Góp vốn cải tạo chung cư cũ: Cần cơ chế rõ ràng

Thiếu cơ chế

Tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đang rất ì ạch. 10 năm triển khai nhưng số lượng chung cư cũ xây mới chỉ được 6 dự án trong đó có chung cư Nguyễn Công Trứ, chung cư I1,I2, I3 Thái Hà, chung cư 51 Huỳnh Thúc Kháng…..

Việc chậm chễ này là do khó khăn trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Doanh nghiệp và người dân không tự thỏa thuận được phương án tài chính, cơ chế đền bù vì vậy nhiều dự án triển khai xây dựng bị đội vốn, doanh nghiệp làm không có lãi. Điều đáng nói, nhiều dự án chung cư cũ sau khi giao mặt bằng cho doanh nghiệp nhưng không được triển khai. Đơn cử, như dự án B6 Giảng Võ (Ba Đình, Hà Nội), dân giao mặt bằng chủ đầu tư từ năm 2010 nhưng đến giờ dự án chưa xây xong móng. Hay như dự án C7 – Giảng Võ, mặc dù xây dựng xong nhà 2 năm nhưng vẫn không hoàn thiện để bàn giao cho người dân….

Chính vì các chủ đầu tư thiếu trách nhiệm như vậy nên nhiều cư dân sống trong các khu chung cư cũ tiếp tục không di dời vì không biết bao giờ mới nhận được nhà. Vòng luẩn quẩn đang khiến cho doanh nghiệp và người dân đều mệt mỏi.

Để cải thiện tình hình, UBND TP Hà Nội đã chủ động họp bàn với nhiều Bộ ngành. Thậm chí, Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ một nghị định riêng về cải tạo chung cư cũ. Trong đó, để giải quyết bài toán về vốn cho doanh nghiệp và gắn trách nhiệm người dân, Dự thảo nghị định cải tạo chung cư cũ có đưa ra phương án cho người dân góp vốn bằng quyền sở hữu nhà.

Phương án này nhận được sự nhất trí cao của lãnh đạo TP Hà Nội. Hà Nội đã cho phép người dân trong phạm vi dự án góp vốn tham gia thực hiện dự án bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ.

Và mới đây, trong phương án cải tạo nhà chung cư B7B- B7C Thành Công, Ba Đình, Hà Nội, công ty CP Phát triển năng lượng Sơn Vũ cũng đề xuất cơ chế cho chủ sở hữu hợp pháp các căn hộ chung cư cũ này được tham gia góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, phương án này cần có cơ chế pháp lý rõ ràng. Trao đổi với PV, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng) cho biết, nếu như trước đây chủ đầu tư bỏ tiền ra xây lại khu chung cư cũ thì nay người dân ở phạm vi dự án có quyền lợi và trách nhiệm cao hơn bằng việc góp vốn tham gia vào dự án như những cổ đông.

Việc góp vốn của người dân bằng tài sản là căn hộ của họ, thậm chí họ có tiền, có tài sản khác cũng được tham gia vào việc góp vốn với chủ đầu tư để sau đó hai bên chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án.Cách nàyvừa tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc huy động nguồn vốn, vừa giảm được nhiều chi phí cho dự án khi mà tự doanh nghiệp đi lo nguồn vốn. Đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn thể hiện họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi với chủ đầu tư nên sẽ kiểm soát được tiến độ, việc hạch toán của dự án.

Tuy nhiên, vẫn phải chờ Dự thảo thông qua mới có thể có các quy định cụ thể hơn về giải pháp này.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Thủ đô cho rằng, việc cho phép người dân góp vốn vào dự án thông qua chuyển quyền sở hữu căn hộ là một giải pháp “hay” của Hà Nội. Tuy nhiên, ẩn số đổi lại là cơ quan quản lý phải kiểm soát được tỷ lệ phân chia theo cổ phần khi cho phép các cổ đông bên ngoài tham gia góp vốn, tránh những lợi ích nhóm. Bên cạnh đó, rủi ro cũng có thể đến với các chủ đầu tư khi có nhiều cổ đông cùng tham gia vào dự án dưới dạng góp vốn khiến cho việc quản lý dự án thêm phức tạp, đẩy chi phí lên.

Dân sợ “giao trứng cho ác”

Ngay sau khi công ty CP Phát triển năng lượng Sơn Vũ đưa ra đề xuất cơ chế để người dân tham gia góp vốn bằng quyền sở hữu căn hộ khi xây mới lại chung cư B7B, B7C, nhiều người dân hiện đang sinh sống khu tập thể cũ tỏ ra lo lắng.

Bác Nguyễn Văn Bình (người dân nhà B7B) cho biết” “Chung cư này đã có tuổi thọ vài chục năm, mọi thứ đều đã xuống cấp. Bản thân nhiều gia đình muốn cải tạo xây mới cho nó khang trang hơn. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều khu chung cư cũ khi giao mặt bằng cho doanh nghiệp nhưng nhiều năm doanh nghiệp không triển khai, người dân đi thuê nhà sống vất vưởng, tạm bợ chờ đợi mà không thể nhận nhà.

Ngoài ra, về vấn đề hợp tác để cùng góp vốn, ông Bình cho rằng, gia đình ông hoàn toàn nhất trí. Tuy nhiên, phương án cụ thể góp như thế nào, theo cơ chế nào, ai quản lý giám sát… cần có quy định rõ ràng.

Anh Lê Việt Hùng (người dân) cho rằng, vấn đề quan trọng nhất hiện nay không phải là tìm cơ chế góp vốn mà là tìm xem doanh nghiệp nào có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm xây dựng. “Trước tiên, người dân phải có quyền được lựa chọn đối tác tham gia xây dựng. Nếu không được thì UBND TP cũng phải có trách nhiệm giao cho các doanh nghiệp có năng lực triển khai xây dựng. Nhiều dự án cải tạo chung cư cũ hiện nay đang rơi vào tình trạng “đem con bỏ chợ” nên chúng tôi rất lo lắng. Khi nào thống nhất chọn lựa được chủ đầu tư, chúng tôi mới tính đến các bước triển khai tiếp theo”.

>>> Tổng quản lý Ascott Việt Nam: Nhìn thấy tiềm năng cho căn hộ dịch vụ trong nước