Chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh, Phát Đạt (PDR) báo lãi quý 1 chưa bằng 1/10 cùng kỳ

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã PDR) vừa công bố báo cáo tài chính quý 1/2023 với doanh thu giảm mạnh 69% so với cùng kỳ, xuống còn hơn 192 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu do doanh thu chuyển nhượng đất giảm gần 70% xuống còn gần 189 tỷ đồng.

Sau khi trừ giá vốn và chi phí, Phát Đạt lãi ròng vỏn vẹn 22,4 tỷ đồng trong quý đầu năm, chưa bằng 1/10 con số lợi nhuận 279 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, kết quả này cũng đã khả quan hơn nhiều so với khoản lỗ hơn 229 tỷ đồng quý 4 trước đó.

Thời điểm 31/3/2023, tổng tài sản của Phát Đạt đã giảm hơn 1.000 tỷ đồng (5%) so với đầu năm xuống mức 21.759 tỷ đồng. Tồn kho chiếm gần 56% tổng tài sản với giá trị cuối kỳ lên đến 12.131 tỷ đồng chủ yếu nằm dưới dạng giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản tại các dự án The EverRich 2 (River City), Bình Dương Tower, Tropicana Bến Thành Long Hải,…

Tính đến cuối quý 1, tổng nợ phải trả của Phát Đạt hiện vẫn đang đi ngang ở mức 13.500 tỷ đồng, gấp 1,6 lần vốn chủ sở hữu tại cùng thời điểm. Số dư nợ vay cuối kỳ đã xuống dưới 3.500 tỷ đồng, giảm gần 1.000 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, dư nợ trái phiếu còn hơn 1.600 tỷ đồng. Đáng chú ý, cổ phiếu PDR được dùng làm tài sản đảm bảo một phần cho nhiều khoản vay của công ty.

Về bên cho vay, ngoài Ngân hàng và kênh trái phiếu, Phát Đạt còn cả nghìn tỷ dư nợ từ các bên khác như Công ty tài chính Mirae Asset (100 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Năng lượng Phát Đạt (101,7 tỷ đồng) , ACA Vietnam Real Estate III LP (708,45 tỷ đồng) và 2 cá nhân là ông Đoàn Đức Luyện (70 tỷ đồng), ông Vũ Dương Hiền (90 tỷ đồng).

Khoản vay được cho vay bởi Vietnam Real Estate III LP là khoản vay bằng ngoại tệ theo hợp đồng vay chuyển đổi với giá trị 30 triệu USD. Khoản vay này được chuyển đổi dư nợ gốc thành cổ phần phổ thông cho Bên cho vay khi Phát Đạt thực hiện chào bán cổ phần riêng lẻ để hoán đổi nợ vay và không có tài sản đảm bảo. Lãi suất cố định 8%/năm trên dư nợ vay thực tế (chưa bao gồm thuế TNDN của nhà thầu nước ngoài nộp tại Việt Nam).

Thời hạn khoản vay là 3 năm, kỳ hạn trả gốc là 23/3/2025. Về thời hạn chuyển đổi, 50% giá trị khoản vay sẽ được chuyển đổi sau tròn 2 năm kể từ ngày giải ngân. Toàn bộ giá trị khoản vay còn lại sẽ được chuyển đổi vào thời điểm 20 ngày trước ngày hoàn trả của khoản vay. Giá chuyển đổi được tính bằng 135% mức giá bình quân gia quyền giá đóng cửa cổ phiếu PDR trong 20 ngày giao dịch liền trước ngày ký hợp đồng vay là 119.879 đồng.