Thâu tóm bất động sản: Vì sao nhà đầu tư Việt “mạnh tay”?

Nhìn nhận về cuộc chơi mua bán sáp nhập (M&A) lĩnh vực bất động sản trong năm 2015, ông Nguyễn Hồng Sơn, Trưởng bộ phận định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội đã dành cho BizLIVE buổi chia sẻ.

Ông có đánh giá gì về hoạt động mua bán sáp nhập dự án liên quan đến lĩnh vực bất động sản trong năm 2014 và những dự báo cho năm 2015?

Năm 2014 có thể thấy có khá nhiều thương vụ mua bán sáp nhập các dự án bất động sản đã được công bố, theo đánh giá của Savills, trong năm 2015 hoạt động này cũng sẽ tiếp tục sôi động trên thị trường bất động sản.

Thứ nhất, chúng ta thấy rõ, thị trường tài chính của Việt Nam vào thời điểm này đã khá ổn định nên nguồn vốn dành cho việc đầu tư cũng thuận lợi hơn những năm trước đây.

Thứ hai là thị trường bất động sản trong 1 năm vừa qua cũng đã có nhiều dấu hiệu cho thấy sự khởi sắc đáng kể. Không những thế, nhiều tín hiệu còn cho thấy, thị trường này sẽ tiếp tục có những khởi sắc hơn nữa trong năm tới.

Đây chính là một trong những yếu tố quan trọng giúp nhà đầu tư giảm thiểu các rủi ro khi tham gia đầu tư vào bất động sản.

Về góc độ các nhà đầu tư, động thái trên thị trường cũng cho thấy, các nhà đầu tư sẽ vẫn tiếp tục tiến hành mạnh mẽ các hoạt động M&A đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Có thể coi năm 2014 là một năm khá thành công đối với các nhà đầu tư nội với hàng loạt thương vụ M&A thành công với giá hời. Theo ông, nguyên nhân nào dẫn đến thực trạng này? 

Thực chất, việc nhà đầu tư nội mạnh dạn hơn trong các thương vụ mua bán sáp nhập các dự án bất động sản thời gian qua chủ yếu là do sự vận động của thị trường là chính.

Thực tế cho thấy, trong những năm qua, có rất nhiều chủ đầu tư có dự án nhưng năng lực triển khai dự án rất yếu do gặp phải nhiều khó khăn như tài chính, tính thanh khoản…

Và khi khó khăn xảy ra thì họ đứng trước sức ép quá lớn về tài chính và khả năng triển khai, nếu sức ép này quá lớn thì nhiều chủ đầu tư dự án bắt buộc phải tính đến phương án bán lại dự án cho chủ đầu tư khác có tiềm lực hơn.

Từ đó, các nhà đầu tư trong nước với sự gần gũi với thị trường, hiểu được thị trường hơn do đó có nhiều cơ hội trong việc tiếp cận để mua lại các dự án.

Còn về việc các nhà đầu tư nội có thực sự mua được giá tốt hay không theo như nhiều ý kiến đánh giá thì theo tôi khó có thể đánh giá được.

Bởi lẽ, theo tôi biết, có nhiều dự án không phải là dễ dàng để mua lại được, đến thời điểm này mua được đã là rất tốt rồi, còn về giá đắt hay rẻ thì còn phải chờ xem sau này các dự án đó sẽ triển khai như thế nào.

Đối với các thương vụ mua lại dự án bất động sản ở Việt Nam, nhiều ý kiến cho rằng, M&A chính là con đường ngắn nhất trong đầu tư bởi nó giúp người mua tiết kiệm được nhiều chi phí, rút ngắn thời gian đầu tư… Ông nhìn nhận thế nào về ý kiến này?

Thực ra ý kiến đó cũng có ý đúng nhưng theo tôi chưa hẳn đã đúng trên tất cả các khía cạnh như anh nói.

Ví dụ, đối với các dự án đang triển khai dở dang, nếu nhà đầu tư mua lại được với giá hợp lý thì rõ ràng họ đã tiết kiệm được rất nhiều chi phí, khả năng có lợi nhuận sẽ rất cao.

Tuy nhiên, cụ thể từng dự án thì cũng không hẳn hoàn toàn là như vậy. Bởi vì mỗi dự án có đặc điểm khác nhau, mong muốn của người mua cũng khác nhau.

Nếu cái mong muốn và kế hoạch của người mua khác hẳn với chủ đầu tư cũ của dự án thì khi họ vào mua lại họ vẫn sẽ phải bắt đầu lại từ đầu đối với dự án đó theo đúng ý đồ của họ.

Khi đó, các công việc cần thiết như thời gian, thủ tục… sẽ vẫn phải được thực hiện đầy đủ và không hoàn toàn là rút ngắn được.

Còn về chi phí cũng không phải lúc nào người mua dự án cũng sẽ tiết kiệm được chi phí.

Bởi lẽ, trừ những trường hợp đặc biệt (bắt buộc phải bán lỗ dự án bằng mọi giá) thì thông thường chủ đầu tư cũ cũng sẽ tính toán rất kỹ để làm sao bán được dự án với giá tốt nhất, có thể thu lại được phần kinh phí đã bỏ ra để đầu tư, thậm chí có lợi nhuận.

Và khi đó, thị trường sẽ xác định mức giá phù hợp của dự án, người mua cũng sẽ khó quyết định việc mua lại dự án đắt hay rẻ được.

Theo ông, đối với các thủ thuật trong khi thực hiện các thương vụ M&A về bất động sản thì nhà đầu tư nội đang yếu nhất ở khâu nào?

Điều này rất khó để có một kết luận chung. Bởi lẽ, thường đối với các thương vụ M&A bất động sản nói riêng và các lĩnh vực khác nói chung, không nhiều thông tin được các bên tiết lộ.

Trong mỗi thương vụ, người mua và cả người bán sẽ áp dụng những thủ thuật riêng để thực hiện thương vụ; nó phụ thuộc nhiều vào tính chất của từng dự án cụ thể.

Xin cảm ơn ông!

Theo Vũ Minh