Trung Quốc phá giá tiền chưa ảnh hưởng lớn đến BĐS Việt Nam

Tóm tắt

- Trong đó, phân khúc nhà ở có quy mô vừa và nhỏ với giá bán vừa túi tiền đang được phát triển tại tất cả các quận, huyện của thành phố vẫn là phân khúc phát triển bền vững - trụ cột của thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.  

- Có một yếu tố đáng quan ngại là phân khúc bất động sản cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất lớn, rất nhiều, rất mạnh, nhưng có thể nhận định vẫn còn trong tầm kiểm soát.  Giao dịch bất động sản hiện vẫn đang diễn ra bình thường; Chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản.

Nhiều yếu tố khẳng định sẽ không có bong bóng

Trong đó, phân khúc nhà ở có quy mô vừa và nhỏ với giá bán vừa túi tiền đang được phát triển tại tất cả các quận, huyện của thành phố vẫn là phân khúc phát triển bền vững - trụ cột của thị trường BĐS đáp ứng nhu cầu thật của đông đảo người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị.  Hiện nay vẫn trong tình trạng cung không đủ cầu; nguồn cung các dự án nhà ở và sản phẩm căn hộ với giá bán vừa túi tiền và dự án nhà ở xã hội hiện rất thiếu.

Đặc biệt, có sự phát triển rất mạnh của phân khúc BĐS cao cấp với nhiều dự án được khởi công xây dựng, chào bán trên thị trường. Trong phân khúc BĐS cao cấp hiện nay ngoài khu đô thị nam Sài Gòn đang có xu thế dịch chuyển phát triển tập trung sang phía đông thành phố, từ bờ tây sông Sài Gòn (quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4), qua quận 2 và một phần quận 9 giáp ranh quận 2 (có thể coi đường cao tốc đi Long Thành hiện nay là ranh phía đông của vùng trọng điểm phát triển các dự án bất động sản cao cấp).

Song song đó, hoạt động mua bán chuyển nhượng dự án (M&A), hợp tác đầu tư phát triển dự án BĐS diễn ra rất mạnh giữa các doanh nghiệp, trong đó nổi bật vai trò thống lĩnh của các doanh nghiệp trong nước, đang dần dần hình thành những tập đoàn phát triển bất động sản lớn cả về quy mô hoạt động, năng lực tài chính, sản phẩm đa dạng như Vingroup, Novaland, Đại Quang Minh, SSG, Bitexco, Phú Mỹ Hưng, Him Lam, M.I.K, TNR Holdings, Nam Long, Hưng Thịnh, Phúc Khang...

Theo HoREA, trên địa bàn thành phố cũng đã xuất hiện loại hình đầu tư kinh doanh BĐS của các cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ phân các lô đất có diện tích nhỏ khoảng 40-50 m² trong các khu vực quy hoạch dân cư, được cấp phép xây dựng nhà ở và được cấp sổ đỏ để bán cho người tiêu dùng có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, thường xảy ra ở các khu vực có đông người nhập cư. Cách làm này đã đáp ứng được nhu cầu tách thửa đất nông nghiệp, đất thổ vườn (không thấp hơn diện tích đất ở tối thiểu theo quy định) đối với các hộ gia đình đông người, nhưng hiện tượng này có thể góp phần tác động làm gia tăng tình trạng mở rộng đô thị theo kiểu "vết dầu loang", không phù hợp định hướng phát triển đô thị theo quy hoạch và theo dự án.

Đầu cơ chưa có mặt ồ ạt

Hiệp hội nhận thấy "bong bóng" BĐS như đã từng xảy ra năm 2007, năm 2010, hoặc giai đoạn thị trường BĐS bị đóng băng trong các năm 2008, 2009, 2011, 2012 đến giữa cuối năm 2013 đều gây tác hại đến nền kinh tế, người tiêu dùng, các doanh nghiệp, tổ chức tín dụng, ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và cả Nhà nước.

Do vậy, không để lập lại tình trạng bong bóng BĐS hoặc thị trường bị đóng băng chẳng những là mục tiêu của Nhà nước, mà cũng là mong muốn và quyền lợi của người tiêu dùng, của doanh nghiệp, nhà đầu tư và ngân hàng.

Theo quy luật và qua quan sát thực tiễn ở nhiều nước thì "bong bóng" bất động sản thường chỉ có thể xuất hiện khi hội được các yếu tố như sau: Nền kinh tế phát triển quá nóng; Có sự buông lỏng chính sách tín dụng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách dễ dãi; Có sự phát triển lệch pha trên thị trường bất động sản, thường xảy ra tại phân khúc bất động sản cao cấp; Có sự xuất hiện của các nhà đầu cơ găm hàng, làm giá, kích động, tạo nhiều đợt sóng đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản; Thiếu sự can thiệp hợp lý bằng các đòn bẩy kinh tế của Nhà nước vào thị trường bất động sản.

“Đối chiếu với các yếu tố nêu trên, HoREA nhận định chưa có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản trong năm 2015 và có thể cả năm 2016, bởi lẽ, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết vào chiều 13/8.

Theo đó, tăng trưởng tín dụng năm 2013 của Việt Nam ở mức 12,51%, năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%, trong lúc mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 là năm đỉnh điểm của "bong bóng" BĐS lên đến 37,80%.

Bên cạnh đó, Chính phủ đang giữ vững được ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, đang thực hiện chính sách tiền tệ, tín dụng chặt chẽ và linh hoạt, đang tái cấu trúc hệ thống ngân hàng thương mại. Hiện nay, không có tình trạng buông lỏng tín dụng, nợ xấu được kiểm soát và đang dần trở về mức hợp lý.

“Có một yếu tố đáng quan ngại là phân khúc bất động sản cao cấp đang có chiều hướng phát triển rất lớn, rất nhiều, rất mạnh, nhưng có thể nhận định vẫn còn trong tầm kiểm soát.  Giao dịch bất động sản hiện vẫn đang diễn ra bình thường; Chưa xuất hiện hiện tượng đầu cơ, đẩy giá ảo trên thị trường bất động sản”, ông Châu nói thêm.

Có một yếu tố mới xuất hiện, đó là việc Chính phủ Trung Quốc trong mấy ngày liên tiếp vừa qua đã phá giá đồng nhân dân tệ với biên độ khá lớn. Điều này sẽ có tác động trực tiếp đến nền kinh tế cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Tuy nhiên, thị trường bất động sản nước ta hiện nay đang nhập khẩu rất nhiều nguyên vật liệu, trang thiết bị nội thất, ngoại thất từ Trung Quốc nên trước mắt có thể chưa bị ảnh hưởng gì lớn.