Chuyên gia trả lời cho câu hỏi: Vì sao lãi suất giảm, đầu ra bất động sản vẫn tắc?

Ngân hàng chữa bệnh “thừa tiền”?

Tháng 9/2023, lãi suất cho vay mua nhà của nhiều ngân hàng đã về mức dưới 10%. Điển hình như ngân hàng BIDV có mức lãi suất hấp dẫn chỉ 7,8%/năm, Vietcombank và Agribank có lãi suất chỉ 8%/năm, Vietinbank là 8,2%/năm. Các ngân hàng thương mại tư nhân cũng có lãi suất giảm mạnh để “bơm vốn” cho người mua nhà. MBBank có lãi suất cho vay chỉ 7,5%/năm; HDBank là 8,2%/năm; Techcombank, Eximbank, ACB, TPBank, MSB đều có lãi suất 8,5%/năm.

Tuy nhiên, lãi suất dưới 10%/năm của các ngân hàng chỉ áp dụng trong năm đầu tiên, thậm chí là chỉ áp dụng được trong 3 - 6 tháng, lãi suất thả nổi sau đó sẽ dao động từ 10,5 - 12%/năm. Nhóm các ngân hàng thương mại tư nhân sẽ dao động trong khoảng từ 12 - 15%/năm.

Mặc dù từ đầu năm đến nay, các ngân hàng liên tục giảm lãi suất nhưng việc triển khai các gói vay lại gặp nhiều khó khăn.

Tại cuộc họp đầu tháng 9/2023 do Phó thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì, Phó thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú cho biết, ngân hàng đang phải đối mặt với tình trạng thừa tiền do khó cho vay dù đã rất nỗ lực.

“Chưa bao giờ công tác điều hành chính sách tiền tệ khó khăn như bây giờ. toàn hệ thống ngân hàng đang phải chữa bệnh thừa tiền, Cũng giống như các doanh nghiệp bị tồn kho hàng hóa, các ngân hàng thương mại cũng đang tồn kho tiền”, ông Tú ví von.

Thị trường bất động sản “khát vốn”, loay hoay đầu ra

Nghịch lý đang diễn ra trên thị trường địa ốc. Ngân hàng thừa tiền, nhưng doanh nghiệp bất động sản lại “khát vốn”. Hai bên vẫn không gặp được nhau khiến những ách tắc dòng tiền của thị trường bất động sản vẫn diễn ra.

Chia sẻ mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia đầu tư bất động sản cho rằng, thị trường địa ốc đang đối diện cuộc khủng hoảng dòng tiền và khủng hoảng giá. Vị này nhấn mạnh: “Dù đã chứng kiến nhiều biến động của thị trường bất động sản nhưng chưa bao giờ thấy cuộc khủng hoảng nào tàn khốc như hiện nay, bởi tính chất nhanh và bất ngờ của nó”.

Đáng nói, thị trường bất động sản lần này là "khủng hoảng chồng khủng hoảng". Khủng hoảng thị trường bất động sản, thị trường tài chính và hàng loạt doanh nghiệp lớn vi phạm pháp luật bị bắt. Điều này đã tác động tiêu cực đến thị trường, nhất là đến lòng tin của khách hàng.

Ông Quang phân tích về cuộc khủng hoảng tín dụng. Trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản đang loay hoay với các lô trái phiếu thì ngân hàng đột ngột siết tín dụng, không cho vay khiến hàng loạt doanh nghiệp đối diện khó khăn. Tình trạng doanh nghiệp bán đổ bán tháo tài sản để gom tiền đã diễn ra mạnh từ cuối năm 2022 đến đầu năm 2023. Về phía khách hàng, nhiều người không xuống tiền mua, thậm chí đã mua nhưng ngưng hợp đồng, đòi lại tiền. Vì thế, nếu trước đây thị trường khủng hoảng do lãi suất cao thì nay là do dòng tiền bị biến mất khỏi thị trường. Đó là khủng hoảng dòng tiền.

Cùng với đó, theo ông Quang, thị trường bất động sản đang đối diện cuộc khủng hoảng về giá. Trước đây giá bị đẩy lên rất nhanh và khi thị trường đóng băng giá cũng lao dốc không phanh.  Còn hiện nay, giá bất động sản lên và xuống đều chậm. Chỉ một số doanh nghiệp và nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính lớn mới bán hạ giá, cắt lỗ; còn đa phần vẫn giữ giá, thậm chí tăng nhẹ. Giá neo cao chính là nguyên nhân khiến bất động sản tắc đầu ra. Cộng với tâm lý người mua bị ảnh hưởng càng khiến thanh khoản thị trường lao dốc.

Ngoài ra, các cuộc khủng hoảng trước đây dù lãi suất cao đến 20 - 25%/năm nhưng doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn vay được thì hiện nay dù dư tài sản đảm bảo nhưng rất khó tiếp cận vốn ngân hàng là điều khiến thị trường lao đao.

Chia sẻ mới đây, ông Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng, thị trường bất động sản đang gặp hai điểm nghẽn là thể chế và hấp thụ vốn. Trong đó điểm nghẽn hấp thụ vốn là đại sự. Từ quý 4/2022, bất động sản đã khó khăn về nguồn tiền, lãi suất cao. Cả năm qua, Ngân hàng Nhà nước đã ưu tiên kiểm soát lạm phát, giữ giá tiền đồng, giảm lãi suất. Xu hướng lãi suất sẽ tích cực từ nay qua năm sau gắn liền ổn định hệ thống tín dụng. Tuy nhiên, thị trường vẫn phục hồi rất chậm.

Theo ông Lịch, nhìn tổng thể, kinh tế Việt Nam vẫn cải thiện từng tháng từng quý nhưng năm nay khó có tăng trưởng cao, để đạt GDP 5% thì quý 4/2023 phải trên 7%. Trong bối cảnh đó, ngành bất động sản còn khó hơn vì liên quan thị trường tài chính, tín dụng.

Đặc biệt, vướng mắc của thị trường bất động sản chính là vấn đề nguồn cung giá hợp lý thiếu trầm trọng. Trước đến nay, sản phẩm đầu cơ (phục vụ tầng lớp cấp cao) chiếm áp đảo, còn sản phẩm cho người nhu cầu thực thì quá ít. Đây cũng là nguyên nhân dù lãi suất có giảm nhưng khả năng để chi trả cho một sản phẩm nhà ở giá cao là rào cản của số đông người dân.

“Đây là căn bệnh phải điều trị. Không phải ngẫu nhiên Chính phủ mạnh mẽ phát triển nhà ở xã hội, mà là để cung cầu gặp nhau, phù hợp với nhu cầu tiêu dùng”, ông Lịch chia sẻ.

Cũng chia sẻ về điểm nghẽn nguồn cầu bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay nằm ở vấn đề pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Việc vay vốn để triển khai dự án đều gặp nút thắt ở khâu pháp lý. Nếu không hoàn tất xong pháp lý thì doanh nghiệp không thể tiếp cận được vốn vay. Đây cũng là câu chuyện chung của toàn thị trường bất động sản hiện nay.

Mặc dù các ngân hàng đang có mức lãi suất hấp dẫn nhưng cả doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn vay do công tác hoàn tất thủ tục pháp lý dự án còn nhiều bất cập.

“Ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa tìm thấy nhau, dù ngân hàng “thừa tiền” còn doanh nghiệp thì cần tiền. Hiện đa số các doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn vì “sức khỏe” tài chính đã suy yếu”, ông Đính nhấn mạnh.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành,  giai đoạn khủng hoảng năm 2008 - 2009, lãi suất cho vay bất động sản tăng lên 20%/năm nhưng thời điểm đó thị trường bất động sản vẫn không khắc nghiệt như lúc này. Hiện nay, thị trường vừa bị “tắc” nguồn cung, vừa tắc dòng tiền và niềm tin người mua suy giảm. Cùng với đó, kinh tế khó khăn kéo dài đã tác động đến thu nhập của đại bộ phận người dân khiến họ đắn đo trong việc quyết định mua nhà.

Đó là lý do, dù thị trường cuối năm 2023 đã có vài tín hiệu về sức cầu nhưng chỉ nhỏ giọt ở một số dự án. Nhìn tổng thể thị trường, khó khăn vẫn bao trùm, sức cầu vẫn khá yếu.