Bất động sản Tp.HCM: Vì sao giá tăng nhưng vẫn cần... giải cứu?

TỪ GIẢI CỨU CHÍNH SÁCH…

Hàng loạt dự án bất động sản tại TP.HCM chờ giải cứu vì vướng chính sách. Mới đây, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HOREA) đã tổng hợp cho thấy trên địa bàn thành phố đang có 32 dự án bị vướng mắc, chưa được giải quyết của 21 doanh nghiệp.

Cụ thể, Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành đang vướng tại Dự án Nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc (quận Bình Tân). Dự án này được điều chỉnh từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cho thuê và đã được UBND Tp.HCM chấp thuận. Tuy nhiên, công ty chưa nhận được quyết định miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội, do đó 19 căn thương mại chưa có sổ hồng, dự án chưa vay được vốn ưu đãi, chưa được áp thuế suất ưu đãi…

Dự án Chung cư Nhà ở xã hội Nam Lý (quận 9) của CTCP Địa ốc Thảo Điền gần 10 năm chưa triển khai được dù công ty đã hoàn thành đầy đủ các thủ tục, nhưng vẫn chưa được giao đất. Nguyên nhân, dự án này trước đó đã được Thủ tướng quyết định giao đất cho CTCP Địa ốc 10. Do có những sai phạm trong quá trình đầu tư xây dựng, nên CTCP Địa ốc 10 và dự án đã bị thanh tra và toàn bộ hồ sơ đang được Cơ quan Cảnh sát điều tra thụ lý.

Cũng "dính" đến CTCP Địa ốc 10 là dự án Khu nhà ở Him Lam (quận 9) của CTCP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Him Lam. Do CTCP Địa ốc 10 đến nay vẫn chưa hoàn thành trách nhiệm của chủ đầu tư chính, chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng và xây dựng hệ thống hạ tầng và dự án này đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thanh tra, điều tra, nên dự án Khu nhà ở Him Lam vẫn chưa được giao đất để làm sổ đỏ cho khách hàng.

Một thực trạng phổ biến là việc chậm tính tiền sử dụng đất dự án cũng là vướng mắc chung mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải gánh chịu thiệt hại.

Dự án Chung cư cao tầng An Bình (quận Tân Phú) thuộc CTCP Địa ốc Sài Gòn đã đưa vào sử dụng từ tháng 10/2012. Do một số vướng mắc về pháp lý, nên tháng 5/2018, UBND Tp.HCM mới có quyết định số 1937/QĐ-UBND về chuyển mục đích sử dụng đất dự án. Nhưng đến nay, dự án vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất để công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và làm thủ tục cấp "sổ đỏ" cho người mua nhà.

Đến cuối năm 2020, Sở Tài nguyên Môi trường Tp.HCM đã cấp 11.114 sổ hồng. Riêng hai tháng đầu năm 2021, đã cấp 3.265 sổ hồng cho khách hàng của các dự án nhà ở thương mại. Hiện còn khoảng 20.000 căn hộ nhà chung cư chưa được cấp sổ hồng

Một tình trạng nữa là các dự án có quỹ đất hỗn hợp (phải chuyển mục đích sử dụng đất) chưa giải quyết xong trên địa bàn Tp.HCM vẫn còn nhiều và phải làm lại thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2020.Chẳng hạn, dự án Khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng của CTCP Gamuda Land; Dự án Khu căn hộ tại phường Bình Thuận, quận 7 của CTCP Đầu tư Bất động sản Hưng Lộc Phát; Dự án Phước Kiển, huyện Nhà Bè của CTCP Quốc Cường Gia Lai…

Theo đó, các chủ đầu tư dự án có quỹ đất hỗn hợp đề nghị UBND Tp.HCM sớm giải quyết thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư" trên cơ sở các dữ liệu sẵn có đã được thực hiện tại các Sở, ngành chấp thuận trước đây, để rút ngắn hơn thời gian làm thủ tục hành chính.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, vấn đề khó nhất là việc xác định tiêu chí phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư đủ điều kiện để tách thành dự án độc lập. Vì hầu hết phần diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án đầu tư là đất rạch, kênh mương nội đồng, đường, bờ đất…thường có hình dáng bất định hình, nằm rải rác, xen kẽ, hoặc không có "số thửa đất" được đăng ký quản lý trong sổ bộ địa chính của địa phương.

HOREA đề nghị UBND Tp.HCM giao Sở Quy hoạch Kiến trúc chủ trì phối hợp cùng với Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Giao thông Vận tải, Sở Kế hoạch Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Tư pháp xem xét từng trường hợp dự án cụ thể.

Tập đoàn Novaland cũng đang kiến nghị được tháo gỡ vướng mắc tại 10 dự án, gồm: Khu chung cư Cô Giang (quận 1), dự án Trung tâm thương mại, văn phòng, officetel và căn hộ tại số 151-155 Bến Vân Đồn (quận 4), 7 dự án tại khu vực quận Phú Nhuận…

Hiện quy trình thủ tục đầu tư xây dựng và thời gian thực hiện từng thủ tục hành chính tại Tp.HCM đã giảm còn 215 ngày làm việc, so với trước đây khoảng 3 năm.

Khẳng định ngành bất động sản có vai trò, vị trí quan trọng, quan hệ mật thiết với nhiều ngành, nhiều thị trường khác, như vốn, lao động, vật liệu xây dựng… ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND Tp.HCM, yêu cầu các cơ quan liên quan phải tập trung tháo gỡ, đẩy nhanh tiến độ các dự án BĐS vì thời gian qua triển khai rất chậm. Việc chậm trễ này có nguyên nhân, do công tác thanh kiểm tra, kiểm toán, Tp.HCM phải làm việc rất nhiều, riêng Thanh tra Chính phủ thanh tra 164 dự án, khi thanh tra dự án phải dừng lại.

Thống kê cũng cho thấy, trong 9 nhóm ngành dịch vụ quan trọng đóng góp 56,5% GRDP của Tp.HCM, bất động sản chiếm 4,2%, đóng góp 8,2% ngân sách thu nội địa.

…ĐẾN GIẢI CỨU PHÂN KHÚC

Hiện dân số trên địa bàn Tp.HCM gần 13 triệu người, bao gồm khoảng 3 triệu người nhập cư, mỗi 5 năm lại  tăng thêm 1 triệu người (theo số liệu từ Công an Tp.HCM). Điều này gây áp lực về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội rất lớn, nhưng đây cũng là tiềm năng lớn cho doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM, cho biết cơ cấu sản phẩm bất động sản tại thành phố đang mất cân đối, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao nhất, từ 25,2% lên 42,1%, vì đa số doanh nghiệp lựa chọn phát triển sản phẩm theo phân khúc cao cấp và trung cấp.

Hầu hết các chủ đầu tư đều cho rằng chính sách của Nhà nước chưa khuyến khích đầu tư vào phân khúc bình dân cùng với giá đất quá cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào đây thấp, chủ đầu tư không mặn mà.

Trong khi giá các căn hộ từ phân khúc trung cấp trở lên được thổi lên khá cao với lý do nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM đang bị "tắc nghẽn" vì vướng thủ tục pháp lý…

Đặc biệt, giá nhà ở khu Đông Tp.HCM từ khi TP.Thủ Đức được thành lập đã cao "ngất ngưởng". Giá căn hộ tại những dự án chung cư của những chủ đầu tư lớn có tên tuổi, có uy tín tại khu vực quận 9 có xu hướng tăng lên 40 - 80 triệu đồng/m2, nhất là đối với các dự án sắp hoàn thiện bàn giao nhà.

Theo thống kê của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tại thị trường Tp.HCM có khoảng 10 dự án đang bán, giá giao dịch thấp nhất là 41 triệu đồng/m2; có dự án ở quận 9 - là quận rất xa trung tâm thành phố khi bắt đầu chào bán cũng thiết lập mức giá 50 triệu đồng/m2.

HoREA cũng nhìn nhận, nếu so với năm 2018, căn hộ chung cư tại Tp.HCM tăng giá khoảng 15-20%, cá biệt có một số dự án tại khu Đông tăng đến 39% trong vòng 2 năm.

Theo báo cáo của CBRE, cả năm 2020, thị trường Tp.HCM không có sản phẩm bình dân nào được bán. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lần đầu tiên chiếm tỷ trọng cao nhất, chiếm 76% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp chiếm 17% và hạng sang 7%.

Do đó, giá nhà tại Việt Nam đang quá cao so với mức thu nhập bình quân đầu người của đa số người dân trong nước.

Hiện thu nhập bình quân đầu người Việt Nam đạt 3.521 USD/người/năm, tương đương 84,5 triệu đồng/người/năm (theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Tính ra mức thu nhập bình quân so với giá căn hộ dưới 2 tỷ đồng, giá nhà tại Tp.HCM đang gấp 23 lần thu nhập bình quân của người dân. Trong khi đó, phân khúc căn hộ dưới 2 tỷ đồng đang "mất hút" tại Tp.HCM.

Do đó, một điều dễ nhìn thấy thị trường bất động sản Tp.HCM hiện đang phát triển quá lệch pha, không bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình…