Việt Nam học hỏi được gì từ kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS Quốc tế?

Hội thảo quốc tế về “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản – Kinh nghiệm thế giới và sự lựa chọn cho Việt nam” đã được tổ chức tại Hà Nội vào 26-28/11/2010. Tại hội thảo nhiều diễn giả quốc tế đến từ các nước trong khu vực đã đưa ra nhiều kinh nghiệm bổ ích cho Việt nam trong chiến lược phát triển thị trường bất động sản nước ta.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam – Thị trường bất động sản Việt nam trong giai đoạn vừa qua có bước phát triển tích cực. Bình quân mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm khoảng trên 70 triệu m2, quỹ nhà ở toàn quốc tăng thêm trên 700 triệu m2.

Tính đến tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 210.770 tỷ đồng (tương đương khoảng 10 tỷ USD), tỷ lệ nợ xấu dưới 2%. Cả nước có gần 500 dự án bất động sản có vốn đầu tư FDI, với số vốn đăng ký trên 40 tỷ USD.

Bên cạnh sự phát triển đó, thị trường bất động sản Việt nam vẫn còn non trẻ và nhiều bất cập cần giải quyết như nhận thức về vai trò và vị trí của thị trường trong nền kinh tế còn hạn chế, khung pháp lý còn bất cập, tình minh bạch của thị trường còn yếu, tính cạnh tranh của thị trường còn thấp, giá bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở còn quá cao so với mặt bằng thu nhập, thị trường phát triển mang tính tự phát,…Do đó thị trường bất động sản Việt nam cần có những kinh nghiệm đi trước từ những thị trường đã phát triển như Singapore, Nhật Bản, Hong Kong,…để phát triển ổn định và bền vững

Kinh nghiệm từ Singapore

Singapore quan niệm, phát triển không là một quá trình bắt chước mà các bài học có thể học hỏi được từ kinh nghiệm thành công. Các chính sách can thiệp thành công ở Singapore là khi các nhà lãnh đạo tận tâm và đặc biệt là trong sạch bộ máy lãnh đạo (Singapore xếp thứ 3 về chỉ số nhận thức tham nhũng 2010 sau Đan Mạch và New Zealand)

Chính sách can thiệp vào thị trường cũng cần linh hoạt để tạo sự phát triển ổn định và bền vững, chẳng hạn như chính sách tăng nguồn cung bất động sản phải được hỗ trợ bởi các biện pháp hạ nhiệt thị trường khi cần thiết để tránh tình trạng bong bóng bất động sản xảy ra, đảm bảo sự tăng giá bất động sản dần dần.

Đối với Singapore là một quốc gia nhỏ, do đó Chính phủ đóng vai trò quan trọng đối với thị trường bằng những chính sách can thiệp linh hoạt. Singapore không phụ thuộc vào nguồn vốn FDI mà họ dùng vốn từ người dân là chính. Singapore có quỹ nhà ở nhằm giúp thị trường phát triển, người dân có thể sử dụng 20% lương hoặc 40% thu nhập để đầu tư bất động sản.

Thị trường Việt nam khan khiếm nguồn vốn cho sự phát triển, vậy trong tương lai nguồn vốn nào có hiệu quả cho Việt nam?

Diễn giả Singapore ông Habibullah Khan cho rằng, trong tương lai Việt nam nên chú trọng vào nguồn vốn quỹ tiết kiệm trong nước để phát triển lâu dài, ngoài ra có thể sử dụng vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI) khi nền kinh tế phát triển nguồn vốn này sẽ là một tiềm năng, ODA cũng là một nguồn vốn quan trọng cho những nước đang phát triển, tuy nhiên Việt nam đang dần trở thành nước có thu nhập trung bình, không còn là nước có thu nhập thấp nữa, do đó nguồn vốn ODA đang giảm dần đi.

Kinh nghiệm từ Hong Kong

Nhiều lần thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã khằng định, giá bất động sản đặc biệt là giá nhà ở tại Việt nam hiện nay là quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân. Để xoa dịu được vấn đề giá hiện nay, Việt nam cần tiếp tục tăng nguồn cung mạnh hơn nữa.

Tại Nhật Bản mức thu nhập bình quân đầu người khoảng 50.000 USD/năm, trong khi đó tại Việt nam hiện nay là hơn 1.100 USD/năm. Tuy nhiên, điều ngịch lý là giá bất động sản tại Nhật Bản và Việt nam gần như là tương đương nhau.

Một kinh nghiệm của Hong Kong là nhằm xoa dịu sự tăng giá chóng mặt của bất động sản vào năm 1997, Chính phủ đã cam kết sẽ xây dựng 85.000 đơn vị nhà ở trong vòng 3 năm, nhằm ngăn chặn sự tăng giá chóng mặt của bất động sản, với mức giá lên cao đỉnh điểm vào cuối năm 1997. Tuy nhiên, cuộc khủng khoảng tài chính Châu Á đã dẫn đến hậu quả kế hoạch của Chính phủ đã làm cho giá bất động sản tụt giảm quá sâu tới 66,1% (61,8% trong thực tế) vào thời điểm giữa năm 2003.

Do đó, chính sách tăng cung cũng cần phải lựa chọn một cách phù hợp trong từng giai đoạn phát triển kinh tế của đất nước, để có thể đạt được hiệu quả như mong muốn.

Bên cạnh đó, Hong Kong cũng có một chính sách khuyến khích phát triển thị trường khi cuộc khủng khoảng tài chính thế giới năm 2008 đã diễn ra, dẫn đến thị trường bất động sản Hong Kong bị tác động nặng nề, chỉ số giá bất động sản đã giảm 17%. Sau khi có những biện pháp của Chính phủ, như chính sách tạo điều kiện cho vay thế chấp, chính sách lãi suất thấp cho người mua nhà, mức lãi suất cho vay giảm từ 5,25% vào cuối năm 2008 xuống còn 5% vào cuối năm 2009, (và hiện nay lãi suất cho vay mua nhà của Hong Kong chi còn khoảng 4%) chỉ số giá đã tăng trở lại khoảng 20% vào cuối năm 2009

Ngoài ra, chính sách thuế giao dịch của Hong Kong cũng rất đáng quan tâm. Đây là loại thuế đánh vào giao dịch bất động sản, chứ không phải là thuế đánh vào lợi nhuận. Loại thuế này nhằm kiềm chế sự phát triển nóng của thị trường, ngăn ngừa nạn đầu cơ.

Theo quy định của loại thuế này, người dân khi mua nhà ở sau đó bán lại bất động sản đó nằm trong khoảng thời gian dưới 24 tháng kể từ khi mua nhà thì phải đóng thuế từ 10%-15%. Chính sách này áp dụng trong điều kiện thị trường quá nhiều giao dịch trong thời gian ngắn, nhặm ngăn chặn nạn đầu cơ gây bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, khi áp dụng chính sách này cũng cần thận trọng, bởi lể rất có thể sẽ đẩy thị trường vào tình trạng đóng băng không có giao dịch.

K.T