Chờ thông tư hướng dẫn tiêu chí phân loại các khu công nghiệp

Diễn đàn Doanh nghiệp đã có cuộc trao đổi với ông Trần Đại Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) về những đổi mới của Nghị định 35/NĐ-CP/2022 dưới góc nhìn của doanh nghiệp, tác động tích cực tới sự phát triển các KCN Việt Nam.

- Theo ông, Nghị định 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ vừa ban hành có những điểm mới nào đáng chú ý?

Nghị định này có nhiều điểm sửa đổi tiến bộ so với Nghị định 82/2018/NĐ-CP về Quản lý KCN, KKT. Trước hết phải nói đến vai trò rõ nét của UBND cấp tỉnh, nhà đầu tư trong việc điều chỉnh quy hoạch KCN.

Tôi thấy hiện nay, việc thực hiện quy hoạch KCN đã được đồng bộ và nằm trong quy hoạch tỉnh, trên cơ sở đó UBND tỉnh/thành có thể xem xét đề xuất cấp chủ trương đầu tư lên cấp có thẩm quyền cho dự án Khu công nghiệp phù hợp với định hướng phát triển của địa phương.

Việc quản lý Quy hoạch xây dựng Khu công nghiệp có một số điểm mới đáng chú ý, ví dụ như phân loại cụ thể các loại Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp gồm: Quy hoạch chung xây dựng khu công nghiệp, quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp và quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp (nếu cần).

Nghị định còn cho phép các trường hợp không cần lập nhiệm vụ quy hoạch: Lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch chung xây dựng hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã được phê duyệt; Lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp tại khu vực đã có quy hoạch phân khu xây dựng được phê duyệt,… điều này sẽ giúp tiết kiệm thời gian triển khai các dự án.

Ngoài ra Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành còn có thể giao nhà đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp tổ chức lập quy hoạch phân khu xây dựng khu công nghiệp (nếu cần) tại khu vực đã có quy hoạch chung xây dựng khu công nghiệp, đồng thời với việc tổ chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp (nếu cần).

Trước đây, Chính phủ sẽ thực hiện việc điều chỉnh các nội dung liên quan tới quy hoạch, chủ trương,… điều này gây khó khăn cho các Nhà đầu tư khi triển khai dự án, vì trong quá trình thực hiện sẽ có nhiều vấn đề phát sinh mà khi lập dự án không thể tính toán hết được, đặc biệt là trong vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng.

Trong Nghị định này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã được giao quyền quyết định điều chỉnh địa điểm, điều chỉnh quy mô diện tích lập quy hoạch xây dựng khu công nghiệp cho một số trường hợp cụ thể như: Điều chỉnh địa điểm, điều chỉnh quy mô diện tích của khu công nghiệp nhưng không quá 2% và không quá 6 ha so với quy mô diện tích của khu công nghiệp đã được xác định trong Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; Điều chỉnh địa điểm, điều chỉnh quy mô diện tích của khu công nghiệp không quá 10% và không quá 30 ha so với quy mô diện tích của khu công nghiệp đã được xác định trong Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sau khi có ý kiến bằng văn bản của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Tỷ lệ lấp đầy KCN cũng được quy định rõ ràng hơn (từ 60% tổng diện tích toàn dự án). Đặc biệt, Nghị định 35/2022/NĐ-CP đã phân loại rõ ràng các loại hình KCN, bao gồm KCN hỗ trợ, KCN chuyên ngành, KCN công nghệ cao; phát triển KCN- Đô thị - Dịch vụ. Điều này là một thành tựu đáng kể so với các Nghị định trước đó.

Việc phân loại này là bước khởi đầu giúp các nhà đầu tư định hướng và tạo hành lang pháp lý thuận lợi. Tuy nhiên, cũng cần ban hành thông tư hướng dẫn tiêu chí phân loại cụ thể các KCN này và gọi tên được các KCN tồn tại trước Nghị định 35/2022/NĐ-CP.

- Tại Nghị định 35/2022/NĐ-CP, mô hình KCN sinh thái được ưu tiên phát triển. Vậy thông qua nghị định này, các nhà đầu tư, doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp sẽ được hưởng lợi ra sao hay có khó khăn gì trong quá trình xây dựng mô hình này?

Nghị định 82/2018/NĐ-CP về Quản lý KCN, KKT chưa nói rõ các tiêu chí của một KCN sinh thái là như thế nào, chỉ đề cập hành lang pháp lý. Còn trong Nghị định 35 hướng dẫn rõ hơn về mặt pháp luật: quy trình thành lập như thế nào, tiêu chí xây dựng, hạ tầng cơ sở… từ đó hình thành chuỗi liên hoàn đầu ra - vào của sản phẩm theo cách thông minh và tiết kiệm nhất.

Việc xây dựng KCN sinh thái cần nhìn từ 3 phía: nhà nước, nhà đầu tư hạ tầng và nhà đầu tư thứ cấp. Với nhà nước, xây dựng KCN sinh thái sẽ góp phần thu hút nhà đầu tư xanh, thân thiện môi trường, có giá trị hàm lượng kĩ thuật cao, bắt kịp xu hướng, đem lại lợi nhuận cao.

Vì lẽ đó, nhà nước tạo các hành lang chính sách cho nhà đầu tư hạ tầng đó là ưu tiên vay từ các quỹ tài trợ quốc tế với lãi suất thấp, đây là điều kiện để thu hút các Nhà đầu tư thực hiện loại hình KCN sinh thái. Khi nhà đầu tư hạ tầng được vay vốn với lãi suất thấp, đồng thời có giá thuê cao sẽ là "đòn bẩy" kích cầu đầu tư.

Đối với các Nhà đầu tư thứ cấp, việc sản xuất kinh doanh tại các KCN sinh thái sẽ tạo một hình ảnh tốt cho các doanh nghiệp. Chi phí đầu tư xây dựng ban đầu các nhà máy tại các KCN sinh thái sẽ cao hơn so với các KCN khác, tuy nhiên những lợi thế của các KCN sinh thái trong vận hành về hiệu quả tiết kiệm năng lượng, logistic, môi trường,… sẽ giúp các nhà đầu tư thứ cấp nhanh chóng thu hồi được chi phí đầu tư ban đầu.

Khu công nghiệp sinh thái Nam Cầu Kiền (Hải Phòng)

- Theo ông đánh giá, Nghị định này sẽ tác động tới thị trường BĐS nói chung, BĐS KCN nói riêng trong thời gian tới ra sao?

Tác động của Nghị định 35/2022/NĐ-CP tới thị trường BĐS công nghiệp là rất rõ ràng như các phân tích ở trên, những hành lang chính sách thuận lợi sẽ giúp thu hút đầu tư vào lĩnh vực BĐS KCN hơn nữa. Ngoài ra, việc phân loại được các loại hình KCN cụ thể thì bản thân nhà đầu tư sẽ dễ dàng lựa chọn mô hình phát triển phù hợp với doanh nghiệp, với hướng đi của họ, có sẵn hành lang pháp lý sẽ giúp họ phát triển chuyên sâu hơn, định vị doanh nghiệp một cách chính xác. Nhà đầu tư dễ dàng tìm hiểu về đối tác, dễ dàng nhìn vào thực tế mô hình đang xây dựng của KCN…

Nghị định này cũng tác động một phần tới thị trường BĐS nhà ở, thương mại, đó là các quy định về việc chuyển đổi khu công nghiệp sang phát triển khu đô thị - dịch vụ. Hay việc cho phép các KCN hiện hữu được phép điều chỉnh, bổ sung quy hoạch thêm các tiện ích thương mại dịch vụ, Nhà ở xã hội, Nhà ở lưu trú cho người lao động, chuyên gia trong KCN.

Đồng thời Nghị định 35/2022/NĐ-CP cũng có các hành lang chính sách quy định cụ thể về loại hình  dự án KCN - đô thị - dịch vụ, đây là loại hình dự án tiến bộ được nhiều các quốc gia trên thế giới áp dụng. Có thể kể đến các dự án như Thung lũng Silicon (Mỹ), hay thành phố công nghiệp Hàng Châu (Trung Quốc)… đây đều là những khu phức hợp Công nghiệp – Đô thị - Dịch vụ rất thành công và nổi tiếng trên thế giới.

Có thể nói, Nghị định 35 phân cấp nhiều hơn cho địa phương để thực hiện quy hoạch dự án KCN, góp phần giải quyết thủ tục đầu tư nhanh gọn, tiết kiệm thời gian cho doanh nghiệp, tăng khả năng cạnh tranh thu hút vốn của địa phương.

- Xin cảm ơn ông!