Căn hộ cho thuê đang thừa nguồn cung?

Đó là nhận định của ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam. Vị chuyên gia này cho hay, khi đại dịch ập đến, thị trường chững lại, cũng là lúc mà nguồn cầu giảm đi đột ngột, khiến cho số lượng căn hộ cho thuê trong tình trạng đợi khách thuê nhanh chóng gia tăng.

Báo cáo thị trường quý 2/2021 về căn hộ dịch vụ của đơn vị này chỉ ra, tại Tp.HCM, trong quý không có nguồn cung căn hộ dịch vụ mới được ghi nhận và một số dự án đang kéo dài thời gian hoàn thành do khó khăn trong đợt đại dịch. Trong vòng 4 năm tới, Tp.HCM dự kiến sẽ đón hơn 1.300 căn hộ. Còn tại Hà Nội, mặc dù không có nguồn cung căn hộ dịch vụ mới nhưng đây lại có rất nhiều dự án sắp ra mắt.

Những dự án lớn phải kể đến như dự án Gateway Tower, tòa căn hộ dịch vụ đầu tiên tại Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm, Hà Nội) từng gây xôn xao giới đầu tư bất động sản cho thuê. Ngoài ra, CapitaLand cũng vừa mua lại một dự án căn hộ dịch vụ gồm 364 căn ở phía Tây Hà Nội và sẽ được đặt tên là Somerset Metropolitan West Hanoi. Ngoài ra còn có tòa căn hộ dịch vụ The Heaven nằm trong khu đô thị Starlake Hà Nội, sẽ cung cấp 317 căn hộ cao cấp trong vài năm tới.

Trước đó, trong quý 1, đơn vị này dự đoán, trong năm nay, thị trường Tp.HCM sẽ có 2 dự án là Sonata Residence và The Berkley với số lượng lần lượt là 250 và 85 căn hộ dịch vụ, góp phần vào nguồn cung lũy kế hơn 6.500 căn hộ ở Tp.HCM.

Thị trường Hà Nội, trong những năm tới, dự kiến sẽ có thêm 6 dự án căn hộ dịch vụ, tăng thêm hơn 700 căn hộ.

"Có thể khẳng định rằng nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện đang thừa tại Hà Nội, TP HCM cùng nhiều thành phố lớn khác", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Rõ ràng, bức tranh của thị trường cho thuê không chỉ ảnh hưởng bởi dịch bệnh, mà còn thể hiện sự dư thừa nguồn cung trước đó và trong tương lai, trong khi nhu cầu thuê thì ngày càng có xu hướng sụt giảm. Sự cạnh tranh về giá vì thế cũng tăng lên.

Theo ông Jackson, sự gia tăng của nguồn cung căn hộ cho thuê những năm gần đây xuất phát từ nhu cầu ngày càng cao của thị trường (giai đoạn trước khi đại dịch xảy đến). Tỷ lệ người nhập cư có nhu cầu thuê căn hộ ở vùng Đông Nam Bộ khoảng hơn 75% trong khi tỷ lệ này ở Đồng bằng Sông Hồng là hơn 50%. Trước đại dịch, người lao động ngoại quốc cũng rất đông đảo, sẵn sàng thuê các căn hộ có giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường. Trong khi đó, người lao động từ các tỉnh cũng liên tục đổ về các trung tâm kinh tế lớn để tìm kiếm cơ hội. Rõ ràng, tốc độ đô thị hóa nhanh cùng với đà tăng trưởng ấn tượng vài năm vừa qua đã khiến cho sức cầu của phân khúc căn hộ cho thuê là rất đáng kể, không ngừng gia tăng.

"Tuy vậy, không thể không nhắc đến lý do có khá đông người mua căn hộ với mục đích cho thuê, chờ đợi giá tăng theo thời gian để bán lại. Tổng hợp từ các dự án căn hộ gần đây, chúng tôi nhận thấy có khoảng 30% người mua với mục đích này. Khi đại dịch ập đến, thị trường chững lại, cũng là lúc mà nguồn cầu giảm đi đột ngột, khiến cho số lượng căn hộ trong tình trạng đợi khách thuê nhanh chóng gia tăng", ông Jackson cho biết.

Trước đại dịch, đà tăng giá của căn hộ cho thuê được quyết định bởi nhu cầu gia tăng qua từng năm do tốc độ đô thị hóa nhanh và đà tăng trưởng kinh tế tốt của Việt Nam. Nhưng giá thuê căn hộ hiện tại đã giảm 20-40% so với thời điểm trước đại dịch. Ví dụ như căn hộ diện tích 75 m2 ở một số quận tương đối xa trung tâm TP HCM hiện có giá thuê chỉ ở mức 9-10 triệu đồng/tháng so với mức 12-13 triệu đồng/tháng trước đây. Mức giá này sẽ không thể một sớm một chiều hồi phục như mong đợi của các chủ căn hộ khi mà dịch Covid-19 vẫn còn những diễn biến khó lường.

Giá thuê trung bình của căn hộ dịch vụ hạng A tại Tp.HCM hiện là 30,24 USD/ m2/tháng trong quý 1 năm 2021, giảm 22,5% so với quý 4 năm 2020 và giảm 5,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê trung bình của căn hộ hạng B là 25,5 USD/m2/tháng, giảm đến 18,35% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 6,25% so với quý 1 năm 2020. Sự sụt giảm mạnh so với quý 4 năm 2020 là do các chương trình khuyến mãi hấp dẫn trong dịp lễ Tết, bên cạnh đó là giá thuê tiếp tục bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Trong khi tỷ lệ lấp đầy chưa được phục hồi như ở mức của năm 2019, nhìn chung thị trường vẫn giữ được sự ổn định từ quý 4 năm 2020, với hạng A là 60,5% và hạng B là 57,5%.

Tại Hà Nội, giá thuê trung bình cho căn hộ dịch vụ hạng A là 31,35 USD/ m2/tháng, giảm 7,65 US /m2/tháng so với quý 4 năm 2020. Đối với hạng B, giá thuê trung bình

là 18,37 USD/m2/tháng, giảm đi 8,63 USD/m2/ tháng so với quý cuối 2020. Tương tự như thị trường TP.HCM, tỷ lệ giá thuê giảm là do các chương trình khuyến mãi hấp dẫn dịp Tết, cũng như ảnh hưởng của đại dịch Covid-19. Giá thuê giảm đã giúp phân khúc căn hộ dịch vụ phục hồi trở lại, với tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ hạng A là 83,5% và hạng B đạt 77,4%, tăng lần lượt là 13,5% và 23,3% so với quý 4 năm 2020. Mức giá thuê hiện nay rõ ràng là rẻ hơn khá nhiều so với giai đoạn trước đại dịch nhưng trong bối cảnh khó khăn chung, xu hướng tìm căn hộ với giá thuê thấp hơn của đông đảo người đi thuê nhà là khá rõ nét.

Dự báo về tương lai, chuyên gia Colliers Việt Nam cho hay, ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19 khiến cho chuyên gia, kỹ sư, người lao động nước ngoài phải trả lại phòng thuê để về nước và hiện chưa thể quay trở lại. Đây là bộ phận sẵn sàng chi tiền để thuê căn hộ trung và cao cấp.

Kế đến, một bộ phận người lao động trong nước cũng bị giảm thu nhập, mất việc nên trả lại căn hộ hoặc đi tìm nơi khác thuê với giá rẻ hơn. Covid-19 gây ra khó khăn chung của nhiều ngành kinh tế khiến cho một số lượng lớn căn hộ thứ cấp vẫn chưa thể tìm ra khách mua lại và chủ căn hộ chọn giải pháp cho thuê tạm thời. Lợi nhuận từ phân khúc này cũng trên đà giảm, từ mức 5,5 % năm 2019 xuống khoảng 3- 4% vào thời điểm hiện nay.

Với người lao động nhập cư, ưu tiên hàng đầu của họ lúc này là duy trì nguồn thu nhập và tiết kiệm tối đa có thể. Như đã đề cập bên trên, xu hướng trả căn hộ, tìm nơi thuê khác với giá rẻ hơn là có thể hiểu được và không khó để quan sát.

Theo các chuyên gia, Việt Nam hiện đang bị ảnh hưởng bởi đợt bùng phát thứ tư bắt đầu từ cuối tháng 4 năm 2021, được coi là đợt bùng phát nghiêm trọng nhất kể từ khi đại dịch bắt đầu, do các chủng vi rút mới lây lan nhanh hơn. Sự bùng phát này đang lan rộng không chỉ ở Việt Nam mà còn lan rộng ra nhiều nước Đông Nam Á. Đại dịch đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản cho thuê, bao gồm cả căn hộ dịch vụ. Những quý vừa qua ghi nhận ít khách thuê hơn và nhiều căn hộ dịch vụ thuộc phân khúc trung và cao cấp đang có tỷ lệ trống cao. Hiện tại, khách chủ yếu là khách dài hạn, một số ít khách ngắn hạn do lệnh hạn chế đi lại.