Có nên cầm cự gồng gốc lãi chờ thị trường địa ốc hồi phục?

Nhà đầu tư phân vân

“Cơn bão” thị trường ập đến bất ngờ đã khiến nhiều nhà đầu tư không kịp trở thanh trong kế hoạch thoát hàng. Hậu quả khi thị trường đóng băng, thanh khoản sụt giảm trầm trọng, nhà đầu tư rơi vào tình cảnh “ôm” hàng tồn. Thế nhưng, áp lực lớn nhất của một số nhà đầu tư, đó chính là khoản tiền gốc lãi mỗi tháng.

Năm 2019, anh Nguyễn Thanh Hưng (Hà Nội) mua lô đất ở Thanh Miện (Hải Dương) với giá 1,3 tỷ đồng. Đây thời điểm thị trường địa ốc tại các tỉnh thành lân cận Hà Nội bắt đầu xuất hiện “cơn sóng”.

Đến năm 2022, anh Hưng vay 1,8 tỷ đồng đầu tư căn nhà đất ở Hà Nội. Giá giao dịch của căn nhà đất này là 4 tỷ đồng. Anh Hưng dự tính sẽ thanh khoản lô đất ở Thanh Miên, khấu trừ bớt phần tiền vay ngân hàng. Bởi ở thời điểm anh Hưng vay ngân hàng mua nhà đất, mức lãi suất năm đầu tiên là hơn 13%. Những năm sau, lãi suất thả nổi. Như vậy, trung bình mỗi tháng, anh Hưng trả khoản nợ gốc lên tới gần 20 triệu đồng. Trường hợp lãi suất thả nổi lên tới 15,2%, nhà đầu tư cá nhân này sẽ phải trả gốc lãi lên tới 25 triệu đồng. Với mức thu nhập hiện tại 30 triệu đồng, anh Hưng lo sợ khó có thể cầm cự khi chi tiêu sinh hoạt gia đình phải thu hẹp đáng kể.

Điều đáng nói, dù rao bán lô đất ở Hải Dương hơn 1 năm nay nhưng vẫn không có khách hỏi chốt mua dù giá đã chào giảm 10-20%.

“Môi giới báo tôi nếu cần tiền có thể giảm 35-40% chắc sẽ có khách mua. Nhưng tôi đang phân vân. Nếu giảm sâu thế, tôi sẽ mất tới 300-400 triệu đồng. Tôi không biết có nên cố cầm cự vượt qua giai đoạn này chờ thị trường hồi và bán?”, anh Hưng tâm sự.

Rơi vào tình cảnh tương tự như anh Hưng, nhà đầu tư tên Lê Quân (Quảng Ninh) cũng đang đứng trước lựa chọn: Cắt lỗ sâu để thu hồi tiền về, trả bớt ngân hàng hay cố cầm cự chờ “bão tan”?

Anh Lê Quân hiện mỗi tháng trả 60 triệu tiền lãi. Trung bình 6 tháng, anh phải gom trả gốc một lần. Nhà đầu tư này ôm 1 lô đất ở Đà Nẵng, 2 lô đất ở Cẩm Phả (Quảng Ninh) và 1 lô đất Hoà Bình. Anh Quân đang thế chấp ngân hàng 2 lô đất và căn nhà đang ở hiện tại, chưa kể khoản vay mượn người thân và gia đình.

Nếu cắt lỗ 10-15%, anh chấp nhận thu hồi về. Tuy nhiên, những lô đất của anh đang được khách chào giảm tới 30%. Nghĩ tới phải bán giá quá rẻ, anh Quân từng từ chối một số khách. Anh cũng kỳ vọng thị trường sẽ hồi để dễ bán đất nhưng đến hiện tại, thanh khoản chung của toàn khu vực vẫn ảm đạm.

Nên cắt lỗ hay chờ đợi thị trường hồi sức?

Ông Ngô Phương, CEO Bảo An Group cho rằng, không ít nhà đầu tư vẫn “cầm cự” chờ thị trường hồi. Thế nhưng, theo ông Phương, diễn biến của thị trường là điều không thể đoán trước. Thị trường mai sôi động hay vẫn tiếp tục trầm lắng, không ai chắc chắn. Trong khi, ám ảnh nhất của những nhà đầu tư hiện tại chính là khoản nợ ngân hàng.

Trước đó trong buổi toạ đàm về bất động sản, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế từng cho rằng, nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều nằm chờ. Thế nhưng, chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ thì sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên, ông Lực khuyến nghị: “Tôi nghĩ có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết”.

Quyết định cầm cự hay cắt lỗ phụ thuộc vào năng lực trả lãi gốc của mỗi nhà đầu tư. Bởi thực tế, như ông Ngô Phương nói, không ai có thể đoán chính xác diễn biến của thị trường trong tương lai. Có thể nhà đầu tư cắt lỗ hôm nay, một tháng sau, giá tăng, người bán tiếc nuối. Hay ngược lại, vì chờ đợi thị trường hồi, nhà đầu tư phải trả gốc lãi liên tục. Nếu trường hợp phải mất 3-4 năm thị trường mới hồi, giá bất động sản bán ra liệu có bù đắp khoản chi phí lãi vay cho nhà đầu tư trong khoảng thời gian tương đương.

Chưa kể, ở thời điểm hiện tại, không phải nhiều lô đất cắt lỗ 30-40% đã có thể tìm được khách chốt mua.