Ký quỹ bảo lãnh ngân hàng: Doanh nghiệp sẽ chuyển hướng bán nhà

Tóm tắt

- Quy định này làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Đối với những doanh nghiệp chưa thật sự có tên tuổi trên thị trường, liệu các ngân hàng có sẵn sàng đứng ra ký kết bảo lãnh không? Và quá trình thẩm định dự án, uy tín, khả năng sinh lời của dự án… mất khá nhiều thời gian để hai bên có thể cụ thể hóa thành một hợp đồng bảo lãnh.

Theo Hiệp hội BĐS Tp.HCM (Horea), điều 56 của Luật Kinh doanh BĐS sắp có hiệu lực có ưu điểm là bảo vệ tuyệt đối, không để xảy ra rủi ro cho người tiêu dùng khi mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, quy định này áp dụng cho tất cả chủ đầu tư dự án bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, không phân biệt số đông chủ đầu tư có uy tín thương hiệu, có trách nhiệm, có năng lực thật sự, với một số ít chủ đầu tư kém năng lực, không có uy tín, hoặc thậm chí lừa đảo.

Từ đó, quy định này làm phát sinh một chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Horea đưa ra ví dụ, dự án chung cư có 100 căn hộ, mỗi căn hộ có giá 1 tỷ đồng, tổng giá trị chung cư là 100 tỷ đồng, dự kiến bàn giao căn hộ cho khách hàng sau 2 năm. Theo quy định về bảo lãnh ngân hàng hiện nay, muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng thì chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh (nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt thì chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế).  Chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh khoảng 2%/năm, tương đương với khoảng 2 tỷ đồng/năm. Chi phí này, chủ đầu tư sẽ tính vào giá bán, giá thuê mua nhà mà người tiêu dùng phải trả khi mua, thuê mua.

Tuy nhiên, khi trao đổi với nhiều ngân hàng, họ cho rằng mức phí bảo lãnh hiện nay đang có một vấn đề “nhạy cảm”, và là một “ẩn số” mà chỉ có phía ngân hàng và chủ đầu tư dự án biết. Trong khi đó, một số doanh nghiệp BĐS cũng cho rằng để đảm bảo lợi nhuận với lý do bảo vệ khách hàng, có khả năng một số ngân hàng sẽ đặt mức phí vượt khung quy định.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc địa ốc Đất Lành, cho rằng hiện nay quy định là vậy nhưng chúng ta vẫn chưa biết rõ nội dung thực thi cụ thể là gì và phía ngân hàng đặt ra mức phí như thế nào. Liệu các ngân hàng thương mại xây dựng biểu phí có đảm bảo hài hòa lợi ích các bên hay không? Bởi vì mức phí bảo lãnh ít quá thì không ai dám bảo lãnh, còn phí bảo lãnh nhiều quá buộc doanh nghiệp phải tính vào giá bán nhà, cuối cùng người mua nhà phải chịu phần này cho các doanh nghiệp.

“Mức phí bảo lãnh bao nhiêu thì tăng giá nhà bấy nhiêu phần trăm bởi nó cũng giống như thuế VAT. Như vậy, nếu phí bảo lãnh thấp chỉ 1, 2 thì khó có ngân hàng nào dám bảo lãnh vì bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn, ngoại trừ doanh nghiệp đó rất uy tín hay doanh nghiệp đó là “sân sau” của ngân hàng”, ông Đực tỏ rõ băn khoăn.

Lý giải về hiện tượng thời gian gần đây có nhiều “ông lớn” BĐS đã thực hiện ký kết bảo lãnh cho người mua nhà với một số ngân hàng, một chủ đầu tư cho rằng có khả năng nhà đầu tư hoặc dự án này đã được phía ngân hàng “rót” vốn trước đó. Đối với những doanh nghiệp chưa thật sự có tên tuổi trên thị trường, liệu các ngân hàng có sẵn sàng đứng ra ký kết bảo lãnh không? Và quá trình thẩm định dự án, uy tín, khả năng sinh lời của dự án… mất khá nhiều thời gian để hai bên có thể cụ thể hóa thành một hợp đồng bảo lãnh.

Đại diện một công ty BĐS tại Tp.HCM cũng cho biết: “Luật trên chưa có hiệu lực thi hành, quy định hướng dẫn dưới luật cũng chưa được ban hành nên đa số doanh nghiệp đang rất “bất an”. Liệu quy định này sẽ mang tính cào bằng, chủ đầu tư giàu cũng như chủ đầu tư nghèo? Tôi nhận định rằng sẽ có sự phân chia thị trường từ quy định này, vì doanh nghiệp nào chưa ký bảo lãnh thì sẽ không bán được nhà”.

Do vậy, quy định này nếu không được cụ thể hoá, hướng dẫn chi tiết để áp dụng phù hợp với tình hình thực tiễn thì có thể làm nhiều doanh nghiệp BĐS “lách”. Theo đó, nếu phải ký quỹ tiền mặt vào ngân hàng để được ngân hàng bảo lãnh thì nhà đầu tư sẽ lựa chọn phương thức xây dựng xong nhà mới bán để sử dụng nguồn vốn hiệu quả, tiết kiệm để chi trả cho nhà thầu xây dựng, chi trả cho các nhà cung cấp vật tư, trang thiết bị theo tiến độ thực hiện dự án.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc công ty Hưng Thịnh Land, cho rằng chúng ta cần phải có những quy định tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp vừa và nhỏ phát triển. Bởi vì, hiện tại một doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS đang chịu rất nhiều loại phí, tạo gánh nặng về giá cho sản phẩm đầu ra. Với việc thực hiện ký bảo lãnh ngân hàng, một số chủ đầu tư sẽ chọn giải pháp xây xong nhà sẽ bán để giảm chi phí và bảo đảm giá chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường.\