Đầu tư vào Condotel: Nếu không biết cách chơi, dễ “cầm dao đằng lưỡi”

Khác với biệt thự nghỉ dưỡng có giá hàng chục tỷ đồng, giá trị mỗi condotel chỉ từ 1 đến 3 tỷ đồng. Điều này khiến sản phẩm BĐS đầu tư condotel trở nên “hút” một lượng lớn dòng tiền đầu tư. Vậy BĐS đầu tư condotel là gì?

BĐS đầu tư “hot” nhất năm 2016

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn lưu trú của khách du lịch, bằng việc sử dụng mô hình các căn hộ cao cấp (được trang bị đầy đủ các thiết bị khép kín như một căn hộ thông thường) nhưng lại được vận hành như khách sạn.

Khách du lịch vẫn có thể hưởng giá trị tiện ích khép kín của khách sạn như hồ bơi, nhà hàng, dịch vụ phòng, câu lạc bộ chăm sóc sức khỏe…sản phẩm condotel đã hình thành từ đó. Mô hình này là sự kết hợp của condominium và hotel tạo thành căn hộ khách sạn (Condotel).

Vì đem lại dòng tiền từ việc cho khách du lịch thuê, nên condotel đã nhanh chóng được gắn với yếu tố tài chính tạo thành một sản phẩm BĐS đầu tư “hot” nhất năm 2016.

Bằng việc cam kết lợi nhuận từ 8% đến 12% cố định trong nhiều năm khi chủ sở hữu tham gia chương trình cho thuê lại căn hộ mà chủ đầu tư đưa ra, condotel đã trở thành một BĐS đầu tư được ưa chuộng nhất.

Giá trị mỗi condotel chỉ từ hơn 1 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng. Cộng với việc hỗ trợ vay vốn từ ngân hàng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra từ vài trăm triệu đồng là có thể đầu tư vào condotel.

Ra đời trong bối cảnh thị trường Việt Nam đang thiếu những kênh đầu tư có lợi tức cố định trong nhiều năm như trái phiếu, chứng chỉ quỹ lại là BĐS, condotel đã đánh đúng nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư nhỏ lẻ, dòng tiền nhàn rỗi. Vì thế, mô hình đầu tư này nhanh chóng tạo “sóng” ở các thị trường có thế mạnh về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Vũng Tàu, Quy Nhơn,…

Theo nghiên cứu mới nhất từ CBRE Việt Nam, thị trường condotel đang bùng nổ ở Đà Nẵng và Nha Trang.

Trong khi, thị trường Nha Trang khá sôi động nhưng chỉ có nguồn cung khoảng 2.900 căn, thì chỉ trong 3 tháng gần đây có tới 2.800 căn condotel được chào bán ở Đà Nẵng, gấp gần 8 lần so với cùng kỳ năm trước và tăng gấp đôi so với quý II/2016. Nâng tổng số condotel chào bán ở Đà Nẵng lên 5.700 căn trong 9 tháng qua.

“Cuộc chơi” không đơn giản

Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư không nắm rõ cách chơi thì chẳng khác nào “cầm dao đằng lưỡi”. Nói như vậy bởi lẽ đầu tư condotel không chỉ đơn giản chỉ nhìn vào sự hào nhoáng phía sau của những con số cam kết lợi nhuận, mà đừng sau đó còn nhiều yếu tố nhà đầu tư cần tính đến để có quyết định đúng đắn.

Nói như ông Trương Lê Quân, Quản lý Đầu Tư, Savills Hà Nội “cam kết trả lợi nhuận cố định trung bình từ 8-10%/năm trong 8 đến 10 năm thì cũng tương tự phát hành trái phiếu, nghĩa là chủ đầu tư phát sinh nghĩa vụ trả nợ lãi trong thời gian cam kết.”

Khi mà các chủ đầu tư đều nhảy vào cuộc chơi cam kết lợi nhuận, lãi suất liên tục được đẩy lên cao, ban đầu tư 8% rồi tới 12% thậm chí có dự án 14%. Điều này lại đem đến một trong những rủi ro cho nhà đầu tư.

Nhưng, điều đó chỉ đúng một nửa, bởi những dự án tốt, chủ dự án có nhiều tài sản, dòng tiền đều thì vẫn đủ sức đảm bảo nguồn trả nợ này. Vậy điều gì sẽ xảy ra nếu chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lãi trong thời hạn cam kết? Chủ đầu tư không phải là ngân hàng và đây là rủi ro.

Do vậy, nếu nhảy vào “cuộc chơi” này điều đầu tiên rất quan trọng đối với nhà đầu tư, đó là phải biết được nghĩa vụ trả nợ lãi này phải quy định rõ trong hợp đồng. Thứ hai, chủ đầu tư dự án là ai, có đủ năng lực thực hiện cũng như vận hành tốt dự án để đem lại dòng tiền ổn định hay không.

Một đặc điểm khác cũng cần đặc biệt lưu ý đó là mức cam kết lợi nhuận. Thực tế, mô hình này không phải mới mẻ trên thế giới, chẳng hạn ở Singapore khoảng 4-9% trong 2 năm, ở Thái Lan khoảng 5-10% trong 5 năm, và đã có rất nhiều dự án thành công.

Còn ở Việt Nam, mức cam kết lợi nhuận được đẩy lên rất cao, thậm chí những chủ dự án chưa có danh tiếng còn cam kết 12-14%. Một con số khiến giới chuyên môn phải giật mình.

Theo Savills, việc cam kết thu nhập chỉ là một hình thức marketing để đẩy nhanh tốc độ bán hàng. Đó chỉ là một kỹ thuật tài chính của chủ đầu tư. Còn nói như bà Dương Thùy Dung, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, thì điều này đánh vào tâm lý an tâm đầu tư của nhà đầu tư, có lợi nhuận cố định thì không cần phải lo lắng gì hết.

Còn phân tích của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng ở một vài dự án tỉ lệ EBITDA (thu nhập trước thuế, trả lãi và khấu hao) từ 35%, điểm hòa vốn đủ để thanh toán lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư dự án cần đạt công suất 60%. Trong khi đó, công suất trung bình cho thuê khách sạn ở Việt Nam là khoảng 65%. Tỷ lệ chênh lệch không quá nhiều, đây là một rủi ro đối với các chủ đầu tư.

Yếu tố lãi suất thả nổi cũng là điểm rủi ro quan trọng và các nhà đầu tư cần tính đến. Trong khi chủ dự án vay người mua với lãi suất cố định chính là mức cam kết lợi nhuận, thì nhà đầu tư lại phải chịu lãi suất thả nổi theo thị trường nếu vay vốn ngân hàng đầu tư mua condotel. Đừng quên có thời điểm lãi suất ngân hàng đã vọt lên mức trên 20%!

Lưu ý đến tính pháp lý. Quyền sử dụng lâu dài, kỳ vọng tài sản tăng giá và thu nhập cố định được đảm bảo. Đây có thể coi là yếu tố mấu chốt thu hút người mua vì họ nắm chắc trong tay quyền sử dụng và khai thác tài sản. Nhưng, đôi khi chính 3 kỳ vọng này lại đem lại những trục trặc cho nhà đầu tư

Thực tế, có khá nhiều dự án nghỉ dưỡng chỉ là đất thuê thương mại lâu dài để kinh doanh khách sạn nên các condotel sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Giá trị cho thuê không cao như kỳ vọng sẽ tác động ngay đến dòng tiền hàng năm. Nếu không có khách thuê thường xuyên, BĐS sau thời gian cam kết có thể bị xuống cấp, giá trị sẽ bị giảm và chủ sở hữu tốn thêm chi phí bảo trì.

Như vậy, có thể nói condotel là một sản phẩm BĐS đầu tư rất được ưa thích, tạo sức hấp dẫn hơn nhiều so với tiền gửi ngân hàng. Nhưng để lựa chọn được những condotel thực sự đem lại hiệu quả thì không phải là một bài toán đơn giản.