Bất động sản và Ngân hàng: Đôi bạn cùng tiến

Kích cầu từ lãi suất

Sau giai đoạn chìm lắng, thị trường Đà Nẵng bắt đầu sôi động trở lại khi các chủ đầu tư chọn “nơi đáng sống nhất Việt Nam” là điểm đến mới. Đi cùng sự cải thiện hạ tầng đáng kể và chủ động tiếp thị quảng bá du lịch ra thị trường quốc tế của chính quyền thành phố, Đà Nẵng ngày càng được du khách yêu mến và đến thăm nhiều hơn.

Trong tháng 6 đầu năm 2016, đã có hơn 526.752 lượt khách tham quan, du lịch đến Đà Nẵng, trong đó khách quốc tế khoảng 136.810 lượt, tăng 52% so với cùng kỳ năm ngoái, khách nội địa ước đạt 389.943 lượt. Tổng thu du lịch ước đạt 1.527,58 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, Đà Nẵng còn thu hút đáng kể lượng đầu tư bất động sản du lịch theo thống kê của Công ty nghiên cứu thị trường Savills, trong 6 tháng đầu năm 2016 đã có khoảng 1.200 căn biệt thự và nhà phố được chào bán, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, còn lượng căn hộ lên đến 3.400, tăng 8% so với cùng kì. Tuy nhiên, xu hướng bùng nổ ngày nay cũng khác trước, đi kèm theo đó là những chương trình cam kết lợi nhuận với tỉ suất ngày càng hấp dẫn hơn so với nhiều hình thức đầu tư khác: từ 6 – 12% trong vòng 5 – 10 năm.

Với những dự án đi sau, kích cầu từ mức lãi suất cao là một cách thức quảng cáo vô cùng hiệu quả. Cho đến nay, hầu như nhà đầu tư nào cũng biết về mức lợi nhuận 12% mà dự án Cocobay Đà Nẵng cam kết.

Theo ông Trịnh Việt Hưng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Empire, so với cam kết lợi nhuận 10% trong 10 năm của rất nhiều dự án bất động sản du lịch trên thị trường hiện nay, mức cam kết 12%/năm trong thời gian 8 năm là tương đương về mức cam kết nhưng hấp dẫn hơn về dòng tiền nhờ cam kết lợi nhuận cao trong thời gian ngắn hơn.

Rõ ràng, con số cực kì hấp dẫn 12% mới chỉ khợi gợi sự tò mò ban đầu về thông tin dự án. Mối quan tâm tiếp theo của người mua hẳn nhiên là uy tín của chủ đầu tư đó, liệu chủ đầu tư này có thực hiện được cam kết hay không, trong đó, gần nhất là cam kết về việc đảm bảo tiến bộ xây dựng và xa hơn nữa là cam kết về lợi nhuận. Ở khía cạnh này, ngân hàng đang dần trở thành “thiên thần hộ mệnh” cho các dự án bất động sản du lịch.

Ngân hàng “hộ mệnh”

Nếu như từ trước đến nay, vai trò của ngân hàng trong ngành bất động sản chỉ được biết đến như là “túi tiền”, thì từ tháng 7 năm ngoái, ngân hàng trở thành đối tác không thể thiếu tên nếu các chủ đầu tư muốn mở bán dự án. Ngày nay, các dự án muốn chào bán cần phải có một trong số điều kiện quan trọng bắt buộc là bảo lãnh tiến độ của ngân hàng.

Trên thực tế, có thể xem đây là một sản phẩm “bảo hiểm” cho người mua. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện đúng tiến độ đã hứa hẹn, người mua có quyền đòi hỏi ngân hàng trả lại tiền. Đánh giá về vai trò của ngân hàng với bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tóm tắt ở 3 yếu tố: “sử dụng vốn hiệu quả, tiết kiệm và giảm rủi ro cho khách hàng”. Cho đến nay, đã có khoảng 39 ngân hàng trở thành “đôi bạn cùng tiến” với các chủ đầu tư.

Theo đó, vai trò của các ngân hàng trở nên “nặng nề” hơn. Khi chấp nhận bảo lãnh tiến độ cho chủ đầu tư, đồng nghĩa với việc các ngân hàng có trách nhiệm thẩm định các dự án này về điều kiện pháp lý, song song đó là đánh giá xem chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng đúng số tiền được vay hay không.

Còn với chủ đầu tư, bảo lãnh tiến độ có giá trị khi nó kích hoạt thêm niềm tin của người mua đối với dự án. Niềm tin này đặc biệt quan trọng với những tên tuổi mới xuất hiện trên thị trường như tập đoàn Empire.

Thế nhưng ít ai biết rằng, Empire - chủ đầu tư của dự án Cocobay chính là chủ sở hữu và vận hành khu resort Naman Retreat nổi tiếng tại Đà Nẵng.

Naman Retreat là khu nghỉ dưỡng 5 sao được thiết kế mang đậm nét văn hóa Việt do kiến trúc sư Võ Trọng Nghĩa thực hiện. Dù giá phòng của Naman Retreat vào top 3 cao nhất Đà Nẵng nhưng công suất phòng luôn đạt ở mức cao (trung bình trên 80%). Điểm đặc biệt là, trong khi nhiều Resort thuê đối tác nước ngoài quản lý nhằm thu hút khách du lịch thì Naman Retreat lại hoạt động theo mô hình “tự vận hành”.

Theo chủ đầu tư, các đơn vị quản lý quốc tế thông thường phải tốn 2 đến 3 năm mới bắt đầu có lãi, nhưng Naman Retreat đã có lãi sau 1 năm. Nhờ đó, resort này mang lại cho Empire, chủ đầu tư của Cocobay 2 thành tựu quan trọng: dòng tiền thu về đều đặn hàng năm và uy tín thành công cho một dự án trước đó của chủ đầu tư.

Các nhà phát triển bất động sản được ngân hàng đặt niềm tin xem như đã vượt qua bài thi “sát hạch” quan trọng về tính pháp lý dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tuy nhiên, các ngân hàng cũng khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án.

Ở góc độ này, rõ ràng các nhà đầu tư vẫn cần phải tự mình đánh giá danh mục đầu tư trước đó, tài sản hiện hữu và khả năng khai thác tài sản đó của chủ đầu tư, để nhận định về khả năng thành công của dự án.