Bất động sản Việt Nam rất hấp dẫn nhưng đại gia ngoại vẫn lo lắng điều này

Thời gian qua sau hàng loạt các chỉ đạo của Chính phủ, thị trường bất động sản đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực. Nhất là nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, lãi suất cho vay của Ngân hàng giảm. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng tích cực cũng tìm kiếm các kênh vốn mới để phát triển dự án theo 2 hình thức hợp tác phổ biến là doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trực tiếp hoặc mua bán sáp nhập M&A trở thành cổ đông chiến lược.

Số liệu báo cáo của KPMG cho biết, 10 tháng đầu năm 2023, bất động sản đứng thứ 2 về quy mô các thương vụ mua bán sáp nhâp M&A, chiếm 23% (năm 2021 và 2022, con số này là 17% và 16%) trong 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường việt nam. Đáng chú ý là sự dịch chuyển và gia tăng dòng vốn vào bất động sản thương mại và công nghiệp.

Trong quý III/2023, các hoạt động mua bán và sát nhập (M&A) BĐS tại Việt Nam gia tăng mạnh mẽ, ghi nhận một số giao dịch nổi bật. Đáng chú ý nhất là sự kiện SkyWorld Development Berhad (Malaysia) đã mua 2.060 m2 đất tại Quận 8, TP. Hồ Chí Minh từ Công ty cổ phần Thuận Thành với giá 14,3 triệu USD để phát triển dự án bất động sản nhà ở.

Cũng tại TP. Hồ Chí Minh, một doanh nghiệp khác cũng của Malaysia là Gamuda Berhad đã mua 3,68 ha đất tại Thành phố Thủ Đức từ Công ty cổ phần Bất động sản Tâm Lực với số tiền xấp xỉ 315,8 triệu USD để phát triển dự án đa dụng.

Tập đoàn Saigonres (Việt Nam) đã thực hiện các thủ tục M&A để mua 90% cổ phần của Công ty cổ phần Đức Nhi và trở thành chủ sở hữu của một lô đất diện tích 7.700 m2 tại Quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh.

Tại thị trường Hà Nội cũng có thương vụ Tập đoàn Keppel (Singapore) đã mua 65% cổ phần trong một công ty nắm giữ tài sản bất động sản thương mại với tổng giá trị 50,4 triệu USD.

Thị trường miền Trung ghi nhận thương vụ Công ty cổ phần Địa ốc First Real Land (Việt Nam) đã mua 22% cổ phần vốn điều lệ của Công ty cổ phần thương mại - dịch vụ Bạch Đằng, chủ sở hữu một lô đất diện tích 6.879 m2 tại Đà Nẵng với giá 8,2 triệu USD.

Bên cạnh bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại, bất động sản công nghiệp tiếp tục là lĩnh vực thúc đẩy và thu hút hấp dẫn vốn ngoại trong hoạt động đầu tư. Từ tháng 7, Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản) đã ký Biên bản ghi nhớ với tỉnh Thanh Hóa để phát triển một khu công nghiệp có diện tích 650 ha với vốn đầu tư 400 triệu USD; đồng thời, xem xét việc phát triển một khu công nghiệp có diện tích 300 ha tại Nam Định.

Vào cuối tháng 8 vừa qua cũng có 3 dự án mới của Khu công nghiệp Việt Nam - Singapore (VSIP) đã bắt đầu triển khai; 2 dự án đã nhận được sự chấp thuận đầu tư và có 12 thỏa thuận hợp tác phát triển được ký kết.

Đáng chú ý, một liên doanh giữa Lineage Logistics và SK Logistics đã được công bố để cải thiện và mở rộng hệ thống kho lạnh của Việt Nam. Cùng đó, Suntory Pepsico đã nhận được sự chấp thuận để xây dựng một nhà máy mới tại Long An với tổng vốn đầu tư 185 triệu USD, trong khi Tập đoàn Hyosung có kế hoạch đầu tư gần 1 tỷ USD vào một nhà máy sản xuất sợi carbon tại Vũng Tàu…

Có thể thấy rằng, bất động sản Việt Nam như "một thỏi nam châm" hấp dẫn, thu hút đối với các dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Tuy nhiên, nhà đầu tư ngoại lại đang gặp thách thức lớn ở khâu thủ tục hành chính, đặc biệt là khâu giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Trong đó, việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất với các dự án. Hiện nay, có ít dự án hoàn chỉnh về pháp lý, gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng bởi ngân hàng gặp khó trong xét duyệt tài sản thế chấp trước khi cho vay.

Theo Ông Nishimura Naoki – Phó Giám đốc Văn phòng Quan hệ Quốc tế, Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản cho biết, một số doanh nghiệp Nhật Bản chưa có kinh nghiệm đầu tư tại Việt Nam, trong khi họ đang quan tâm việc phát triển nhà ở tại các khu công nghiệp. Đây đều là các doanh nghiệp có kinh nghiệm, mạnh về công nghệ, hội tủ các yếu tố để xây dựng các khu nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này vẫn đang gặp phải rào cản trong khung pháp lý, thủ tục hành chính liên quan đến sử dụng đất đai. 

Ông MacGregor - Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cũng cho rằng việc hoàn thành hoạt động M&A sẽ tiếp tục gặp khó cho đến khi có sự thay đổi rõ ràng trong giải quyết phí sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất. Ví dụ như các sản phẩm condotel, dù khung pháp luật đã có những giải thích rõ ràng nhưng cơ quan quản lý vẫn do dự trong việc cấp sổ.