Đấu giá ế ẩm, Hải Phòng có thu nổi 13.000 tỷ tiền sử dụng đất năm 2023?

Các khu đất đấu giá tại các quận huyện hay các dự án đấu giá quyền sử dụng đất đều rơi vào tình trạng ế ẩm, thậm chí không có người tham gia, nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất sụt giảm mạnh khiến mục tiêu thu tiền sử dụng đất năm 2023 với mức thu 13.000 tỷ đồng của TP. Hải Phòng khó đạt được.

Đấu giá đất ở ế ẩm

Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện An Lão đang làm thủ tục để tiếp tục tổ chức đấu giá đối với 46 lô đất tại các xã Trường Thành, An Thắng và thị trấn An Lão, dự kiến cuộc đấu giá sẽ diễn ra trong tháng 6/2023. Đây là cuộc đấu giá lần thứ 3 đối với các lô đất này.

Dự án đấu giá tại 3 xã này có tổng cộng 72 lô đất ở, tại cuộc đấu giá lần thứ nhất năm 2022, chỉ có 26 lô đấu giá thành công, 46 lô không đấu giá thành, trong đó thị trấn An Lão còn 2 lô, xã An Thắng còn 12, xã Trường Thành tại 2 điểm còn 32 lô. Tháng 12/2022, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện An Lão tổ chức đấu giá lần 2 với 46 lô còn lại với tổng diện tích hơn 6779 m2, giá khởi điểm cho toàn bộ 46 lô là hơn 77.397 triệu đồng.

Tuy nhiên, cuộc đấu giá lần thứ hai đã không có khách hàng nào mua hồ sơ đấu giá. Cuộc đấu giá lần ba dự kiến diễn ra vào tháng 6 cũng chưa chắc có tín hiệu khả quan bởi giá khởi điểm vẫn giữ nguyên mức giá của những lần đấu trước.

Tương tự, tại huyện Kiến Thuỵ, trong năm 2022 còn tồn đọng 67 lô đất tại các xã Hữu Bằng, Tân Trào, thị trấn Núi Đối chưa đấu giá thành công. Trung tâm phát triển quỹ đất huyện này đã tổ chức đấu lại 2 lần nữa nhưng đều không bán được lô nào. Với mức giá khởi điểm khoảng 5 triệu đồng/m2 nhưng không có người mua, thậm chí có người đặt cọc, trúng đấu giá nhưng sau đó họ bỏ cọc luôn vì không tìm được khách bán.

Tại các huyện An Dương, Thuỷ Nguyên là những địa phương dự kiến sẽ nâng cấp thành quận và thành phố trực thuộc thành phố, tập trung nhiều KCN lớn, trước đây thị trường bất động sản hết sức sôi động. Tuy nhiên, giờ đây, khi thị trường bất động sản chững lại thì việc đấu giá tại các địa phương này cũng trở nên chật vật.

Tại huyện An Dương, giữa tháng 12/2022, Trung tâm dịch vụ đấu giá Hải Phòng tổ chức đấu giá 112 lô đất tại các xã An Hưng, An Hoà và Hồng Phong nhưng chỉ đấu giá thành công 42 lô. Cuối tháng 12/2022, tại huyện này tổ chức đấu giá 35 lô tại xứ đồng Cửa Kho (xã Đồng Thái), nơi giáp ranh với khu vực nội thành có tốc độ đô thị hoá cao nhưng cũng chỉ đấu giá được 20 lô, vẫn còn 15 lô bị ế.

Giữa tháng 2/2023, tại huyện An Dương tiếp tục đấu giá 85 lô đất tại các xã An Hưng, An Hoà, Đồng Thái nhưng cũng chỉ đấu giá thành công 15 lô. Nếu như 2 những năm trước, các lô đất trúng đấu giá thường cao hơn so với giá khởi điểm từ vài triệu, thậm chí tới cả chục triệu/m2 thì nay chỉ cao hơn giá khởi điểm vài trăm nghìn/m2.

Tại huyện Thuỷ Nguyên, từ đầu năm 2023 đến nay đã tổ chức đấu giá 2 lần đối với 25 lô đất đấu giá tồn của năm 2022 nhưng cũng chỉ đấu thành công thêm 8 lô, còn 17 lô vẫn chưa đấu thành công.

Theo ghi nhận của Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Hải Phòng, các khu đất ở được đưa ra đấu giá, chỉ có các lô đất gần các khu công nghiệp hiện hữu (xã Hồng Phong, huyện An Dương) hoặc khu công nghiệp sắp hình thành (xã Tiên Thanh, huyện Tiên Lãng) là được khách hàng quan tâm, hầu hết các lô đất gần khu công nghiệp khi đưa ra đấu giá đều thành công.

Đấu giá dự án 2 lần vẫn không có người tham gia

Tình trạng đấu giá các dự án có sử dụng đất trên địa bàn TP. Hải Phòng cũng không khả quan, có nhiều dự án tổ chức đấu giá tới 2 lần vẫn chưa có nhà đầu tư nào tham gia. Dự án khu du lịch, dịch vụ thương mại vịnh trung tâm Cát Bà (huyện Cát Hải) được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thuê với tổng diện tích gần 50 ha tại trung tâm thị trấn Cát Bà nhưng không có nhà đầu tư nào quan tâm.

Giá khởi điểm toàn bộ đất và tài sản công gắn liền với đất để thực hiện dự án là hơn 2.125 tỷ đồng (tài sản gắn liền với đất có giá khởi điểm hơn 23,8 tỷ đồng), giá khởi điểm quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê là hơn 2.092 tỷ đồng, giá khởi điểm quyền sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm là hơn 9,37 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cuối năm 2022 và đầu năm 2023, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Hải Phòng tổ chức bán hồ sơ để thực hiện đấu giá nhưng cả 2 lần đều không có ai đăng ký tham gia đấu giá thực hiện dự án. Sau 2 lần đấu giá bất thành, việc tổ chức đấu giá dự án này đang bị treo lại, chưa có kế hoạch tổ chức đấu giá tiếp.

Tại quận Lê Chân, dự án đầu tư xây dựng công trình thương mại dịch vụ kết hợp ở tại lô CC/29-4 tại đường Võ Nguyên Giáp (phường Kênh Dương) diện tích hơn 11.300m2, tầng cao tối đa 37 tầng mặc dù được tổ chức đấu giá 2 lần nhưng đều không có doanh nghiệp nào nộp hồ sơ.

Lần thứ nhất, sau khi được chọn làm đơn vị tổ chức đấu giá, ngày 31/10/2023, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản Hải Phòng phát hành thông báo đấu giá dự án sử dụng đất diện tích 11.321,5m2 tại lô CC/29-4 với mức giá khởi điểm hơn 808 tỷ đồng. Mặc dù thời gian đấu giá được kéo dài tới tận ngày 9/12/2022 (ban đầu dự kiến đấu vào 21/11/2022) nhưng cũng không có doanh nghiệp nào nộp hồ sơ.

Lần thứ hai, ngày 12/12/2022 Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tiếp tục phát hành thông báo đấu giá lần 2 thời gian tổ chức đấu giá vào là 6/1/2023. Nhưng hết thời hạn nộp hồ sơ, dự án trung tâm thương mại tại vị trí đắc địa giữa nội thành Hải Phòng vẫn rơi vào tình trạng không có người tham gia.

Sau 2 lần đấu giá thất bại, UBND TP. Hải Phòng đã đồng ý cho phép điều chỉnh quy hoạch dự án trung tâm thương mại kết hợp ở tại lô CC/29-4 phường Kênh Dương. Theo đó, dự án vẫn giữ nguyên số tầng cao tối đa 37 tầng nhưng được điều chỉnh theo hướng giảm diện tích sàn thương mại dịch vụ, tăng diện tích sàn ở (căn hộ chung cư)

Cụ thể, số căn hộ chung cư từ 586 căn được điều chỉnh tăng lên thành 902 căn, quy mô dân số từ hơn 2100 người lên hơn 3900 người nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư, thu hút nhà đầu tư tham giá đấu giá. Với sự điều chỉnh này, dự án được tổ chức đấu giá lần thứ 3 vào tháng 6/2023 hi vọng sẽ thu hút được nhà đầu tư quan tâm.

Có đạt mục tiêu thu tiền sử dụng đất?

Theo một số nhà đầu tư từng tham gia nhiều cuộc đấu giá đất ở Hải Phòng, thị trường bất động sản từ giữa năm 2022 đến nay có dấu hiệu chững lại, giá đất có dấu hiệu hạ nhiệt, người tham gia đấu giá giảm. Tuy nhiên, giá khởi điểm các lô đất đấu giá vẫn cao như thời điểm thị trường bất động sản còn sôi động. Đây được xem là nguyên nhân khiến cho đấu giá đất ế ẩm.

Theo tìm hiểu, giá khởi điểm đất đấu giá được xây dựng dựa trên kết quả những lần đấu giá trước đây tại các địa phương. Giá khởi điểm đất đấu giá đưa ra cao ngang ngửa, thậm chí cao hơn giá giao dịch thực tế nên không thu hút được người tham gia. Sau khi đấu giá thất bại, các lô đất tồn đọng tiếp tục được đưa ra đấu giá vẫn giữ nguyên mức giá ban đầu nên khó cải thiện tình hình. Nhiều ý kiến cho rằng đối với các lô đất đấu giá sau nhiều lần thất bại, cần xem xét điều chỉnh mức giá khởi điểm linh hoạt, phù hợp với diễn biến thực tế để tăng khả năng thanh khoản.

Đấu giá đất trầm lắng khiến cho nguồn thu ngân sách từ tiền sử dụng đất của Hải Phòng suy giảm đáng kể. Theo báo cáo của UBND TP. Hải Phòng, nguồn thu ngân sách năm 2022 của thành phố này từ tiền sử dụng đất bị hụt tới hơn 2.182 tỷ đồng so với dự toán được HĐND giao.

Năm 2023, chỉ tiêu thu ngân sách từ tiền sử dụng đất HĐND TP. Hải Phòng giao là 13.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính đến hết tháng 4, nguồn thu từ tiền sử dụng đất của Hải Phòng mới đạt hơn 1.161 tỷ đồng, có 11/14 quận huyện chưa đạt tốc độ bình quân thu tiền sử dụng đất. Với đà này, nguồn thu từ tiền sử dụng đất khó mà đạt được mục tiêu đề ra.

Tại nhiều cuộc họp về đấu giá quyền sử dụng đất, lãnh đạo TP. Hải Phòng luôn đốc thúc các địa phương đẩy nhanh tốc độ đấu giá quyền sử dụng đất cũng như đấu giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước nhằm tăng thu ngân sách. Tại cuộc họp về công tác thu ngân sách ngày 16/5 vừa qua, ông Lê Anh Quân, Phó chủ tịch Thường trực UBND TP. Hải Phòng, tiếp tục yêu cầu các sở ngành và địa phương chủ động phối hợp, tập trung tháo gỡ vướng mắc triển khai đấu giá quyền sử dụng đất theo đúng kế hoạch.