Những bất cập trước giờ đóng cửa gói 30.000 tỉ đồng

Đặc biệt một vấn đề nảy sinh là NH buộc phải giải ngân gói này lệch pha với tiến độ đóng tiền mua nhà trong hợp đồng. Điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy cho người mua nhà lẫn NH.

Người mua nhà chịu thiệt

Một người mua căn hộ trong gói 30.000 tỷ đồng cho biết theo hợp đồng, gia đình anh sẽ đóng lãi suất cho NH vào cuối quý III năm nay, nhưng mới đây NH đã gửi yêu cầu đóng lãi suất sớm hơn 6 tháng. Nguyên nhân được giải thích là giải ngân để kịp tiến độ của gói 30.000 tỷ đồng, theo kế hoạch sẽ hết hạn vào hết tháng 5-2016. Khoản đóng lãi suất trước này lên đến gần chục triệu đồng và gia đình anh phải thực hiện nếu muốn tiếp tục được hoàn tất việc sở hữu căn hộ trên.

Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư được lợi hàng chục triệu đồng khi người mua nhà buộc phải đóng tiền trước tiến độ phải giải ngân như thỏa thuận trong hợp đồng.

Trường hợp đáng lưu ý khác, một nữ khách hàng mua căn hộ trong gói 30.000 tỷ đồng cho biết chị đã ký hợp đồng mua một căn hộ gần khu vực Đầm Sen, dù đã hoàn tất mọi thủ tục vào cuối năm 2015, nhưng đến nay vẫn chưa thể giải ngân được. Chị cho biết nếu được giải ngân, nhiều khả năng chị sẽ xin giải ngân một lần cho toàn bộ khoản vay để mua căn hộ này, mặc dù đúng theo hợp đồng việc giải ngân kéo dài đến năm 2017.

Hiện nay, trên thị trường khá xôn xao vì người mua nhà, chủ đầu tư và NH đang chạy đôn chạy đáo trước thời hạn việc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng kết thúc. Một chủ đầu tư có dự án được vay gói 30.000 tỷ đồng trong mấy ngày qua đã phải gọi điện cho hàng trăm người mua nhà để đề xuất việc giải ngân trước thời hạn theo tiến độ đóng tiền ghi trong hợp đồng.

Phía NH lại cho biết hiện chưa nhận được chủ trương chính thức về việc có được giải ngân gói này trước thời hạn hay không. Người mua nhà cũng khá hoang mang vì sợ nhỡ không giải ngân trước thời điểm 1-6-2016 thì phải vay với lãi suất thương mại.

Một vấn đề đáng lưu ý là nếu thực hiện giải ngân trước thời hạn, người mua nhà sẽ chịu thiệt vì phải trả lãi suất cao hơn rất nhiều so với việc giải ngân đúng tiến độ. Chẳng hạn đối với trường hợp của nữ khách hàng trên, nếu chị giải ngân toàn bộ số tiền vay 1 lần trong tháng 4 để mua căn hộ thì tổng số tiền lãi suất mà chị phải trả thêm so với giải ngân theo tiến đội lên tới hơn 60 triệu đồng.

Như vậy, giá căn hộ bị đội lên cao hơn khá nhiều so với thỏa thuận ban đầu với chủ đầu tư. Chị cho biết đã trao đổi vấn đề này với chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư nhất quyết không hỗ trợ dù chị đã đóng tiền trước. Người này than phiền: “Biết vay được gói 30.000 tỷ đồng là may mắn, nhưng tôi không vui vì có cảm giác chủ đầu tư đang ép mình, họ có lợi mà không chia sẻ với khách hàng”.

Khó giám sát chủ đầu tư

Rắc rối không chỉ là thủ tục hay việc giá căn hộ bị đội lên khi buộc phải giải ngân sớm, mà một rủi ro lớn khác là việc “lệch pha” giữa tiến độ thực hiện dự án và số tiền khách hàng phải đóng. Thông thường việc đóng tiền để mua “nhà trên giấy” tuân thủ khá chặt chẽ tiến độ thi công của dự án. NH giám sát bằng cách chỉ giải ngân khi chủ đầu tư chứng minh được tiến độ dự án đạt như đã thỏa thuận.

Điều này nhằm giám sát việc sử dụng vốn của chủ đầu tư đúng mục đích để tránh trường hợp chủ đầu tư huy động vốn nhưng thực hiện không đúng tiến độ, hoặc sử dụng vốn sai mục đích. Đây là một cách để bảo vệ bên cho vay (NH) lẫn bên đi vay (người mua nhà). Tuy nhiên, với việc giải ngân một lần hoặc giải ngân trước tiến độ, không những chủ đầu tư có lợi mà việc kiểm soát sử dụng vốn đúng mục đích, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án cũng khó khăn.

Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến ngày 31-12-2015, tổng số tiền đã cam kết cho vay thuộc gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ về nhà ở là 26.999 tỷ đồng (đạt 90%). Trong đó, tổng số tiền đã giải ngân đạt 17.711 tỷ đồng, đạt 59%. Với số liệu này, trong 5 tháng đầu năm 2016, gói tín dụng này sẽ phải hoàn tất giải ngân phần còn lại có trị giá hàng chục ngàn tỷ đồng. Đây quả thực là thách thức không nhỏ. Việc giải ngân ồ ạt này cũng gây sức ép không nhỏ lên một số NH. Bên cạnh đó nó cũng cho thấy gói 30.000 tỷ đồng tồn tại rất nhiều bất cập.

Được biết, hiện tại đã có hơn chục NH tham gia chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02 của Chính phủ. Bao gồm các NH như Agribank, BIDV, VietinBank, Vietcombank, Bảo Việt, PVComBank, Eximbank, Saigonbank, TPbank, SHB, NamAbank, Seabank, VPbank, ACB, VIB, Vietbank, LienVietPostBank. Đây là gói vay hỗ trợ mua nhà ở dành cho người có thu nhập thấp, được thực hiện từ 1-6-2013. Về thời hạn giải ngân, theo Phó Thống đốc Nguyễn Thị Hồng, Thông tư 11 quy định số giải ngân kể từ ngày Thông tư có hiệu lực (1-6-2013) và giải ngân tối đa 36 tháng nên ngày 1-6-2016 là thời điểm kết thúc giải ngân.

Nhiều người nhận định gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đã có tác dụng rất tích cực, góp phần giúp thị trường bất động sản chuyển từ giai đoạn đóng băng sang giai đoạn phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Trước đây một số ý kiến cho rằng nên điều chỉnh thời điểm kết thúc giải ngân gói 30.000 tỷ đồng thêm một vài năm nữa, mốc 1-6-2016 nên điều chỉnh lại là thời điểm cuối cùng việc ký kết hợp đồng hoặc là đợt giải ngân đầu tiên. Ngoài ra, một số người còn đề xuất nếu buộc phải giải ngân để kịp tiến độ, nên có những quy định mới để NH, người mua nhà giám sát việc chủ đầu tư sử dụng vốn và buộc chủ đầu tư trả khoản lãi suất người mua nhà chịu thiệt thòi.