Chuyên gia cảnh báo: Bất động sản “vào thế khó chồng khó” nếu dịch kéo dài đến cuối năm

Chia sẻ tại Talkshow toàn cảnh, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cảnh báo, thị trường bất động sản sẽ rơi tình cảnh "cực kỳ khó khăn" nếu dịch kéo dài đến hết quý 4.

Theo vị chuyên gia này, diễn biến thị trường bất động sản các tháng cuối năm phần lớn phụ thuộc vào việc kiểm soát Covid-19.

Ông Quang đưa ra 2 kịch bản, nếu dịch kéo dài đến hết quý  3 (tức hết tháng 9/2021), nhóm nhà đầu tư chưa chuẩn bị kịp sẽ "đuối sức" và chấp nhận bán cắt lỗ tài sản trong giai đoạn tháng 9, tháng 10. Đây sẽ là thời điểm mua vào tốt nhất cho những nhà đầu tư đang chờ đợi "bắt đáy thị trường". Sự hào hứng mua vào của những nhà đầu tư mới sẽ giúp mặt bằng giá cả nhà đất quay đầu tăng trở lại chỉ khoảng một tháng sau đó. Do đó, những nhà đầu tư muốn bán bớt tài sản nên cố gắng cầm cự đến khoảng tháng 10 - tháng 11.

Với kịch bản này, ông Quang dự báo sẽ có một "cơn sóng" bất động sản nhỏ xảy ra trong giai đoạn này. Tuy nhiên, con sóng chủ yếu là ở phân khúc đất nền vùng ven, còn bất động sản cao cấp ngay trung tâm thành phố vẫn có những khó khăn nhất định.

Trong trường hợp dịch bệnh tiếp tục diễn biến phức tạp đến hết quý 4, gần như tất cả nhà đầu tư trên thị trường hiện nay đều chịu áp lực bán ra. Thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn "cực kỳ khó khăn". Nền kinh tế dần "mệt mỏi" sau 2 năm chống chịu với dịch bệnh, và bất động sản do đó cũng "khó mà sống được". 

Dù cho rằng kịch bản thứ 2 chỉ có khoảng 30% khả năng xảy ra, nhưng vị chuyên gia này cho rằng, các nhà đầu tư vẫn nên có sự chuẩn bị. Nguyên tắc khi đầu tư là "nhìn thấy rủi ro một, phải chuẩn bị 3". Giới đầu tư nên đảm bảo dòng tiền mặt đang nắm giữ có thể đáp ứng nhu cầu sử dụng, trả lãi vay… trong 9 - 12 tháng tiếp theo.

Nếu không đủ, nhà đầu tư cá nhân nên mạnh dạn bán bớt bất động sản trong rổ hàng mình đang nắm giữ, để thu về tiền mặt. Đặc biệt, chuyên gia khuyến cáo nên hạn chế tối đa việc vay vốn trong giai đoạn này. Dù được chào mời những mảnh đất rất tốt với giá rẻ, cũng không nên vay tiền đến 70% - 80% giá trị tài sản để mua.

Lời khuyên cho nhà đầu tư trong thời gian tới, ông Quang cho rằng nên hạn chế việc đầu tư "lướt sóng" ngắn hạn. Các giao dịch mua nhanh bán nhanh trong 3 - 6 tháng ở thời điểm hiện tại hết sức rủi ro, do việc đi lại khó khăn cộng thêm thời gian phê duyệt giấy tờ bị kéo dài. Nhiều thủ tục sang nhượng chỉ mất khoảng một tuần trước đây, bây giờ có thể kéo dài hơn 2 tháng vẫn chưa xong.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên tập trung vào các sản phẩm dài hạn: Chọn một bất động sản tốt với giá tốt và mua để dành.

Chia sẻ trước đó, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho hay, đến thời điểm này chúng ta phải nhìn nhận vào một thực tế là dịch bệnh Covid sẽ tiếp tục kéo dài khó xác định thời điểm nào sẽ kết thúc. Việt nam cũng như thế giới sẽ buộc phải tiến đến giai đoạn cùng chung sống với nó. Theo đó, thị trường BĐS phải hy sinh tiếp quý 3/2021 để truy vết dịch trong cộng đồng và triển khai tiêm vaccine tối đa cho người dân.

Nếu kịch bản xấu là tiếp tục mất thêm quý 3 để dập dịch, vaccine không đủ để triển khai cho dân thì thị trường BĐS cuối năng khả năng tăng trưởng không cao do các doanh nghiệp sẽ dần bị đuối sức. Việc duy trì bộ máy hoạt động đã là một gánh nặng cho doanh nghiệp. Các kế hoạch sản xuất kinh doanh sẽ bị phá vỡ và như vậy doanh thu sẽ sụt giảm nghiêm trọng. Toàn thị trường chung sẽ khó tăng trưởng trên mức 20% so với 6 tháng đầu năm nếu không nhận được các sự trợ lực cần thiết và kịp thời.

"Theo đó, thị trường 6 tháng cuối năm thị trường BĐS sẽ ra sao, câu trả lời không nằm ở yếu tố thị trường quyết định mà hoàn toàn tùy thuộc khả năng kiểm soát dịch bệnh diễn biến như thế nào do đây là hoàn cảnh bất khả kháng", bà Hương khẳng định.

Cùng quan điểm, Ông Mai Đức Toàn, Giám Đốc Khối Kinh Doanh và Tiếp Thị Tập đoàn CNT Group cho hay, nếu tình trạng dịch Covid-19 kéo dài đến hết năm nay thì lẽ dĩ nhiên BĐS sẽ khó khăn hơn rất nhiều bởi điều này đã vượt ngưỡng chịu đựng của thị trường.

"Dịch bệnh kéo dài dẫn đến việc giãn cách xã hội, từ đó kéo theo tất cả các ngành kinh tế tê liệt chứ không riêng gì BĐS. Khi nền kinh tế tang trưởng thấp, nguồn vốn tái đầu tư cho BĐS sẽ giảm mạnh, lượng cầu và cung đều giảm. Giá bán trên thị trường giảm mạnh do làn sóng bán tháo từ những nhà đầu tư BĐS cá nhân bị áp lực dòng tiền, lãi vay… Bên cạnh đó, NĐT thứ cấp không thể thanh khoản và thoát hàng khiến thị trường rơi vào trạng thái trì trệ, thậm chí có thể dẫn đến đóng băng. Nếu kịch bản xấu này xảy ra, chúng ta phải mất một thời gian rất dài để có thể đưa thị trường trở lại ổn định, chứ chưa nói đến sôi động", ông Toàn nhấn mạnh.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, khi chưa đạt được miễn dịch cộng đồng thì thị trường BĐS vẫn còn phải phụ thuộc trực tiếp vào diễn biến của dịch bệnh. Và hiện nay dịch bệnh đang diễn biến phức tạp thì việc thị trường trầm lắng là điều tất yếu. Trầm lắng ở đây không có nghĩa là nhà đầu tư không có nhu cầu mà họ đang bị hạn chế các hoạt động giao dịch trực tiếp như tư vấn, tham quan dự án, tham gia các buổi bán hàng.

Theo đó, tâm thế chung của thị trường hiện nay là chờ đợi. Với chủ đầu tư, họ chờ đợi dịch bệnh qua đi để triển khai kế hoạch bán hàng. Với khách hàng, họ chờ đợi để đa dạng hóa lựa chọn sản phẩm, để tìm hiểu kỹ dự án trước khi chốt giao dịch.

Tuy nhiên, nếu dịch bệnh tiếp tục kéo dài đến cuối năm, chu phục hồi của thị trường sẽ kéo dài hơn, thị trường sẽ phải mất 3-4 tháng mới có thể kéo sức cầu quay trở lại sôi động. Các doanh nghiệp chưa kịp mở bán giai đoạn đầu năm thì mức doanh thu cũng sẽ chỉ đạt khoảng 30% chỉ tiêu năm.

Dành lời khuyên cho nhà đầu tư trước bối cảnh thị trường BĐS rơi vào "khoảng lặng" do Covid-19, ông Ngô Quang Phúc cho rằng, tại thời điểm này, khách hàng không nên kỳ vọng lợi nhuận đột biến trong ngắn hạn. Thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn nhiều dư địa phát triển và là kênh đầu tư an toàn. Tuy nhiên hiện nay hình thức đầu tư lướt sóng đã không còn phù hợp với tình hình chung của thị trường. Do đó, khi tham gia BĐS, nhà đầu tư nên đặt ra mục tiêu lợi nhuận trong trung và dài hạn từ 2-5 năm để có phương án điều chỉnh dòng tiền phù hợp.

Mặt khác, không nên sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn 50% khi đầu tư dự án (trừ các dự án sử dụng đòn bẩy tài chính như hỗ trợ 0% lãi suất, ân hạn nợ gốc,…) vì sẽ khiến nhà đầu tư gặp rủi ro khi thị trường xấu hoặc giảm biên độ lợi nhuận vì phải gánh quá nhiều chi phí trả lãi ngân hàng.

Ngoài ra, NĐT không nên "bỏ trứng vào một giỏ". Cùng một số vốn có thể chia nhỏ dòng đầu tư ra nhiều sản phẩm ở các địa phương, các sản phẩm khác nhau để phân tán rủi ro. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng hết sức lưu ý về pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư,… để tránh những rủi ro đáng tiếc.