Căn hộ dịch vụ khách sạn – xu hướng đầu tư đầy tiềm năng

Đã qua rồi vị thế “con cưng” ở các “thiên đường”?

Trong sự kiện ra mắt một dự án căn hộ dịch vụ khách sạn (condotel) ở Hà Nội tuần vừa qua, anh Kiều Cao Bằng (Hoàn Kiếm, Hà Nội) đến từ rất sớm để tìm hiểu thêm thông tin từ các nhân viên tư vấn.

Là một nhà đầu tư lâu năm, từ khi mô hình căn hộ dịch vụ khách sạn mới manh nha vào Việt Nam, cho nên anh hiểu rõ những ưu điểm vượt trội mà mô hình này mang lại so với những dòng sản phẩm khác. Tuy nhiên, lần này, thay vì một căn hộ ở các điểm du lịchcó tiếng, anh lại quyết định quay đầu sang với một dự án mà anh đánh giá là tiềm năng tại Hà Nội.

Trong những năm qua, thị trường du lịch Việt Nam có sự tăng trưởng với tốc độ ấn tượng. Đơn cử, chỉ 7 năm (2010 – 2016), lượng du khách quốc tế và nội địa đã đạt lần lượt từ 5 triệu lên đến 10 triệu và 28 triệu đến 62 triệu lượt khách.

Chính sự phát triển này đã mang đến thời kì “vàng” cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là mô hình căn hộ khách sạn.

Du nhập vào Việt Nam cách đây khoảng 5 năm, đến nay, vượt ra khỏi những thị trường nghỉ dưỡng truyền thống như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, căn hộ khách sạn nhanh chóng lấp đầy hàng loạt tỉnh thành ven biển khác như Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Phan Thiết, Vũng Tàu với các dự án lớn quy mô lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Các khu du lịch này lúc nào cũng như một đại công trường với các dự án liên tục mọc lên “như nấm sau mưa”.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực, sự phát triển ồ ạt này cũng đặt ra những vấn đề mới cho thị trường.

Theo anh Bằng, với những kinh nghiệm chinh chiến lâu năm cùng với sự tham khảo ý kiến của các doanh nghiệp, chuyên gia hàng đầu, anh nhận thấy thị trường đang có dấu hiệu rủi ro thừa cung. Với tốc độ phát triển quá nhanh, nguy cơ “bội thực” căn hộ khách sạn đang dần hiện hữu.

Bằng chứng là tại nhiều khu du lịch, tình trạng “cháy phòng” như những năm trước đã chấm dứt, các chủ khu nghỉ dưỡng cũng bắt đầu phải giảm giá thuê để hút khách…

Đó là chưa kể tới thị trường du lịch tuy phát triển nhưng mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Điển hình vào thời điểm 2014-2015, lượng du khách quốc tế đến Việt Nam giảm mạnh do số lượng du khách Trung Quốc và Nga giảm sâu. Đặc biệt là đối với các thị trường phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn khách nước ngoài như Nha Trang.

“Rồi còn những lúc thời tiết mưa bão bất thường cũng ảnh hưởng không nhỏ tới công suất phòng khiến nguồn lợi nhuận không ổn định”, anh Bằng cho hay.

Khách hàng đang dần thay đổi “khẩu vị”?

Quả thực, các sản phẩm trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và căn hộ condotel nói riêng từng là miếng bánh ngon trên thị trường. Anh Bằng không phủ nhận những lợi nhuận đáng kể mà các dự án căn hộ condotel anh từng đầu tư đã mang lại.

Tuy nhiên, “khi nhiều chủ đầu tư và khách hàng như tôi được coi là tạm thành công với việc ăn chia lợi nhuận suốt thời gian qua, nhất là khi mức ăn chia đã đẩy đến kịch trần thì cũng là lúc xuất hiện sự “bội thực” của nguồn cung hay những yếu tố phụ thuộc khác đã dẫn đến lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn như cam kết lúc ban đầu”.

Và khi đặt lên bàn cân để cân đo đong đếm lại bài toán lợi nhuận, anh cũng như nhiều nhà đầu tư khác nhận thấy xu hướng căn hộ khách sạn đang dần có sự dịch chuyển, bất ngờ là lại về phía khu vực nội đô của các thành phố lớn như Hà Nội.

Làm một phép tính đơn giản, họ dễ dàng nhận thấy những năm gần đây, sự phát triển và mở rộng của các doanh nghiệp nước ngoài tại Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận khiến nhóm nhân sự cao cấp nước ngoài xuất hiện với số lượng ngày càng lớn.

Xu hướng căn hộ khách sạn đang có sự dịch chuyển về các thành phố lớn như Hà Nội.

Theo khảo sát, ngân sách thuê căn hộ của nhóm đối tượng này dao động trung bình từ 2.000 – 7.000 USD/tháng. Với những dự án đạt chất lượng, dịch vụ đi kèm tiêu chuẩn 5 sao, điều kiện an ninh đảm bảo và tiện ích đồng bộ (thường được hội tụ trong một dự án căn hộ khách sạn), họ sẵn sàng mở hầu bao trả mức thuê khá cao.

Như vậy, nếu như tại các khu du lịch, chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận cho thuê từ 10-12% thì với các căn hộ khách sạn tại Hà Nội, lợi nhuận thực tế có khi còn hấp dẫn hơn cả con số đó, mang đến nguồn lợi nhuận ổn định hơn rất nhiều so với thị trường du lịch.

Theo chia sẻ của một số trung tâm môi giới, phần lớn nhóm đối tượng khách nước ngoài sinh sống và làm việc có thời hạn nên việc thuê nhà hoặc sở hữu những căn hộ 50 năm ở Việt Nam được coi là giải pháp hợp lý hơn cả.

Tuy nhiên, việc khai thác nguồn cung tưởng dễ dàng này thực tế lại không hề đơn giản chút nào khi mà yêu cầu của nhóm đối tượng này cho nơi ăn chốn ở cũng khá cao.

“Hầu như không có dự án căn hộ khách sạn nào ở Hà Nội mà tôi không tìm hiểu. Dự án thì đã ít, yêu cầu lại khá cao, vừa phải có vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, lại vừa có hệ thống tiện ích, dịch vụ chất lượng 5* được quản lý bởi những đơn vị chuyên nghiệp theo tiêu chuẩn quốc tế đã khiến tôi mất không ít công sức”, anh Bằng chia sẻ.

Và “trời không phụ lòng người”, cuối cùng anh cũng có thể tìm được đáp án cho bài toán nan giải này với các căn hộ dịch vụ khách sạn 5 Seasons thuộc tổ hợp TNR GoldSeason .

“Không chỉ là dự án có vị trí nằm ngay tại trung tâm Hà Nội, điều quan trọng khác là tôi nhận thấy dự án có nhiều ưu điểm vượt trội với hệ thống tiện ích đặc quyền miễn phí trọn đời chưa từng thấy ở các dự án khác như phòng GYM, Yoga, bể bơi, xông hơi và bể sục, phòng vui chơi giải trí (bi-a, bóng bàn…), phòng giải trí cộng đồng (bố trí các khu vực chơi bi-a, bóng bàn…), phòng họp, thư viện… đi kèm là các dịch vụ phục vụ tiêu chuẩn khách sạn 5 sao”.

Trong khi đó, thời điểm hiện tại, dự án đang có mức giá hợp lý chỉ từ 1,6 tỷ/căn. “Với những căn hộ như vậy, khả năng tăng giá trong thời gian tới là vô cùng lớn. Cho nên, tôi không muốn bỏ qua cơ hội lần này”, với kinh nghiệm nhiều năm đầu tư loại hình căn hộ khách sạn ở các thị trường du lịch, anh Bằng tỏ ra khá tự tin vào lần thay đổi chiến thuật này.