Chuyên gia “mách nước” những bất động sản nên bỏ tiền lúc thị trường biến động

Bất động sản trong các khu đô thị vẫn hút người mua

Nhà phố, biệt thự, villa, shophouse thương mại… trong các khu đô thị tại Tp.HCM và vùng phụ cận vẫn lọt vào tấm ngắm của người mua. Trong đó, loại hình biệt thự diện tích lớn, villa giá hàng chục tỉ đồng/căn có lợi thế view sông hay hồ, vẫn là "khẩu vị" của những người có tiền.

Theo DKRA Vietnam, những dự án nằm trong các khu đô thị lớn với quy mô hàng trăm hecta, được quy hoạch bài bản vẫn thu hút sự quan tâm của khách hàng, ngay lúc thị trường biến động. Số lượng BĐS nằm trong các khu đô thị cũng ngày càng khan hiếm, trong khi chất lượng, tiện ích sống được chú trọng nên thường thu hút nhu cầu mua.

Thời gian gần đây, thị trường Long An, Đồng Nai, Bình Dương hay Bình Phước xuất hiện các khu đô thị hàng chục đến hàng trăm hecta, thậm chí hàng ngàn hecta đang là điểm nhấn cho thị trường BĐS. Trong đó, các dự án được phát triển bởi các ông lớn BĐS như Novaland, Nam Long, Đại Phúc, Phú Mỹ Hưng, Vingroup… nhận được sự quan tâm đáng kể của thị trường.

Những khu đô thị tích hợp đầy đủ tiện ích, có không gian xanh, đề cao yếu tố sức khỏe đang trở thành xu hướng chung được lựa chọn của người mua, nhất là sau Covid-19. Nhiều KĐT dù chào bán sản phẩm với mức giá khá cao nhưng sức mua vẫn tích cực. Chẳng hạn, tại Bình Chánh có KĐT Mizuki Park của CĐT Nam Long quy mô 26ha, trong đó, loại hình biệt thự ven sông có giá từ 60-80 tỉ đồng/căn nhưng chào thị trường trong thời gian ngắn đã có chủ. Trong khi loại hình căn hộ có giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 trong KĐT này gần như chào giai đoạn nào, hết sản phẩm lúc đó.

Tại Tp.Thủ Đức, dự án Vạn Phúc City quy mô 198ha của CĐT Vạn Phúc cũng nhận được sự quan tâm đáng kể của người mua, mặc dù giá căn nhà phố, biệt thự tại đây dao động từ vài chục tỉ đến hàng trăm tỉ đồng/căn.

BĐS khu đô thị vẫn được nhà đầu tư quan tâm.

Tương tự, tại khu vực Đồng Nai, Long An một số KĐT quy mô hàng trăm héc ta như Waterpoint của Nam Long; Aqua City của Novaland, Izumi City 170ha; Swanpark Đông Sài Gòn, Nam Long Đại Phước 45ha, Gem Sky World Long Thành… đang giới thiệu nhà phố, biệt thự, shophouse… cũng ghi nhận sức quan tâm khá tốt.

Theo các chuyên gia, hầu hết các dự án KĐT này đều được đầu tư phát triển bởi các ông lớn BĐS nên nhận được sự quan tâm tích cực của thị trường. Những CĐT có tiềm lực thích sở hữu quỹ đất lớn, hàng trăm đến hàng ngàn héc-ta, tạo ra các khu đô thị đẳng cấp, đầy đủ dịch vụ. Với quỹ đất đủ lớn, các chủ đầu tư có thể đầu tư hệ sinh thái trong dự án, đầy đủ dịch vụ, cơ sở hạ tầng, có trường học, bệnh viện…, tạo nên giá trị về không gian sống, tiện ích đầy đủ cho cư dân, đây chính là điểm nhấn để kéo sức mua của thị trường.

Đó cũng chính là lý do, dù dịch diễn biến phức tạp, các dự án khu đô thị vẫn nhận được sự chú ý của người mua bởi có được giá trị cộng thêm cho khách hàng. Dĩ nhiên, với tình hình chung ảnh hưởng của dịch bệnh, nguồn cầu, sức mua của các dự án KĐT cũng sẽ giảm theo. Tuy nhiên, về mức độ ảnh hưởng sẽ có phần nhẹ hơn, cũng như giá bán gần như không giảm. Giá bán của các dự án này đa phần ăn theo giá trị của tiện ích được đầu tư bài bản trong KĐT thay vì chịu quá nhiều sự lên xuống của thị trường bên ngoài.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Vietnam cho rằng, BĐS trong các khu đô thị vẫn giữ được thanh khoản tốt trong bối cảnh thị trường biến động. Bởi thực tế, loại hình này quỹ đất ngày càng khan hiếm; trong khi các CĐT chú trọng vào chất lượng sống được đầu tư vào tiện ích, không gian nên người mua chú ý. Đáng nói, BĐS đô thị duy trì được mức độ tăng giá trung bình từ 20-30%/năm, chủ yếu tăng theo tiện ích nội khu của dự án.

Shophouse khối đế chung cư vẫn hấp dẫn nhà đầu tư

Ước tính trong năm 2022, số lượng căn hộ mới tại thị trường Tp.HCM vào khoảng 20.000 - 25.000 căn. Theo các chuyên gia, dù đã có dấu hiệu hồi phục nhưng tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ vẫn tiếp diễn. Trong đó, số lượng căn hộ shophouse thường chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ, thường không quá 5% tổng số lượng căn hộ của dự án.

Do có nhiều ưu điểm và nguồn cung hạn chế nên giá căn hộ shophouse liên tục tăng trong thời gian vừa qua, hiện ở mức trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2. Dù giá cao, đây vẫn là loại hình được nhà đầu tư ưa chuộng.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, đây là loại hình giúp chủ nhân tìm kiếm nguồn thu đa dạng. Các Shophouse chiếm các vị trí thuận lợi nhất cho việc kinh doanh tại các tòa nhà, phù hợp để cho thuê làm cửa hàng, trung tâm ngoại ngữ hoặc trụ sở, văn phòng các doanh nghiệp.

Ngay cả trong những giai đoạn cam go như trong các đợt bùng phát nghiêm trọng của đại dịch Covid-19 thì chủ nhân các căn shophouse vẫn có thể có được doanh thu nhờ chuyển đổi công năng, cho các doanh nghiệp có thể hoạt động online thuê lại (như doanh nghiệp cung cấp dịch vụ học trực tuyến, doanh nghiệp công nghệ…). Mức lợi nhuận từ cho thuê có thể đạt mức 12%/năm. Thêm vào đó, chủ nhân các căn shophouse tùy vào nhu cầu có thể cân nhắc các lựa chọn sinh sống hoặc dùng vào mục đích kinh doanh, rất linh hoạt.

Theo các chuyên gia, đây là loại hình có tiềm năng tăng giá mạnh và bền vững. Điều này đã được thực tế thị trường chứng minh khi mà giá trị căn hộ shohouse có thể tăng 15-30% mỗi năm. "Do khan hiếm nên thanh khoản của shophouse rất tốt được nhiều nhà đầu tư BĐS săn đón", chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.

Shophouse khối đế chung cư vẫn được giới đầu tư tìm kiếm, dù mặt bằng giá đã khá cao.

Cùng nhận định, đại diện Chợ Tốt Nhà cho hay, lượng tin đăng bán shophouse tại Tp.HCM ghi nhận tín hiệu tích cực khi tăng trưởng mạnh mẽ trong tháng 3/2022 với mức tăng hơn 50% so với một tháng trước đó và tăng 20% so với thời điểm trước Tết. Loại hình BĐS này vẫn được nhà đầu tư quan tâm ngay lúc thị trường BĐS biến động. Tuy nhiên, nguồn cung shophouse ở các vị trí tốt như quận Thủ Đức cũ, hay các quận trung tâm ngày càng khan hiếm.

Hiện tại, tại Tp.Thủ Đức, ghi nhận nguồn cung mới khá ít ra thị trường. Tại đường Tô Ngọc Vân, hiện chỉ có dự án FIATO Premier của Thang Long Greal Group đang giới thiệu các căn shophouse với chính sách chỉ thanh toán 21% đến khi nhận nhà, đồng thời, hỗ trợ 100% phí quản lý 30 tháng kể từ ngày nhận nhà, ân hạn gốc và lãi suất 0% trong thời hạn 24 tháng.

Trước đó, các shophouse xuất hiện chủ yếu nằm trong khoảng diện tích từ 70 - 200 m2, phân bổ chủ yếu thuộc các dự án như Lavita Garden, Sunview Town, The Oasis, Vinhomes Grand Park, Lavita Charm, Opal Riverside, Urban Green…

Theo Chợ Tốt Nhà, giá bán của các shophouse tại đây cũng đi cùng xu hướng tăng mạnh khi tăng 29% so với cùng kì năm ngoái. Bên cạnh phân khúc giá trung bình dao động quanh mức 45 - 50 triệu đồng/m2, thị trường shophouse tại quận Thủ Đức cũ cũng xuất hiện các căn được bán với mức giá "khủng" trên 150 triệu đồng/m2, phân bổ ở các dự án như Vạn Phúc City, King Crown Infinity, …

Căn hộ giá vừa túi tiền vẫn là kênh đầu tư tốt

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers tại Việt Nam cho rằng, hiện không ít nhà đầu tư đang có tâm lý lạc quan về dài hạn nhưng khá thận trọng trong giai đoạn hiện tại. Họ đang chú ý nhiều đến thông tin về chính sách vĩ mô liên quan đến việc kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực BĐS. Động thái của các chủ đầu tư, thanh khoản thị trường và một số thông tin kinh tế quan trọng khác.

Tâm lý của nhà đầu tư cũng khác biệt ở các phân khúc. Theo chuyên gia Colliers Việt Nam, phân khúc căn hộ giá vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực tại khu vực vùng ven các thành phố lớn sẽ nhận được sự quan tâm khá nhiều từ nhà đầu tư.

Xét các yếu tố như tốc độ đô thị hóa nhanh hay dân số trẻ đông đảo với nhu cầu ở thực cao thì loại hình căn hộ này có tiềm năng tăng giá về dài hạn, cũng là kênh bảo toàn vốn tốt.

Cùng quan điểm,TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, kịch bản thị trường hồi phục, bất động sản nhà ở sẽ là thị trường sôi động nhất vì nhu cầu thực về nhà ở vẫn là nhu cầu bức thiết của người dân. Song, mức độ hấp thụ của thị trường sẽ không cao bằng những năm trước đây vì người dân mua nhà để ở thường phải sử dụng một phần vốn vay ngân hàng như là vốn chủ sở hữu. Với tình hình hiện tại, khi nhiều người bị hạn chế về thu nhập, mất việc hoặc giảm lương, không có nhiều nguồn tích lũy, sức mua trên thị trường sẽ khiêm tốn hơn so với các năm trước, chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở có giá trị vừa phải tại các đô thị lớn trên toàn quốc.

Theo nhận định của hầu hết các chuyên gia trong ngành, căn hộ giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn là phân khúc phát triển mạnh trong thời gian tới

"Dù giá bất động sản trên thị trường có sụt giảm như giai đoạn 2009-2010, có những khu vực bị rớt giá từ 20-30% trong giai đoạn khó khăn, thì phân khúc căn hộ để ở vẫn là tâm điểm nóng nhất, sở hữu sự săn đón của nhiều nhà đầu tư với xu hướng giá bất động sản liên tục tăng theo thời gian", TS Khương nhấn mạnh.

Ghi nhận cho thấy, tại khu vực Bình Dương – giáp ranh Tp.HCM phân khúc căn hộ giá 2-3 tỉ đồng vẫn được quan tâm, ngay mùa dịch. Theo Đại diện Phú Đông Group, hiện các căn hộ tại dự án như Phú Đông Premier (Dĩ An, Bình Dương) chuyển nhượng thứ cấp vẫn khá tốt, đa số khách mua là người ở thực. Được biết, hiện giá chuyển nhượng của căn hộ tại dự án này từ 2,3 – 2,5 tỷ (đã VAT), giá cho thuê cũng từ 10 – 13 triệu (căn hộ đã có nội thất) và từ 8 – 10 triệu (căn hộ chưa có nội thất).

Theo các chuyên gia, trong tương lai, căn hộ tầm trung vẫn tiếp tục là phân khúc đầu tư hấp dẫn. Theo đó, những dự án đáp ứng nhu cầu của người mua nhà ở thực, vị trí đẹp và tiện ích được đầu tư bài bản luôn là sự lựa chọn an toàn.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên Cứu Savills Tp.HCM cho biết theo định hướng của các cơ quan chức năng Tp.HCM, đến năm 2030, thị trường sẽ tập trung nhiều hơn vào loại hình chung cư để đáp ứng được nhu cầu nhà ở và thúc đẩy thị trường. Với quỹ đất trung tâm khan hiếm, việc cải thiện cơ sở hạ tầng giữa các quận ngoài trung tâm và các khu vực lân cận đang tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển dự án nhà ở với mức giá vừa tầm. Có thể thấy nhiều nguồn cung mới đang được hình thành ở các quận Bình Chánh, Nhà Bè, Tân Bình và Bình Tân, hay tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai…đây là những khu vực vẫn còn tiềm năng để phát triển nhà ở và sở hữu nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển căn hộ với mức giá vừa tầm.

Theo bà Trang, hiện tại, đối với các bạn trẻ, độc thân hoặc mới lập gia đình, điều mà họ tìm kiếm trong một căn hộ là diện tích vừa phải không cần quá lớn, để khi năng lực tài chính tăng lên, họ có thể nâng cấp từ 1 phòng ngủ lên 2 phòng ngủ hoặc hơn. Vì thế, tùy vào mức thu nhập mà chúng ta định hướng mua loại sản phẩm như thế nào.

Đất nền vùng ven, cạnh các khu công nghiệp được nhà đầu tư tìm kiếm mạnh

Đất nền tại các khu vực vùng ven, cạnh các khu công nghiệp, khu vực có những dự án cơ sở hạ tầng quan trọng đang triển khai, tiềm năng tăng trưởng tốt sẽ tiếp tục được chú ý nhiều. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng không dễ bị ảnh hưởng bởi các thông tin không chính thống như trước đây và hiện tượng sốt đất sẽ khó xảy ra hơn.

Theo các chuyên gia, sở dĩ nhiều nhà đầu tư mạnh tay rót tiền vào bất động sản ven khu công nghiệp là bởi tiềm năng từ khai thác cho thuê (nhà xưởng, nhà trọ), kinh doanh buôn bán...

Những bất động sản đất nền "ăn" theo các khu công nghiệp trở thành hướng đầu tư mới. Các ông lớn đổ tiền vào bất động sản công nghiệp kéo theo các nhà máy, công xưởng, người lao động đổ về làm việc. Nhu cầu về bất động sản an cư, kinh doanh gần khu công nghiệp tăng mạnh. Theo đó, làn sóng đầu tư BĐS vùng ven và BĐS ven khu công nghiệp sẽ trở thành xu hướng, phát triển mạnh trong thời gian tới. Nhiều nhà đầu tư sẽ thắng lớn nếu chọn được sản phẩm tốt tại đây.

Để đầu tư hiệu quả, tránh rủi ro, các chuyên gia khuyên rằng, nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này phải lưu ý đến vấn đề pháp lý, quy hoạch.

Đất nền, cạnh các KCN được nhà đầu tư tìm kiếm, đón đầu.

Thường có 3 giai đoạn để đầu tư bất động sản ven khu công nghiệp. Giai đoạn mới triển khai khi vừa có thông tin về dự án, rủi ro nhiều nhưng sinh lời cao. Giai đoạn này dễ xảy ra sốt đất, minh chứng là năm 2021 đã xảy ra cơn sốt đất ở Bà Rịa - Vũng Tàu theo thông tin một tập đoàn bất động sản lớn mở một nhà máy tại đây. Nhà đầu cơ tận dụng cơ hội đó để lướt sóng, có người kiếm được rất nhiều tiền nhưng cũng có những nhà đầu tư bị kẹt trong cơn bùng nổ.

Giai đoạn 3 là giai đoạn triển khai, thông tin pháp lý đã hoàn chỉnh, các khu công nghiệp đã định hình, quy hoạch. Nhà đầu tư bắt đầu thi công nhà xưởng, mời nhà máy về hợp tác. Trong giai đoạn này, giá tăng tốt nhất, tính thanh khoản tốt, thời điểm đó dễ mua bán, sinh lời.

Tuy nhiên, có một thực tế là từ khi triển khai đến lúc hoàn thành một dự án khu công nghiệp thường kéo dài nhiều năm, chưa kể khi khu công nghiệp xây xong, để kéo công nhân về làm việc cũng cần thêm một khoảng thời gian không hề ngắn.

Theo các chuyên gia, mặc dù thị trường có một số thông tin khiến các nhà đầu tư băn khoăn, thận trọng nhưng chứng kiến đà hồi phục kinh tế khá năng động cùng với tiềm năng phát triển mạnh mẽ của Việt Nam, có thể một số nhà đầu tư đang có tâm lý "fomo" – sợ cơ hội bị bỏ lỡ. Có thể họ tin rằng một chu kỳ tăng trưởng mới đang mở ra và cần phải tìm cách tận dụng, đón đầu.