Cổ phiếu Bất động sản khu công nghiệp: Thách thức bắt đầu xuất hiện

Các chuyên gia chứng khoán cho biết, động lực cho mảng BĐS Khu Công nghiệp (KCN) vẫn là tăng trưởng giải ngân vốn đầu tư nước ngoài và đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông. Tuy nhiên thách thức mới lại đến từ thuế thu nhập tối thiểu toàn cầu và cạnh tranh thu hút đầu tư vào lĩnh vực mới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến đầu năm 2023, Việt Nam hiện có khoảng 563 KCN nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành, trong đó có 397 KCN đã được thành lập, 292 KCN đã đi vào hoạt động, 106 KCN đang trong quá trình xây dựng. Nhu cầu thuê đất KCN đang có xu hướng dịch chuyển sang thị trường loại 2 trong năm 2022. Quý I/2023, thị trường miền Bắc chỉ đón nguồn cung mới khoảng 116ha từ KCN Tam Dương I - Phân khu 2 tại tỉnh Vĩnh Phúc, không có nguồn cung kho xưởng mới trong quý này. Ngược lại, thị trường miền Nam không ghi nhận nguồn cung KCN mới.

Nhìn nhận về động lực phát triển BĐS KCN, bà Trần Thị Khánh Hiền, Giám đốc Khối Nghiên cứu CTCP Chứng khoán NHTMCP Quân đội (MBS) cho biết, dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam có dấu hiệu chững lại trong khi sự cạnh tranh giữa các nước trong khu vực tăng lên. Trong 3 năm gần đây, giá trị vốn đăng ký đầu tư nước ngoài vào Việt Nam chững lại đạt khoảng 29 tỷ USD. Theo đó đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm chỉ đạt 13,43 tỷ USD giảm 4,3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên bà Hiền, kỳ vọng dòng vốn đầu tư nước ngoài sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong nửa cuối năm 2023 nhờ các tập đoàn lớn như Foxconn, P&G, Intel hay nhiều công ty từ Hàn Quốc, Đài Loan đầu tư mở rộng nhà máy sản xuất tại Việt Nam.

“Chúng tôi cho rằng Nghị định 35/2022 được ban hành sẽ góp phần đơn giản hoá các thủ tục hành chính, giảm thời gian và chi phí cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, nhiều dự án giao thông trọng điểm như Vành đai 4 - giai đoạn 1, Vành đai 3 - TP. Hồ Chí Minh được đầu tư giúp kết nối các vùng lân cận với khu vực trung tâm, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông tới các KCN cũng sẽ là những động lực chính để BĐS KCN phát triển”, bà Hiền cho hay.

Một thách thức khác là mức thuế suất tối thiểu toàn cầu 15% áp dụng từ ngày 01/01/2024 làm chính sách ưu đãi thuế tại Việt Nam mất đi tác dụng. Một số quốc gia khác đã đưa ra biện pháp ứng phó như chính sách thuế bổ sung tối thiểu nội địa, quỹ hỗ trợ doanh nghiệp, hoãn thời điểm thực thi. Quốc gia khác trong khu vực ASEAN thu hút FDI mạnh mẽ vào các lĩnh vực mới như chuỗi sản xuất xe điện (EV), chip, chất bán dẫn, linh kiện điện tử. Trong khi Việt Nam đang ở giai đoạn đầu triển khai, chưa có nhiều chính sách hỗ trợ.

Đánh giá triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS KCN năm 2023, bà Trần Thị Khánh Hiền kỳ vọng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS KCN ở miền Bắc sẽ hưởng lợi nhiều từ nguồn vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh và chuyển dịch của nhà xưởng nhờ vị trí chiến lược (gần Trung Quốc), cơ sở hạ tầng tốt, chi phí thuê thấp hơn và nguồn đất sạch lớn hơn so với khu vực miền Nam.

“Năm 2023, chúng tôi cho rằng kết quả kinh doanh của nhóm ngành BĐS KCN sẽ suy giảm bởi nhiều yếu tố, bao gồm cả chi phí lãi vay tăng. Do đặc thù phát triển nhiều dự án cùng lúc nên trong thời gian qua nhiều nhà phát triển cơ sở hạ tầng KCN đã huy động vốn lớn. Chi phí vay tăng trong bối cảnh lãi suất vay cao như hiện nay sẽ khiến tăng trưởng lợi nhuận suy giảm. Do vậy, triển vọng đầu tư cổ phiếu BĐS KCN trong năm nay sẽ tập trung vào doanh nghiệp có quỹ đất sạch đảm bảo cho thuê trong dài hạn, vị trí thuận lợi, được đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông; Tình hình tài chính lành mạnh, vay nợ thấp…”, đại diện MBS cho hay.

Một số mã tiêu biểu được các chuyên gia chứng khoán nhắc đến như: KBC, NTC, SIP… Trong đó quý I/2023, doanh thu Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) đạt 2.223 tỷ đồng, tăng 221% so với cùng kỳ, riêng doanh thu mảng cho thuê KCN đạt 2.078 tỷ đồng (+555% so với cùng kỳ). Lợi nhuận sau thuế đạt 1.056 tỷ đồng, tăng 102% so với cùng kỳ.