Doanh nghiệp "nín thở" chờ sửa đổi quy định dự án phải có đất ở trong Luật Đất đai (sửa đổi)

Doanh nghiệp chấp nhận từ bỏ dự án vì vướng mắc quy định đất ở

Chiều 8/1, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) khai mạc phiên họp thứ 29. Phát biểu khai mạc, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, phiên họp nhằm cho ý kiến chuẩn bị nội dung Kỳ họp bất thường lần thứ 5 dự kiến khai mạc vào trung tuần tháng 1/2024.

Trong đó, Ủy ban thường vụ Quốc hội sẽ cho ý kiến về việc giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là dự án luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến mọi mặt kinh tế - xã hội, đến mọi tầng lớp nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp cả trước mắt lâu dài. Quốc hội dự kiến sẽ thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại Kỳ họp bất thường tháng 1/2024.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan chủ trì thẩm tra chuẩn bị một cách kỹ lưỡng và công phu. Các cơ quan đã tiến hành xin ý kiến của các chuyên gia, các nhà khoa học nhiều vòng, nhiều lần; đã tổ chức lấy ý kiến đông đảo Nhân dân và đã nhận được với trên 12 triệu lượt ý kiến tham gia. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đã họp để cho ý kiến 5 lần đối với dự án luật này. Tuy nhiên, đến nay vẫn còn những vấn đề khiến nhiều doanh nghiệp băn khoăn.

Trong đó, không ít ý kiến cho rằng, dù đã có nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm chỉnh lý những tồn tại, hạn chế trong thực thi của Luật hiện hành, thế nhưng, việc sửa đổi, bổ sung của một số quy định chưa thực sự gỡ vướng và tạo thuận lợi cho sự phát triển cho hoạt động của doanh nghiệp. Trong đó, quy định phải có đất ở mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đang làm khó doanh nghiệp và khiến thị trường tắc nghẽn. 

Bàn về vấn đề này, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã từng chỉ ra là có trường hợp, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng các loại đất không phải là đất ở nhưng đã được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất ở. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng không thể thực hiện dự án vì yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là phải có đất ở.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Reenco Sông Hồng, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, những quy định này đã bó hẹp khả năng ra đời các dự án mới, gây ách tắc cho các dự án đang trong quá trình triển khai và là trở ngại cho quá trình đô thị hóa của nước ta.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Bất động sản Toàn Cầu kể câu chuyện thực tế, doanh nghiệp ông đã theo đuổi 2 dự án tại Hà Nội và TP.HCM trong suốt mấy năm. Dù bỏ nhiều công sức nhưng sau cùng, công ty của ông quyết định từ bỏ dự án vì vướng mắc quy định đất ở.

Theo ông Hiệp, tình trạng này xuất hiện vài năm nay khi Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc phải có “đất ở hoặc đất ở và đất khác” mới được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này đồng nghĩa dự án muốn được triển khai phải có 100% đất ở hoặc “dính” đất ở. “Đây chính là lý do mấy trăm dự án tồn đọng, không chuyển đổi được”, ông Hiệp nói.

Đánh giá về thực tế trên, ông Huỳnh Đại Thắng - Luật sư hợp danh Trưởng văn phòng Hà Nội DFDL cho rằng, đây là những quy định rất khó bởi phần lớn các dự án nhà ở thương mại hiện được phát triển trên quỹ đất ban đầu rất đa dạng như: đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp…"Quy định này là thách thức lớn cho hầu hết các doanh nghiệp bất động sản và cần phải được tháo gỡ", ông Thắng nhấn mạnh.

Sửa quy định tháo nút thắt cho dự án, giúp giảm giá nhà

Cảnh báo về hậu quả từ quy định trên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng khẳng định trong văn bản gửi tới các ủy ban của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, thời gian tới, sẽ không còn doanh nghiệp nào có thể đáp ứng điều kiện phải có quyền sử dụng “đất ở và đất khác”. Thực tế tại TP.HCM, theo ông Châu, cả trăm dự án không được công nhận chủ đầu tư, không được triển khai thực hiện gây thiệt hại rất lớn cho các doanh nghiệp.

Từ đó, ông Châu đề xuất, để phù hợp với thực tiễn, quy định trên cần được sửa đổi theo hướng cho phép chủ đầu tư phát triển các dự án trên “đất ở hoặc đất khác” như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp… đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trước một vài lo lắng về tình trạng nhà đầu tư có thể thoải mái đi thu gom đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp để làm nhà ở thương mại, ông Châu khẳng định đây là cách nhìn chưa chính xác bởi doanh nghiệp không thể “tự tung tự tác” bởi việc sử dụng đất phụ thuộc vào quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo thống kê, cả nước hiện có hàng trăm dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý, trong đó nổi bật là vướng mắc về quy định đất làm dự án. Trong khi các nỗ lực giải quyết vướng mắc thời gian qua chưa đưa đến những kết quả tích cực thì việc Điều 128 dựng lên các “hàng rào kỹ thuật” như trên không khác gì chặn đường ra của hàng trăm dự án này.

Hệ lụy tất yếu là thị trường bất động sản tiếp tục tê liệt do không có dự án mới, doanh nghiệp kéo dài chuỗi ngày khốn cùng vì không có việc làm. Với người dân, nguồn cung ít ỏi sẽ đẩy giá sản phẩm bất động sản leo thang hơn nữa, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với.

Những bất cập nêu trên đã đặt ra vấn đề cần phải điều chỉnh quy định này, nhằm gỡ vướng mắc cho các dự án, đúng như tinh thần chỉ đạo của Chính phủ: “Rà soát khung khổ pháp lý xem vướng mắc ở đâu, tại văn bản nào, nội dung gì, ai giải quyết, giải quyết trong bao lâu; trong đó, cần nghiên cứu thúc đẩy nhanh sự ra đời của các sàn giao dịch bất động sản, đất đai để phát huy khả năng tự điều chỉnh của thị trường, hạn chế việc can thiệp hành chính, công khai, minh bạch, lành mạnh hóa thị trường”.

Đặc biệt, theo các chuyên gia việc sửa quy định không chỉ gỡ khó cho doanh nghiệp, khơi thông được dự án ách tắc mà còn giúp gia tăng nguồn cung, giảm giá nhà. Đây cũng là mục tiêu Chính phủ đặt ra trong phát triển thị trường bất động sản 2024 ổn định, bền vững, hạ giá nhà để người dân có nhiều cơ hội sở hữu nhà ở.