[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Đất nền khu Đông Sài Gòn "tăng nhiệt" trở lại, giá rục rịch tăng, nên đầu tư vào đâu?

Dù giao dịch chưa đột phá so với cùng kì năm ngoái, nhưng cuối năm đất nền vẫn xu hướng tăng giá. Theo ghi nhận, tại một số khu vực ven Tp.HCM như Q.9, Q.Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè…đất nền rục rịch nhích giá vào thời điểm cuối năm, một số khu vực giá đi ngang so với thời điểm giữa năm.

Đặc biệt các khu vực đang được hưởng thông tin về giao thông, quy hoạch giá có hiện tượng nhích mạnh vào thời điểm cận kề Tết.

Cụ thể, tại khu vực Q.9, giá đất nền hiện tại ghi nhận tăng 5-8% so với thời điểm giữa năm 2020. Nếu so với đầu năm 2020, giá này tăng khoảng 10%. Trong suốt thời gian dịch bệnh giá đất khu vực này có hiện tượng đi ngang, hoặc nhích nhẹ không đáng kể. Thậm chí, có một số nền giảm giá so với giá thị trường chung do một số NĐT cắt lãi để thu hồi vốn.

Sau khoảng thời gian giao dịch sụt giảm rõ nét thì khoảng 1-2 tháng nay đất nền khu vực này có xu hướng "tăng nhiệt" trở lại. Nhất là vào thời điểm giáp Tết Dương lịch, lượng NĐT tìm và chốt giao dịch tăng lên đáng kể.

Theo các môi giới khu vực, thông tin về thành lập TP.Thủ Đức rõ ràng chính là tác nhân khiến cả giao dịch lẫn giá bán đất nền cũng tăng theo. Cách đây 1-2 tháng, nền đất diện tích 50m2 tại khu vực P.Long Trường, Q.9 chào giá khoảng 2.150-2.2 tỉ đồng/nền thì thời điểm Tết dương lịch, các nền cùng diện tích giá đã tăng lên 2.3-2.350 tỉ đồng/nền, thậm chí ở một số vị trí đẹp giá chào ra từ 2.4 tỉ đồng (diện tích 50m2).

Tại khu vực Phú Hữu, các nền đất diện tích 60m2 chào bán khoảng 3.2-3.5 tỉ đồng/nền, trong khi giữa năm 2020 cùng diện tích vẫn còn ở mức giá 2.8-3.1 tỉ đồng/nền. Theo các môi giới, lượng giao dịch nhích lên cùng các thông tin có lợi là nguyên nhân khiến những nền đất trong các khu dân cư mới, khu dân cư hiện hữu tăng giá vào dịp cuối năm.

Trong khi đó, BĐS tại khu vực Q.Thủ Đức thì xu hướng tăng giá đã thể hiện rõ nét từ giữa năm đến nay khi thông tin về thành lập Tp.Thủ Đức "manh nha". Đến nay, khi các thông tin quy hoạch rõ ràng càng khiến giá cả khu vực này chộn rộn.

Theo ghi nhận, giá đất đường Phạm Văn Đồng, đường Linh Đông (quận Thủ Đức) lần lượt có giá từ 86,8 triệu đồng/m2, 54,9 triệu đồng/m2. Trước khi có thông tin thành lập TP. Thủ Đức, mức giá ở những khu vực này dao động từ 80 - 83 triệu đồng/m2 và 45 - 50 triệu đồng/m2.

Một môi giới có 3 năm kinh nghiệm ở phân khúc đất nền quận Thủ Đức chia sẻ 2020 là một năm khó khăn với tốc độ giao dịch khá chậm do dịch bệnh Covid-19, tuy nhiên, việc thành lập TP Thủ Đức đã khiến thị trường cuối năm có nhiều khởi sắc. Đặc biệt, giá đất tại Thủ Đức ghi nhận tăng mạnh.

Cụ thể, trừ hai phường Linh Xuân và Bình Chiểu thì quận Thủ Đức hầu như không còn những lô đất khoảng 50 m2 dưới 3 tỷ đồng. Năm 2019, nếu khách hàng có 3 tỷ có thể dễ dàng tìm mua một miếng đất đẹp, tuy nhiên năm nay phải có trong tay từ 3,5 tỷ trở lên mới có thể kiếm ra.

Theo khảo sát, giá đất ở một số khu vực phía Đông như phường Trường Thọ (quận Thủ Đức), nơi được quy hoạch để trở thành trung tâm của TP Thủ Đức tương lai hay các trục đường chính như Nguyễn Duy Trinh, Nguyễn Xiển (quận 9) tăng đột biến lên ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2, những khu vực còn lại cũng tăng lên mức 30-60 triệu đồng/m2, tăng khoảng 15-20% so với đầu năm 2019.

Không thể phủ nhận, khu vực Q.2, Q.9, Q.Thủ Đức là khu vực có tốc độ tăng giá BĐS chóng mặt trong những năm qua. Đây cũng là khu vực được đầu tư "mạnh tay" về hạ tầng giao thông so với các khu vực khác. Theo nghiên cứu của CBRE trước đó, mặt bằng giá nhà đất ở một số khu vực Q.2, Q.9 tăng gấp 2 đến 3 lần trong khoảng 3 năm qua.

Ghi nhận cho thấy, vào giai đoạn 2017-2018, thị trường BĐS khu vực này chứng kiến cơn sốt giá nhà đất khiến mặt bằng giá ở tất cả các phân khúc tăng lên khoảng 30-50% so với cùng kì năm trước đó. Thậm chí, có một số khu vực đất nền tăng giá đến 60-70% trong vòng một năm.

Khi thị trường chậm lại vào khoảng 2 năm nay thì khu vực này giá BĐS vẫn có xu hướng tăng lên nhưng ở mức nhẹ. Tiền lệ tăng giá đã khiến nhiều mảnh đất nền có mốc khoảng 300-500 triệu năm 2015, sau 4 năm đã tăng lên 2.3-2.7 tỉ đồng/nền (tại khu vực Q.9). Hiện nay về khu Đông Sài Gòn rất khó để tìm mảnh đất giá dưới 2 tỉ đồng, ngay cả đất trong hẻm nhỏ cũng không còn giá này.