Có thể mua nhà mà không đi vay?

ThS. Ngô Thành Huấn

Giám đốc Điều hành FIDT

22 bài viết

Chị Nguyễn Thanh Huyền (28 tuổi) và anh Lê Văn Sơn (33 tuổi) vừa hoàn tất mua một căn hộ trị giá 2,5 tỷ tại TP.HCM. Theo thông tin từ chị Huyền, để có được ngôi nhà, bên cạnh khoản tích góp, và nhờ sự hỗ trợ của gia đình, anh chị có vay thêm khoảng 40% từ ngân hàng và vừa hoàn tất khoản vay vào tháng 7 năm nay.

"Hai vợ chồng nếu trừ các khoản sinh hoạt phí thì mỗi tháng có dư khoảng 30 triệu. Các dịp cuối năm hay lễ tết, vợ chồng mình chi tiêu mạnh hơn nên khoản tiết kiệm cũng bị thâm hụt khá nhiều. Mình thấy là giá nhà cứ biến động liên tục, nếu cứ mãi duy trì tình trạng này thì khó lòng mà có được nhà. Năm 2018, ông xã mình tìm được một ngôi nhà gần cơ quan, mức giá khoảng 2,5 tỷ. Gom góp từ gia đình, bạn bè thì mình được khoảng 1,7 tỷ. Vợ chồng mình trích 200 triệu để dự phòng, 1,5 tỷ còn lại được kết hợp với khoản vay 40% từ phía ngân hàng để mua nhà. Cá nhân mình thấy từ lúc mua nhà thì chi tiêu của 2 vợ chồng không có quá nhiều xáo trộn, thực tế là có phần nề nếp hơn. Ví dụ như mình sẽ ghi chép lại những khoản thu chi, cân đối lại hoạt động thường ngày. Mình cũng khá bất ngờ là nhờ kỷ luật hơn mà thấy vợ chồng có dư nhiều hơn", chị Huyền chia sẻ.

Anh Trần Tân Tiến (38 tuổi) người cũng vừa hoàn tất việc mua nhà cho biết, "Trước đây, khi kinh doanh tôi có đi vay để làm ăn, do không biết quản lý nợ vay nên 'mất cả chì lẫn chài'. Cũng may có chút bản lĩnh nên tôi không quá vội trong việc sở hữu nhà vì các cơ hội kinh doanh còn rất nhiều, chi phí đi thuê vẫn đang rẻ hơn so với chi phí cơ hội của việc sở hữu một bất động sản. Vì lẽ đó, gia đình tôi không đi vay mà đợi có đủ tiền mới tính đến chuyện mua nhà".

Việc có nên vay để mua nhà hay không nhận được nhiều ý kiến trái chiều nhau và chúng tôi đã có buổi trao đổi với 2 chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân là ông Tony Dương, CFP - chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân, cố vấn cấp cao tại IG Wealth Management, Canada và ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc khối Tài chính Cá nhân của FIDT để có thêm góc nhìn tới độc giả.

Tương quan giữa thu nhập và giá nhà ở thị trường Canada có khác biệt thế nào so với thị trường Việt Nam, thưa chuyên gia?

(ông Tony Dương, CFP- chuyên gia hoạch định tài chính cá nhân, cố vấn cấp cao tại IG Wealth Management, Canada)

Ông Tony Dương: Ở tỉnh bang Ontario – Canada, nơi tôi sinh sống, giá trị một căn nhà vào khoảng 500 nghìn cho đến một vài triệu đô. Hiện nay, nhìn chung giá trung bình một căn nhà độc lập tại Ontario này với 2 tầng, có tầng hầm và vườn thì mức giá bình quân vào khoảng gần 1 triệu CAD (tuy nhiên nếu không phải 2 tầng mà chỉ 1 tầng và có thêm tầng hầm thì chỉ cần 700 nghìn là mua được). Nếu bạn mua căn hộ liền kề chung vách cả hai bên (town house) thì chỉ khoảng 500-700 nghìn CAD/căn. Còn nhà có chung 1 vách (semi-detatched) thì khoảng 700 -800 nghìn đô la Canada. Giá của một căn hộ chung cư (phụ thuộc vào có mấy phòng ngủ) cũng dao động khoảng từ 450-650 nghìn CAD.

Về thu nhập, ước tính thu nhập sau thuế bình quân của người dân khu vực này là khoảng là 80 nghìn CAD/người/năm. Như vậy giá nhà hiện gấp khoảng 10 lần thu nhập trước thuế của một hộ gia đình ở tỉnh bang Ontario.

Giá nhà ở vùng Ontario hay British Columba về cơ bản là cao nhất Canada. Còn các tỉnh bang khác thì thấp hơn rất đáng kể. Như ở Calgary, Alberta thì chỉ cần 600 nghìn CAD là có thể mua được ngôi nhà có trị giá tương đương 1 triệu CAD ở Ontario.

Ở Việt Nam, nếu xem xét một gia đình có thu nhập sau thuế bình quân 100 triệu một năm và giá của một căn hộ bình thường vào khoảng 2 tỷ thì giá nhà đang gấp khoảng 20 lần thu nhập. Con số này cao gấp đôi so với tại Ontario.

Tại Canada, người ta sẽ mua nhà chủ yếu bằng tiền mặt hay đi vay thưa chuyên gia?

Ông Tony Dương: Ở Canada nói chung và tỉnh bang Ontario nơi tôi sinh sống nói riêng, về cơ bản mọi người mua nhà được yêu cầu chỉ phải trả trước tổi thiểu là 5% giá trị căn nhà, 95% còn lại là từ vay ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng khác (khoản vay đó bạn sẽ phải góp cả gốc và lãi trong vòng thường là 25-30 năm).

Mặc dù phần trả trước thấp, song người đi vay phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định pháp luật của Canada thì mới được cấp tín dụng. Một số tiêu chí có thể kể đến như chỉ số TDSR (total debt service ratio – hệ số tổng mức chi trả nợ) không vượt quá 39%. Ngoài ra còn có tiêu chí như điểm tín dụng (credit score) phải cao để chứng tỏ bạn là người luôn có ý thức và trách nhiệm trả tất cả các nghĩa vụ vay mượn đúng hạn. Bên cạnh đó, nếu mức trả trước của bạn dưới 20%, người mua nhà sẽ phải trả thêm một khoản bảo hiểm. Số tiền bảo hiểm này để bảo vệ bên cho vay trong trường hợp khách hàng mất khả năng thanh toán (Còn nếu bạn trả trước từ 20% trở lên thì chẳng những bạn dễ được Ngân hàng chấp nhận cho vay hơn mà còn không phải trả khoản bảo hiểm như đã đề cập).

Người mua nhà đại đa số là người đi làm có thu nhập ổn định, có tích lũy được số tiền đủ lớn để trả trước cho ngôi nhà và thỏa mãn các điều kiện vay. Giả sử một người học xong đại học ở tuổi 22 thì có thể mất khoảng 3 năm để công việc đi vào ổn định và có tiết kiệm được một khoản tương đương với 5% giá trị căn nhà (khoản tiền trả trước tối thiểu để được vay mua nhà). Vì thế có lẽ từ 25 đến 40 tuổi là độ tuổi mua nhà nhiều nhất. Những người già hay trẻ quá thì đương nhiên là ít có khả năng có thu nhập hay thu nhập không cao sẽ khó mua hơn.

Theo một số thống kê thì có hơn 90% giao dịch bất động sản tại Canada hiện nay là có sử dụng nợ vay. Số lượng người mua một lúc hết toàn bộ giá trị ngôi nhà (outright) là rất hiếm.

Theo ông, ở Việt Nam có nên vay mua nhà hay không?

Ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc khối Tài chính Cá nhân của FIDT

Ông Ngô Thành Huấn: Sẽ không có câu trả lời chung cho việc nên hay không nên dùng đòn bẩy tài chính để sở hữu bất động sản. Mà vấn đề là tình hình tài chính tổng thể và mục tiêu của khách hàng có phù hợp với loại hình bất động sản họ đang muốn mua hay không.

Ngoài yếu tố về tình hình tài chính tổng thể như đã nói ở trên, thì cần biết mục đích mua nhà để làm gì và bắt đầu sở hữu nó từ lúc nào.

Ví dụ đối với các gia đình trẻ, nếu mua nhà chỉ để giải quyết bài toán chỗ ở gần nơi làm việc thì giải pháp đi thuê và dùng tiền đó để đầu tư có phần phù hợp hơn. Vì nhà là một tài sản có giá trị lớn. Bên cạnh đó, để chọn nhà gần một vị trí nào đó thì phạm vi tìm kiếm thông thường chỉ trong bán kính 2km từ chỗ được chọn, điều này cũng khiến cho khả năng tìm được một tài sản có suất sinh lời tốt cũng khó hơn.

Còn nếu bạn muốn đầu tư thì các tỉnh ven TP.HCM và Hà Nội còn rất nhiều bất động sản dân sinh hiện hữu, an toàn để đầu tư với tầm giá quanh 1 tỷ. Vậy thì với 500 – 700 triệu cộng thêm các khoản vay mượn từ bạn bè, người thân, hay một tín dụng nhỏ từ 300 – 500 triệu trong vòng 25 năm là bạn đã có thể bắt đầu hành trình.

Nếu bạn muốn sở hữu một căn hộ khang trang ở TP.HCM với 2 phòng ngủ, hiện nay, mức giá cho phân khúc tầm trung cũng phải từ 2 – 3 tỷ. Nếu muốn vay thì phần vốn sẵn có của bạn cũng phải từ 1 – 2 tỷ.

Ưu và nhược điểm của việc đi vay mua nhà là gì?

Ông Ngô Thành Huấn: vấn đề cốt lõi của việc đi vay nằm ở chữ "đòn bẩy". Tức là bạn phải có lợi nhuận tốt hơn chi phí cần sử dụng để tạo ra sức hỗ trợ nhằm gia tăng lợi nhuận.

Cụ thể, bạn vay 10% để mua tài sản chỉ tăng trưởng có 8% thì bạn đang gánh lỗ, chứ không phải đầu tư. Ngược lại, bạn vay 9% nhưng tài sản bạn sở hữu thì tăng đến 11% về giá trị trong cùng khoản thời gian thì rõ ràng bạn đang có một khoản gọi là "tay không bắt giặc".

Vậy rất rõ ràng, nếu vay thì phải đảm bảo lãi vay tốt nhất có thể và phải đủ hiểu biết và kinh nghiệm về loại tài sản bạn đang muốn có để tối ưu phần "đòn bẩy".

Ngoài ra, có 1 lợi điểm nữa đối với việc đi vay mua bất động sản. Đó là việc xử lý dòng tiền thặng dư. Khi tư vấn và đồng hành tài chính với hàng trăm gia đình trung lưu tại Việt Nam, tôi thấy rất rõ họ luôn có một dòng tiền thặng dư rất lành mạnh, hàng tháng có thể có từ vài chục đến cả trăm triệu. Thông thường vì không biết tối ưu khoản này mà họ sẽ chọn để nó vào tiền gửi ngân hàng, hay đối với người trẻ thì đầu tư chứng chỉ quỹ, mua tích sản cổ phiếu. Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm đó.

Tuy nhiên, nếu đối với những người có quan điểm "ăn chắc mặc bền" thì dòng tiền này có thể kết hợp với việc sử dụng nợ vay và đầu tư vào bất động sản. Đây vừa là giải pháp đầu tư dài hạn vừa tối ưu dòng tiền. Vì dòng tiền thặng dư này là dòng tiền rất lành mạnh, nên việc đảm bảo khả năng trả nợ cũng cao hơn.