Colliers International: BĐS công nghiệp, cho thuê văn phòng châu Á có khả năng tăng trưởng năm nay

Colliers International đưa ra dự báo tăng trưởng tốt với các phân khúc bất động sản (BĐS) công nghiệp, logistics và thị trường văn phòng tại khu vực châu Á trong năm nay. 

Thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục hấp dẫn

Năm nay, Colliers nhận định rằng nhu cầu thuê ròng phân khúc văn phòng sẽ tăng 96% so với mức thấp của năm ngoái nhưng nguồn cung mới sẽ nhiều hơn nhu cầu 1,6 lần. Điều này có thể khiến giá thuê giảm 6,1%. Tỷ lệ văn phòng trống được dự báo sẽ đạt đỉnh ở mức 15% vào khoảng cuối năm 2023. Nhiều thành phố tại Trung Quốc và Ấn Độ có khả năng sẽ là những nơi có tỷ lệ văn phòng trống cao, trong khi Singapore, Sydney và Melbourne có thể có tỷ lệ văn phòng trống khá thấp.

Phần lớn thị trường văn phòng tại châu Á sẽ có nhiều yếu tố có lợi cho người thuê trong năm 2021 mặc dù một số nơi đang có những dấu hiệu hồi phục. Phân khúc văn phòng vẫn hấp dẫn các nhà đầu tư trường vốn. Tuy nhiên, với việc nhu cầu và nguồn cung mất cân bằng ở nhiều thành phố, giá thuê văn phòng ít có khả năng tăng trong thời gian trước mắt.

Các đơn vị thuê văn phòng sẽ sử dụng không gian làm việc linh động với thời hạn thuê ngắn nhằm tiết giảm chi phí. Tại châu Á, các doanh nghiệp thuê văn phòng sẽ ít tập trung hơn vào các khu vực trung tâm và áp dụng mô hình “trục bánh xe và nan hoa” (hub and spoke) với địa điểm thuê gần các khu dân cư hơn.

Không gian làm việc linh động sẽ hữu ích cho xu hướng này và các đơn vị vận hành không gian làm việc cũng sẽ tìm kiếm các cơ hội ngoài các quận trung tâm. Các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Sydney, Aukland hay nhiều đô thị trọng điểm của Ấn Độ có các quận ngoại vi sẵn có văn phòng cho thuê sẽ nhiều khả năng là điểm đến mới của khách thuê. Xu hướng này cho thấy giá của tài sản vùng ngoài trung tâm và khu công viên văn phòng có thể ổn định hơn so với khu trung tâm.

Tính bền vững sẽ bắt đầu có tác động đến các quyết định thuê BĐS cũng như đầu tư khi mà hầu hết các quốc gia châu Á thiết lập các mục tiêu tham vọng dài hạn về trung hòa khí carbon. Colliers hy vọng rằng các doanh nghiệp khi thuê văn phòng sẽ tìm hiểu kỹ càng để nắm được tòa nhà nào không đáp ứng các tiêu chuẩn trung hòa khí carbon và có kế hoạch phù hợp. Nhiều khả năng các tiêu chuẩn mới về môi trường, xã hội và quản lý (ESG) sẽ bắt đầu tác động mạnh mẽ hơn đến thị trường BĐS, trong khi các dự án mới sẽ chú trọng đến tính bền vững. 

BĐS công nghiệp và logistics diễn biến có lợi

Xu hướng dịch chuyển từ bán lẻ kiểu truyền thống sang bán lẻ online mang đến nhu cầu nhiều hơn về BĐS logistics, trong khi Covid-19 khiến các giao dịch thương mại điện tử tăng vọt. Các dự án mới thuộc mảng kho lạnh cũng sẽ khiến nhu cầu BĐS logistics gia tăng. Thời gian này, phần lớn các thị trường châu Á đang thuận lợi cho chủ đầu tư BĐS phân khúc này và giá thuê có thể sẽ tăng tại nhiều thành phố lớn của Trung Quốc, ví dụ như có thể tăng 3% ở Thượng Hải. Các ưu đãi hấp dẫn hơn tại Sydney và Melbourne khiến người thuê hưởng lợi, tuy nhiên do nhu cầu cao nên giá có khả năng tăng 1 – 2,5% trong năm nay. Các nhà đầu tư có thể “xuống” thêm tiền cho phân khúc này trong khi tỷ lệ vốn hóa tài sản logistic có thể thấp hơn tỷ lệ vốn hóa văn phòng trong vài năm tại Trung Quốc.

Thị trường nội địa khổng lồ và tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn của Trung Quốc có sức hấp dẫn đáng kể với các công ty đa quốc gia quy mô lớn (MNCs) mong muốn vận hành và mở rộng kinh doanh tại nước này. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của chiến tranh thương mại và đại dịch Covid-19, một số công ty MNCs tại châu Á nhận thấy họ không thể đặt toàn bộ hoạt động sản xuất, kinh doanh tại Trung Quốc và đã có những tập đoàn lớn tìm cách chuyển hướng sản xuất hoặc hiện diện thêm ở một quốc gia khác – chiến lược “Trung Quốc cộng một”.

Colliers nhận định rằng xu hướng áp dụng chiến lược “Trung Quốc cộng một” sẽ khiến nhu cầu gia tăng trong mảng BĐS công nghiệp và logistics cũng như phần nào với phân khúc văn phòng ở các thị trường như Nhật Bản (nhất là vùng xung quanh Tokyo), Đài Loan (Trung Quốc), Ấn Độ và Việt Nam.

Hơn nữa, nhiều chính phủ cũng đang khuyến khích các doanh nghiệp thuê BĐS áp dụng chiến lược “Trung Quốc cộng một” bằng các quy định mới, ưu đãi về thuế và sản xuất. Cuối cùng, các tập đoàn công nghệ của Trung Quốc cũng đang mở rộng đầu tư ra bên ngoài cũng như M&A và sẽ bắt đầu cạnh tranh với các công ty MNCs về nhân lực và không gian vận hành.