Quản lý chung cư tại Nam Từ Liêm còn nhiều bất cập

Nhiều mâu thuẫn nổi cộm

Ông Nguyễn Trường Sơn - Phó Chủ tịch UBND quận Nam Từ Liêm cho biết: Theo quy hoạch, quận Nam Từ Liêm có diện tích đất nằm trong quy hoạch phân khu S2, S3, S4, GS, H2-2, phân khu Liên hợp Thể thao quốc gia. Đến nay, đã có 6/6 quy hoạch phân khu được phê duyệt (S2, S3, S4 và phân khu Liên hợp Thể thao quốc gia và GS, H2-2). Trong quá trình hoạt động UBND quận đã tích cực triển khai thực hiện công tác quy hoạch xây dựng trên địa bàn quận, đã đạt được những kết quả nhất định.

Tuy nhiên quy hoạch phân khu H2-2 vừa mới được UBND TP phê duyệt, UBND quận chưa được bàn giao hồ sơ quy hoạch theo quy định. Quy hoạch phân khu H2-2 là quy hoạch quan trọng, do vậy, ảnh hưởng đến tiến độ, thời gian thực hiện triển khai các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn quận. Mặt khác quận chưa có quy hoạch chi tiết các điểm dân cư đô thị được duyệt, do vậy việc triển khai công tác liên quan đến cấp giấy phép xây dựng theo quy định nên còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Ông Nguyễn Trường Sơn cho biết thêm, trong quản lý chung cư, quận Nam Từ Liêm được thành lập trên cơ sở huyện Từ Liêm trước đây là huyện có tốc độ đô thị hóa nhanh của Hà Nội, trên địa bàn quận có rất nhiều khu đô thị lớn như: Mễ Trì Hạ, Mỹ Đình I, Mỹ Đình 2, Trung Văn,… và các tòa nhà chung cư độc lập, với tổng số khoảng 12.000 căn hộ, bao gồm 66 cụm nhà chung cư cao tầng với 120 đơn nguyên, nhưng toàn quận mới chỉ có rất ít ban quản trị (BQT) nhà chung cư được thành lập.

Ngoài ra, những tranh chấp về sở hữu, hoạt động của BQT, kinh phí bảo trì, phí quản lý… là những mâu thuẫn nổi cộm tại các chung cư hiện nay. Trong khi đó, do thiếu chế tài đối với tổ chức hay cá nhân vi phạm cũng như hệ thống văn bản quy phạm pháp luật còn chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế khiến cho việc quản lý nhà nước đối với nhà chung cư gặp nhiều khó khăn...

Hàng loạt chung cư “trốn” thành lập ban quản trị

Cũng theo ông Nguyễn Trường Sơn, do việc hình thành chung cư qua nhiều giai đoạn khác nhau (giai đoạn trước 2006, giai đoạn từ 2006 - 2010 và từ 2010 đến nay), Luật Nhà ở ban hành 2005, có hiệu lực từ 1.7.2006 một số chung cư xây dựng trước và một số xây dựng sau ngày 1.7.2006 nhưng chưa có văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Vai trò của Ban Quản trị nhà chung cư còn mờ nhạt do thiếu các hướng dẫn cụ thể về hoạt động, tính pháp lý của tổ chức này, nguyên nhân do đa số các ban quản trị không có chuyên môn nghiệp vụ về quản lý, vận hành nên chưa sâu sát trong việc chỉ đạo đơn vị thực hiện quản lý vận hành. Ban Quản trị không có con dấu và tài khoản riêng nên không thể quản lý hoàn toàn quỹ bảo trì của tòa nhà và không có chế tài đối với đơn vị quản lý vận hành khi không làm tròn trách nhiệm.

Chưa có quy định rõ ràng và chi tiết hơn về phần sở hữu chung, riêng, cũng như điều kiện cần có để khai thác phần sở hữu chung, riêng. Quy định về trách nhiệm của các bên nếu xảy ra sự cố như cháy, nổ trong quá trình kinh doanh, sử dụng phần sở hữu chung, làm ảnh hưởng đến tòa nhà và cư dân trong tòa nhà. Việc giao lại kinh phí bảo trì nhà chung cư cho ban quản trị tòa nhà quản lý và sử dụng vô hình trung đã không gắn kết trách nhiệm bảo trì công trình của chủ đầu tư trong quá trình quản lý sau đầu tư dẫn đến khiếu nại, tố cáo kéo dài gây bất ổn dân sinh trong khu vực.

Theo quy định sau khi bàn giao căn hộ và đưa dự án đi vào hoạt động 1 năm, chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị chung cư để bầu ra ban quản trị, tuy nhiên trên thực tế tại đa số các chung cư, chủ đầu tư chưa tổ chức hội nghị chung cư lần đầu bởi nhiều bao biện khác nhau.

Mặt khác, do Luật Nhà ở có hiệu lực vào 1.7.2015 và thông tư hướng dẫn quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng có nhiều thay đổi về quyền lợi và trách nhiệm của ban quản trị cũng như trách nhiệm của UBND phường, quận nên một số chủ đầu tư và người dân chung cư có tâm lý chờ chính sách mới có hiệu lực mới thành lập ban quản trị. Đây cũng là một trong những lý do việc thành lập ban quản trị bị chậm trễ…