"Không bắt tay vào làm thì rồi cũng chẳng có gì biến chuyển cả"

Thị trường bất động sản hiện gần như không có thanh khoản, theo ông cần điều kiện gì để khôi phục thanh khoản cho thị trường? Giảm giá có phải tất cả không?

Giảm giá chỉ là điều kiện cần nhưng nó không đủ để đảm bảo duy trì được một thị trường ổn định sau đó. Đã có nhiều tranh luận gần đây về giải pháp, về việc chính phủ nên cứu BĐS hay để mặc thị trường tự điều chỉnh nhưng theo tôi thị trường BĐS VN cần hơn cả là một giải pháp tổng thể, tái cấu trúc cho nền kinh tế và thị trường tài chính ngân hàng.

Giải pháp dài hạn cho thị trường BĐS không chỉ nằm trong thị trường BĐS. Nếu chúng ta chỉ đi tìm giải pháp cho việc tăng thanh khoản hay giải quyết bất động sản dư thừa hiện tại thì tôi e rằng ta sẽ lại phải đối mặt với hậu quả của những chính sách này trong những năm tiếp theo.

TS. Nguyễn Hùng Cường: "Ngân hàng không muốn động vào những tài sản này khi họ vẫn có thể giữ giá của nó trên giấy tờ nợ"

Như hồi năm 2009 chẳng hạn, Việt Nam vừa mới kiềm chế lạm phát và sốt giá nhà thành công, đáng lẽ phải tận dụng cơ hội này để siết lại kỷ cương trên thị trường tài chính thì lại mở van tín dụng ồ ạt.

Nới lỏng tín dụng cộng với sự chậm trễ trong việc thắt chặt quản lý huy động vốn trong các dự án BĐS là một trong những nguyên nhân lớn trực tiếp dẫn đến việc bùng nổ dự án xây dựng trong khoảng thời gian này và đây là nguồn gốc của sự “dư thừa” hiện nay.

Phổ biến trong giai đoạn đó là vay ngân hàng thế chấp bằng dự án, nên các dự án thế chấp giờ thực sự là nằm trong tay các ngân hàng, cho dù ngân hàng có muốn hay không.

Ngân hàng thì không muốn động vào những tài sản này khi họ vẫn có thể giữ giá của nó trên giấy tờ nợ, nhưng họ cũng không thể cho vay thêm nữa. Và thực sự, điểm bế tắc cho thị trường nằm chủ yếu ở những dự án xây dựng dang dở và hết vốn này.

Khi lòng tin của người mua vào thị trường và các công ty xây dựng bị ảnh hưởng nghiêm trọng thì thanh khoản sẽ mất. Dù giá có giảm đến đâu đi nữa thì cũng chả ai dại gì bỏ tiền mua một căn hộ mà họ không biết có được xây xong hay không. Và cũng chả ai dại gì bỏ tiền mua những căn hộ giảm giá mà bị xây vội vàng, kém chất lượng và có thể cả kém an toàn nữa.

Có những nhận xét rằng nên thả cho thị trường "rơi tự do", nhưng tôi nghĩ có thả nó cũng chẳng "rơi" được, nhất là khi nhìn về phía chi phí xây dựng đã tăng theo lạm phát từ năm 2008.

Thế nên theo tôi, cái chúng ta cần là một giải pháp đồng bộ để tái cấp vốn cho thị trường, tập trung giải quyết những dự án tồn đọng, nhưng đồng thời thắt chặt quản lý rủi ro thay vì chỉ đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng để cứu thị trường.

Siết chặt quản lý về chất lượng xây dựng cũng là một điểm hết sức quan trọng vì dường như mọi sự tập trung chỉ nghĩ đến giá mà thôi. Nếu chúng ta cứ mãi loay hoay với những giải pháp ngắn hạn thì thị trường sẽ không thể nào ổn định lâu dài.

Trên thị trường còn nhiều nhà đầu tư cho rằng sự phát triển dài hạn của thị trường bất động sản đồng nghĩa với việc giá nhà tăng đều đều. Theo ông có phải như vậy không? Nếu không thì đó là gì?

Trong một cơ chế thị trường thì giá BĐS chịu ảnh hưởng của quy luật cung cầu, giống như các loại hàng hóa khác. Về lâu dài, cùng với tăng trưởng kinh tế, thu nhập trung bình của người dân sẽ tăng và như thế thực cầu cho nhà ở cũng cao hơn. Ở đây cần có sự phân biệt rõ giữa cầu và nhu cầu.

Nhu cầu mua nhà có thể cao, nhưng nếu thu nhập trung bình còn thấp thì lượng cầu sẽ thấp. Và thực tế thị trường ở VN đang chứng minh điều đó.

Sẽ là lành mạnh nếu giá BĐS tăng cùng nhịp với tăng trưởng kinh tế. Người dân sẽ cảm thấy an toàn hơn, giầu có hơn nếu tài sản chính là căn nhà của họ giữ giá hoặc tăng giá đều đều, ít nhất là để đối phó với lạm phát.

Nhưng ngược lại, giá nhà không nhất thiết cứ phải tăng đều. Có những yếu tố văn hóa hoặc chính sách kinh tế điều phối nhu cầu của người dân với BĐS mà nước Đức là một ví dụ rất điển hình.

Tăng trưởng kinh tế Đức thuộc hàng ổn định và tốt nhất trong liên minh châu Âu nhưng một nửa người Đức ở nhà thuê chứ không đi mua. Vì thế, giá nhà ở Đức gần như không tăng trong khi thu nhập của người dân vẫn tăng đều. Nghĩa là họ có thể mua, nhưng họ không có nhu cầu.

Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn nhìn Việt Nam như một thị trường tiềm năng so với các nước trong khu vực do quy mô dân số và mức tăng trưởng kinh tế.

Tuy nhiên những năm gần đây, nhất là kể từ sau khủng hoảng tài chính thì các nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn khi tiếp cận các thị trường mới nổi, không chỉ riêng Việt Nam mà với cả các nước khác, nhưng Việt Nam lại đang đánh mất đi sức hấp dẫn khi nền kinh tế thiếu ổn định, lạm phát cao và thị trường BĐS trì trệ.

Để thu hút được vốn nước ngoài thì ta cần phải đề cao sự tín nhiệm và lấy lại lòng tin của các nhà đầu tư. Việt Nam được coi là thị trường rủi ro cao, nhưng kỳ vọng lợi nhuận cũng có thể cao. Hiện tại, có lẽ đa số các nhà đầu tư nước ngoài chỉ nhìn thấy rủi ro. Nếu có sự thu hút nào, thì có lẽ sẽ chỉ là những quỹ đầu tư mạo hiểm, với mục đích mua lại những dự án phá sản với giá rẻ.

BĐS là một thị trường "nội địa" nên nó chỉ có thể tăng trưởng khi nền kinh tế có nội lực.

Về lâu dài, để có một thị trường BĐS ổn định, nền kinh tế vĩ mô phải tăng trưởng ổn định, và ngược lại. Vai trò trung tâm trong việc điều tiết, để giữ vững sự ổn định và cân bằng trên thị trường thuộc về Chính phủ và NHNN.

Nói cụ thể hơn về những gì chúng ta cần thì nhiều lắm. Chúng ta cần một thị trường tài chính phát triển nhưng có kỷ luật, sự minh bạch trong chính sách quy hoạch, cải thiện thủ tục hành chính. Có những vấn đề phức tạp ở tầm chính sách, nhưng cũng có những vấn đề nhỏ hơn, giống như việc xây dựng hệ thống thông tin, nghiên cứu và định hướng thị trường.

Giờ ai cũng nói nhà đất đang giảm giá mạnh, nhưng do ở Việt Nam chưa có một chỉ số mang tính đại diện cho toàn thị trường như S&P Case-Shiller Index như ở Mỹ nên chẳng ai biết cụ thể giá giảm bao nhiêu cả và thực tế giao dịch thế nào. Vì thế nhiều nhận định về thị trường khó tránh khỏi tính chủ quan.

Ai cũng biết có một chỉ số như thế là tốt, nhưng điều quan trọng nhất là phải bắt tay vào làm, nếu không thì rồi cũng chẳng có gì biến chuyển cả.

Minh Tuấn

(Thực hiện)