Mở đường cho cao ốc đè hạ tầng nội đô?

“Đá” Luật Thủ đô

Lý giải về dự thảo này, ông Nguyễn Trọng Ninh-Phó Cục trưởng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thực tế triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ cho thấy một số khó khăn, vướng mắc. Trước hết, các chung cư cũ bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, khu vực trung tâm thường có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng mới chỉ khuyến khích các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được tái định cư tại vị trí cũ mà chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm.

“Nếu chỉ thực hiện khai thác riêng đối với quỹ đất của từng khu chung cư cũ thì việc đảm bảo cho các hộ tái định cư tại chỗ vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án là rất khó khăn. Theo đánh giá chung, đối với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15 - 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án”, ông Ninh nói.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, Thủ đô đang có 1.155 chung cư cũ cao từ 4-6 tầng và 10 khu nhà thấp tầng từ 1-3 tầng. Phần lớn những khu nhà này đều đã bán cho người dân sở hữu. Số nhà chung cư cũ tương đương với diện tích 1,7 triệu m2 đã xuống cấp nghiêm trọng do đã sử dụng trên 40 năm.

Ngoài ra ông Ninh cho rằng, người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền cũng như trách nhiệm của mình trong việc cải tạo chung cư cũ. Người dân còn trông chờ vào sự bao cấp, đòi hỏi được đền bù vượt quá khả năng thực tế. Nhiều trường hợp cho rằng, cải tạo chung cư cũ là trách nhiệm của nhà nước, đem lại lợi nhuận cao cho các doanh nghiệp để kiếm lời... nên thiếu hợp tác trong quá trình triển khai. Theo ông Ninh, việc cải tạo chung cư cũ hiện nay được thực hiện theo phương thức xã hội hóa. Nhà đầu tư được khai thác dự án để tự cân đối về tài chính nên không chồng tầng khó hấp dẫn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo Luật Thủ đô Hà Nội, quy hoạch khu vực lõi đô thị (4 quận nội thành cũ) - địa bàn chủ yếu tập trung chung cư cũ cần phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người. Do đó, dự thảo của Bộ Xây dựng (cho phép nâng tầng trong khu vực không giới hạn chiều cao) đi ngược lại với Luật Thủ đô.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng: “Trong Luật Thủ đô có nói đến việc cải tạo chung cư cũ phải đảm bảo phù hợp về quy hoạch. Luật là văn bản cao nhất của nước ta, Quốc hội phải thông qua. Vậy, chúng ta phải tuân thủ Luật bằng cách tìm giải pháp thích hợp hay phải xin điều chỉnh Luật?”.

Cao ốc muốn xây, trụ sở bộ ngành không chuyển

Trước đó, từ hơn chục năm trước, trong Quy hoạch chung Hà Nội năm 1998, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu giảm mật độ dân cư trong nội đô, kiểm soát nhà cao tầng. Tuy nhiên, thực tế, nhiều bộ ngành, bệnh viện, trường học mặc dù được di dời, được đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, có trụ sở mới hiện đại song lãnh đạo các cơ sở này vẫn “kiên quyết bám trụ”.

Bộ TN&MT chuyển sang trụ sở mới tọa lạc tại số 10, Tôn Thất Thuyết (quận Cầu Giấy) từ tháng 5/2012. Trụ sở này có quy mô 1,3ha gấp gần bốn lần so với trụ sở cũ ở số 83 Nguyễn Chí Thanh (quận Đống Đa) với kinh phí đầu tư trên 350 tỷ đồng. Tuy nhiên, hiện Bộ TN&MT vẫn sử dụng trụ sở cũ. Một ví dụ khác như: Thanh tra Chính phủ đã chuyển sang trụ sở mới ở quận Cầu Giấy nhưng giữ lại trụ sở cũ tại 220 Đội Cấn (Ba Đình, Hà Nội). Nhiều cơ sở khác như: Bệnh viện K đã có 2 cơ sở mới tại huyện Thanh Trì nhưng “cố” giữ trụ sở trên phố Quán Sứ để làm nơi khám chữa bệnh...

Một lãnh đạo Sở Quy hoạch & Kiến trúc Hà Nội chia sẻ: “Nhiều bộ ngành, bệnh viện, trường học khi lập phương án di dời đều đề nghị được khai thác đất cũ và chủ yếu là để xây chung cư”.

KTS Lê Văn Lân, Phó Chủ tịch Hội kiến trúc sư Hà Nội phân tích: “Câu chuyện nâng cao tầng để giải quyết bài toán xây thu chi cho một số đối tượng là không nên. Nhà nước đã có quy định phải giữ mật độ xây dựng ở các quận trung tâm thành phố ở mức nhất định. Nếu để thỏa mãn các nhà đầu tư, chỗ nào cũng cho nâng tầng hết thì khó thực hiện được; sẽ khiến ùn tắc giao thông. Hơn nữa, nếu cho phép nâng tầng, có nghĩa đã đi theo lợi ích của chủ đầu tư rồi”.

Theo Duy Bách