Có nên vay tiền đi mua nhà khi lãi suất tăng?

TS. Ngô Ngọc Quang

Đại học Ngân hàng TP.HCM

10 bài viết

• Áp lực của các ngân hàng trung ương tăng lãi suất cũng sẽ có thể khiến lãi suất điều hành trong nước nhích nhẹ lên trong đầu năm nay. Tuy nhiên, cơ quan quản lý vẫn sẽ cố gắng ổn định tình hình trong nước.
  Tại: Lãi suất sẽ xuống vùng 8%/năm trong quý 1/2023?
• Lãi suất huy động có xu hướng tăng trong thời gian qua chủ yếu là do 2 yếu tố: 1) Sự phục hồi của nền kinh tế hậu đại dịch và 2) Những tác động của lạm phát.
  Tại: Vì sao các ngân hàng mải miết tăng lãi suất huy động?

Theo báo cáo mới nhất của công ty chứng khoán Bảo Việt (BVSC), tính đến cuối tháng 9, lãi suất huy động (LSHĐ) 12 tháng đã leo lên mức 6,24%, tăng 45 điểm so với cùng kỳ năm trước. Kỳ hạn 6 tháng lãi suất trung bình đạt 5,58% - tăng mạnh 12 điểm so với cuối tháng 8, và tăng 58 điểm cơ bản so với năm 2021. Mức LSHĐ hiện tại đã quay trở lại mặt bằng của cuối năm 2020.

Ở đầu ra, theo TS. Mạc Quốc Anh - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp nhỏ và vừa Hà Nội, nhiều doanh nghiệp đang phải đi vay với mức lãi suất từ 9-9,7%, cao hơn so với mức 8%/năm trong thời điểm dịch bệnh.

Khảo sát tại một số ngân hàng, lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà tại kỳ hạn 12 tháng dao động từ 7,59%/năm đến 11,49%/năm. Sau ưu đãi, lãi suất ở mức 9,79-12,5%/năm. Trong khi hồi giữa năm, một chuyên gia từ của Datxanh Services cho biết lãi suất cho vay mua nhà chỉ dao động trong khoảng 8-10%/năm.

Lãi suất tăng có nên đi vay mua nhà?

Theo ông Ngô Thành Huấn, giám đốc khối tài chính cá nhân, Công ty Cổ phần FIDT, vấn đề cốt lõi của việc đi vay nằm ở chữ "đòn bẩy". Đồng nghĩa với việc lợi nhuận phải tốt hơn chi phí cần sử dụng, để qua đó tạo ra sự hỗ trợ nhằm gia tăng lợi nhuận.

"Bạn vay 10% để mua tài sản chỉ tăng trưởng có 8% đồng nghĩa với việc bạn đang gánh lỗ, chứ không phải đầu tư. Ngược lại, nếu bạn vay 9% nhưng tài sản bạn sở hữu lại tăng đến 11% về giá trị trong cùng khoản thời gian, rõ ràng bạn đang có một khoản ‘tay không bắt giặc’", ông Huấn đưa ra ví dụ.

Chuyên gia cũng nhấn mạnh, nếu vay phải đảm bảo lãi suất tốt nhất có thể và phải đủ hiểu biết cũng như kinh nghiệm về loại tài sản đang muốn sở hữu để có thể tối ưu được đòn bẩy.

Bên cạnh đó, sẽ không có câu trả lời chung cho việc nên hay không nên dùng đòn bẩy tài chính để sở hữu bất động sản. Vấn đề chủ yếu nằm ở tình hình tài chính tổng thể và mục tiêu của người mua có phù hợp với loại hình bất động sản đang muốn sở hữu hay không. Ngoài ra, người đi vay cũng cần biết mục đích mua nhà để làm gì và bắt đầu từ lúc nào.

Theo TS. Ngô Ngọc Quang, chuyên gia kinh tế, Đại học Ngân hàng TP.HCM, nhà sáng lập công ty tư vấn tài chính Fikash, phân khúc căn hộ hiện được rất nhiều người ưa chuộng và chọn hình thức đi vay để mua bởi các lý do sau: Thứ nhất, điều kiện thanh toán căn hộ khá linh hoạt, bao gồm trả trước, trả sau hoặc thanh toán ngay khi bàn giao. Bên cạnh đó, một số dự án còn được hỗ trợ vay lên đến 85% giá trị ngôi nhà. Thứ hai, căn hộ là dòng sản phẩm có tính thanh khoản tương đối cao và có thể linh hoạt lựa chọn việc nâng cấp hay chuyển đổi từ căn hộ này sang căn hộ khác trong ngắn hạn cho phù hợp với điều kiện sống và tận dụng các tiện ích cho một gia đình trẻ. Thứ ba, căn hộ còn là một sản phẩm đầu tư tạo dòng tiền tương đối tốt so với các sản phẩm bất động sản khác, với tỷ suất sinh lời từ cho thuê trung bình khoảng 4-6%/năm trên tổng giá trị căn hộ.

Chuyên gia nói thêm, tuy nhiên, tỷ suất sinh lời của căn hộ trong những năm gần đây ngày càng giảm. Lý do chính thứ nhất là giá căn hộ đã bị đẩy lên rất cao trong giai đoạn năm 2018-2021. Đồng thời với việc các dự án mới liên tục ra mắt khiến cung tăng mạnh, cầu giảm làm cho sản phẩm này trở nên thiếu hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư. Thứ hai, qua thời gian dịch covid, tỷ trọng lấp đầy căn hộ cho thuê giảm mạnh, sản phẩm căn hộ đầu tư cho thuê không còn nhiều sức hút như trước. Hơn nữa, việc lãi suất trong những tháng cuối năm 2022 tăng mạnh, ưu thế của đòn bẩy tài chính không còn hoặc thậm chí có tác dụng kém tích cực, khiến các nhà đầu tư cũng rất hạn chế sử dụng tỷ lệ vay cao như trước.

Khi thị trường trở nên chậm hơn, các tập đoàn bất động sản lớn và uy tín cũng đang tung ra những gói khuyến mãi rất hấp dẫn để thu hút khách hàng, bao gồm vay với lãi suất 0% trong những năm đầu, giảm giá kèm những tiện ích đặc trưng như tập gym hay suất đi học trường quốc tế trong khuôn viên căn hộ… Việc đầu tư căn hộ bao gồm cả các dịch vụ cộng thêm nên  tính chung vào giá sẽ rất thuận lợi cho các gia đình trẻ. Nếu tính luôn cả các tiện ích, căn hộ lại trở nên hấp dẫn hơn so với các sản phẩm khác với cùng mặt bằng giá trong mảng bất động sản nhà ở. Bài toán về chi phí và dòng tiền luôn cần được dự trù để các gia đình trẻ có thể sống vui vẻ, hạnh phúc. Các nhà đầu tư cũng sẵn lòng mua căn hộ và cho các gia đình trẻ thuê để tạo dòng tiền ổn định.

TS. Ngô Ngọc Quang, chuyên gia kinh tế, Đại học Ngân hàng TP.HCM, nhà sáng lập công ty tư vấn tài chính Fikash.

"Với lãi suất cho vay trên thị trường đang tăng lên tầm 9-12%/năm, việc sở hữu một căn hộ là một lựa chọn đầu tư tương đối tốt so với các lựa chọn khác như chứng khoán, đất vùng ven, đất nhà ở, trái phiếu…do những đặc tính của căn hộ như đã phân tích bên trên. Đây là một sản phẩm đầu tư tương đối linh hoạt và đa dạng, thích hợp với những hộ gia đình đã có sẵn một khoản tiền tiết kiệm và một nguồn thu nhập ổn định. Một đôi vợ chồng trẻ tổng thu nhập 40-50tr/tháng có thể dễ dàng sở hữu 1 căn hộ giá 3-5 tỷ, vay tối đa 50%-70%, phần còn lại từ các khoản tiết kiệm và hỗ trợ từ 2 bên gia đình. Sản phẩm căn hộ cũng tương đối giữ giá và bù đắp được lạm phát trong khoảng 3-5 năm đầu tiên của vòng đời căn hộ tính từ lúc cất nóc, vì thế nên cân nhắc thời gian "vàng" này", ông Quang nhận định.

Chuyên gia nói thêm, căn hộ cũng là một sự lựa chọn không tồi để nhà đầu tư có thể đa dạng hóa danh mục đầu tư, khi thị trường tài chính vẫn còn những sự ngập ngừng.

Những người đang vay mua nhà nên làm gì khi lãi suất tăng?

Theo chuyên gia Ngô Ngọc Quang, nếu đã đi vay mua nhà, nhà đầu tư sẽ phải chịu một số tác động của việc lãi suất tăng lên, khi điều khoản hợp đồng có phần lãi suất thả nổi. Điều cần thiết nhất là phải đảm bảo được dòng tiền. Người đi vay phải tính đến kịch bản nếu không trả được nợ, ngôi nhà có thể bị bán giải chấp, nên bắt buộc nghĩa vụ trả nợ phải đặt lên hàng đầu. Nhà đầu tư có thể nhờ tư vấn từ các chuyên gia tài chính, để có thể đảo nợ hoặc đi vay với lãi suất thấp hơn. Danh mục đầu tư trong giai đoạn này tốt nhất vẫn là thanh khoản bớt các khoản đầu tư yếu kém, tái cấu trúc lại dòng tiền theo hướng tập trung vào các tài sản có tính thanh khoản cao và hạn chế rủi ro.

"Đã xác định là đầu tư thì phải chắc chắn để tiền đẻ ra tiền và nhà đầu tư thông minh sẽ chuyển đổi dòng tiền một cách linh hoạt để tận dụng các cơ hội cả khi thị trường giảm, cũng như lúc hồi phục. Căn hộ với đặc trưng linh hoạt sẽ là một kênh đầu tư tương đối tốt trong thời điểm này và tất nhiên việc "chọn mặt chủ đầu tư để gửi vàng" cũng đóng vai trò cực kì quan trọng", ông Quang nhận định.

Các chuyên gia cũng khuyến nghị, đối với hộ gia đình, thu nhập có thể chia làm 3 khoản: (1) Chi tiêu thiết yếu, (2) Chi linh hoạt, (3) Tiết kiệm và đầu tư. Đối với khoản vay mua nhà, có thể sử dụng tiền từ khoản tiết kiệm/đầu tư. Tuy nhiên, không nên tiêu đến đồng tiền cuối cùng trong quỹ này cho việc mua nhà mà nên dành lại 3-6 tháng cho quỹ khẩn cấp nhằm dự phòng các tình huống xảy ra. Bên cạnh đó, nếu nhờ được sự hỗ trợ hay giúp đỡ từ gia đình thì đừng ngại nhờ cậy. Trong tình huống lãi suất cao, có thể cân nhắc tiết giảm các khoảng chi phí không cần thiết, tập trung vào mục tiêu tăng trưởng tài sản bền vững.