu USD.

Khoảng giữa năm 2015, UBND Phú Quốc khuyến cáo người mua đất nên tìm hiểu thông tin quy hoạch chung của huyện đảo; xác định nguồn gốc, thông tin về thửa đất cần mua để nắm rõ thực trạng thửa đất. Phú Quốc hiện nay đã có những quy hoạch chi tiết, ranh giới dự án rõ ràng; khu vực nào cho xây dựng bao nhiêu phần trăm, khu vực nào cho phép xây dựng, giới hạn tầng cao, mật độ xây dựng… Bên cạnh đó, UBND Phú Quốc tăng cường quản lý, kiểm tra và kiên quyết xử lý việc xây dựng trái phép, không phép, sai phép, sai quy hoạch.

Chính sách quy hoạch được ban hành tác động không nhỏ đến việc đầu tư tại Phú Quốc. Chia sẻ với chúng tôi, ông Trần Quốc Minh, Giám đốc điều hành Công Ty Đất Vàng Phú Quốc cho biết:

“Giai đoạn giữa 2014 đến khoảng nửa đầu 2015, do thị trường đang diễn ra cơn sốt trong việc kiếm lời nên nhà đầu tư không chú ý đến quy hoạch thửa đất cũng như tình trạng pháp lý. Thời điểm hiện tại khi thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt, nhà đầu tư có nhiều thời gian để tìm hiểu thông tin hơn vì vậy những thửa đất có quy hoạch “xấu” thường rất khó giao dịch thậm chí nhà đầu tư chấp nhận giảm từ 30% đến 50% so với giá thị trường nhưng người mua vẫn không mặn mà ….”

Khu vực trung tâm Dương Đông chiếm hơn 50% tổng lượt giao dịch trong tổng 2500 lượt giao dịch bất động sản cá nhân năm 2015

Xu hướng đầu tư năm 2016

Cuối năm 2014 đến hết năm 2015, việc giao dịch bất động sản nhộn nhịp đã đưa giá đất tại Phú Quốc tăng từ 2 đến 4 lần so với thời điểm trước, đã khiến nhiều nhà đầu tư chùn tay trong năm 2016.

Các nhà đầu tư nhận định thị trường bất động sản Phú Quốc bắt đầu giảm nhiệt, tuy nhiên, theo ghi nhận của Đất Vàng Phú Quốc thì trong 3 tháng đầu năm Phú Quốc có trên 700 lượt giao dịch chuyển nhượng (báo cáo không bao gồm các giao dịch chuyển nhượng trong các dự án Bất động sản nghỉ dưỡng). Có thể kết luận, tín hiệu giảm nhiệt không nằm ở tần suất giao dịch mà nằm ở giá trị giao dịch.

Xu hướng mới của những nhà đầu tư cá nhân đang dịch chuyển dần sang những thửa đất diện tích nhỏ với tầm tiền dao động từ 400 đến 700 triệu cho một nền nhà quy hoạch tốt diện tích ~100m2, thay vì những nền đất lớn với diện tích vài công hay vài hecta như thời điểm trước. Giá đất ổn định hơn nên nhà đầu tư có nhiều thời gian cho việc đánh giá xem xét các yếu tố Vị Trí, Quy Hoạch, Pháp Lý trước khi thực hiện giao dịch.

Mặc dù xu hướng đầu tư mới nhưng những yếu tố cốt lõi mang lại giá trị của 1 thửa đất tại Phú Quốc vẫn không đổi vì vậy chỉ những nhà đầu tư am hiểu về thị trường, am hiểu về quy hoạch mới chiếm được thế thượng phong.