Chuyện “tắc vốn” của doanh nghiệp bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA), dòng tiền quyết định sự thành công hay thất bại của một doanh nghiệp. Hiện dòng tiền của thị trường BĐS hiện nay đến từ 4 nguồn chính: vốn tín dụng, trái phiếu, FDI và vốn từ khách hàng.

Dòng tiền đầu tiên của thị trường BĐS là nguồn vốn tín dụng. Theo đó, vốn tín dụng được xem là bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp hiện nay. Theo ông Châu, hiện có đến 80-85% doanh nghiệp phải huy động vốn từ thị trường hay còn gọi là nguồn vốn tín dụng.

Trong dự thảo sửa đổi Thông tư 39 mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) sử dụng từ "kiểm soát" việc cho vay mua, kinh doanh BĐS và "kiểm soát" việc cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn.

Theo ông Châu, việc dùng từ ngữ này đã dẫn đến luồng dư luận cho là NHNN định hướng "thắt chặt" tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, bao gồm cả "thắt chặt" cho vay để mua BĐS cao cấp do đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến hệ quả là các tổ chức tín dụng "ngại" hoặc "không dám" cho vay đối với doanh nghiệp BĐS, nhà đầu tư thứ cấp và kể cả cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua BĐS, nhà ở. Điều này sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường BĐS, các dự án BĐS có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín sẽ được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tuy nhiên, Thông tư 39 của NHNN sửa đổi Điều 8, không được phép cho vay đối với một số trường hợp, trong đó có việc vay để chứng minh bảo lãnh như vay đi du học, thành lập doanh nghiệp.

"Chúng tôi đề nghị xem xét lại, theo hướng các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín, khách hàng được đánh giá cao vẫn được tiếp cận tín dụng, người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. Tôi đồng ý quy định NHTM không cho vay để góp vốn, bảo lãnh nhưng trừ trường hợp có tài sản bảo đảm", ông Châu nhấn mạnh.

Nguồn vốn thứ hai theo ông Châu là trái phiếu. Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi và Nhà nước không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA vẫn đánh giá việc siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp là cần thiết để việc phát hành trái phiếu riêng lẻ đúng theo quy định.

Nguồn vốn thứ ba là vốn FDI. Nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có BĐS công nghiệp phát triển như Bình Dương…

Cuối cùng, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn tốt nhất, hiệu quả nhất mà nhà đầu tư không chịu áp lực lãi vay. Có nguồn vốn này sẽ giải quyết được nợ tín dụng, nợ trái phiếu và tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo ông Châu để có được dòng vốn này, doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Thực tế cho thấy, việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc. Trên thực tế, người mua BĐS hiện nay đang gặp khó trong tiếp cận vốn vay, nhất là vay mua nhà ở xã hội chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. Việc khó tiếp cận vốn vay mua nhà ở xã hội khiến nhiều người phải vay ngân hàng thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Chính phủ vừa giải ngân gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, bao gồm gói 15.000 tỷ hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, việc giải ngân nguồn vốn này hiện còn triển khai rất chậm. Nếu không giải quyết tốt nguồn vốn mồi này sẽ không phát huy được hiệu quả.

Hiện vướng mắc lớn nhất của thị trường BĐS là thể chế pháp luật. Theo đó, ông Chủ tịch HoREA đề xuất "Năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để tạo ra hành lang pháp lý". Ngoài ra, nếu tháo gỡ được thể chế pháp luật thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường BĐS.

Thị trường có đa dạng nguồn cung nhà ở, từ đó giải quyết bài toán nhà ở cho số đông người dân. Tạo điều kiện cho những người yếu thế tiếp cận được nhà ở xã hội. Ngoài ra, vẫn cần đẩy mạnh phát triển được phân khúc BĐS cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng.

Tại toạ đàm "giải pháp khơi thông dòng vốn kinh tế - tài chính – bất động sản", ông Nguyễn Quang Thuân – Chuyên gia Tài chính - Chủ tịch, CEO Finratings cho rằng, thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước có các động thái kiểm siết chặt tín dụng BĐS nhằm hạn chế các hoạt động đầu cơ, giúp thị trường trở nên minh bạch, tránh xảy ra bong bóng BĐS. Đây là việc cần thiết để lành mạnh hóa thị trường BĐS, giảm thiểu các rủi ro cho nền kinh tế. Động thái này còn góp phần thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan.

Tuy nhiên, chủ trương siết tín dụng khiến người dân, nhà đầu tư, đặc biệt là doanh nghiệp BĐS khó tiếp cận với nguồn vốn vay từ ngân hàng. Trong bối cảnh này, việc tiếp tục đa dạng hóa và hoàn thiện các kênh huy động vốn đầu tư BĐS cần là một trong những ưu tiên chính sách trong giai đoạn tới.

"Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu cần phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách vốn phù hợp, có sự điều tiết hữu hiệu. Trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ chào bán cần quy định xếp hạng tín nhiệm, tức đánh giá độc lập của bên thứ ba về mức độ rủi ro của trái phiếu doanh nghiệp", ông Thuân nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đồng thời, cung cấp vốn tín dụng cho dự án đang trong quá trình thực hiện và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất cung cấp vốn vay cho những người ở thực, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc, làm cho thị trường BĐS giảm bớt nhà đầu cơ, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực.

Chia sẻ trước đó tại Toạ đàm BĐS, PGS.TS Trần Đình Thiên, Thành viên tổ tư vấn kinh tế của thủ tướng cho rằng, Việt Nam đang có xu hướng chuyển đổi nền kinh tế mở nên phải luôn định hướng sự phát triển của dòng đầu tư. Việc phát triển quá nhanh dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một khi xuất hiện nguy cơ rủi ro, ngân hàng Nhà nước phải siết lại. Vì thế, những doanh nghiệp có liên quan sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên. Việc siết không đúng sẽ lộ ra điểm yếu về giá cấu trúc thị trường dẫn đến toàn bộ hệ thống định giá của Việt Nam sụp đổ. Loạn về cơ chế chính sách. Bên cạnh việc Chính phủ phải tiếp cận thị trường, điều chỉnh lại cơ chế siết, Nhà đầu tư cũng phải tỉnh táo, trang bị kiến thức để không bị "lao đao" trước biến động của thị trường.

"Tôi tin lạm phát ở Việt Nam năm nay sẽ giảm do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng năng lượng và lương thực – thực phẩm. Vì thế , Chính phủ nên có những động thái tích cực cho 6 tháng cuối năm để tận dụng những thời cơ. Có thể chủ động cho việc lạm phát tăng 5-6% thì cách tiếp cận "bơm tiền" sẽ mạnh dạn hơn", TS Thiên nhấn mạnh.