Giá chung cư tại Hà Nội tăng 20 quý liên tiếp, nguồn cung xuống thấp nhất thập kỷ

Theo thống kê của Savills Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới trong quý IV/2023 tại Hà Nội ghi nhận tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn.

Trong đó, các giai đoạn tiếp theo của 4 dự án hiện tại đã cung cấp 2.273 căn, chiếm 79% thị phần và 21% còn lại đến từ 4 dự án mới (Skyline West Lake, Epic Tower, CT4 Yên Nghĩa và The Wisteria). Nguồn cung sơ cấp với 11.911 căn giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Trong năm 2023, nguồn cung mới ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm với 10.403 căn. Hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Số lượng căn bán được đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm. Trong đó, căn hộ hạng B chiếm 84% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 46%. Giá sơ cấp đạt 58 triệu đồng/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm.

Giá sơ cấp trung bình căn hộ đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Các căn hộ có giá 51 - 70 triệu đồng/m2 chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% theo năm. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng căn bán được, tăng 21% theo năm. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023 (năm 2019 chỉ chiếm 3%). Các căn hộ có giá 2 - 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Về các dự án đại đô thị, kể từ khi ra mắt vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã cung cấp 46% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được và phản ánh nhu cầu tiếp tục gia tăng ở khu vực ngoại thành. Những dự án này có tiện ích nội khu tốt để bù đắp cho yếu tố vị trí.

Các dự án lớn trong tương lai bao gồm Vinhomes Cổ Loa (385 ha), BRG Smart City (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha) dự kiến sẽ đóng góp 35% nguồn cung tương lai.

Theo dự báo của Savills, trong năm 2024, 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.100 căn cho thị trường.

Trong đó, hạng B sẽ chiếm 79% thị phần. Các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông sẽ cung cấp 87% thị phần. Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm.

Bộ Xây dựng cho biết, trong quý IV/2023, theo số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các khu vực trung tâm. Trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25-50 triệu đồng/m2) đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Cụ thể, tại Hà Nội, trong Quý IV/ 2023, theo tổng hợp báo cáo một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: Quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; Quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; Quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; Quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%...

Tại TP. HCM, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân như: The Estella (Quận 2) tăng khoảng 4,1%, The Opera Residence (Quận 2) tăng khoảng 3,9%, Mỹ Khánh 3 (Quận 7) tăng khoảng 3,6%, The Art (Quận 9) tăng khoảng 3,8%. Đồng thời, cũng có một số dự án có mức độ giảm giá bình quân như: The Grand Manhattan (Quận 1) giảm khoảng 4,4%; dự án Belleza Apartment (Quận 7) giảm khoảng 4,1%; dự án Sunrise City View (Quận 7) giảm khoảng 4,6%....

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, loại hình căn hộ chung cư sẽ khó có đột phá. Căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân đến trung, cao cấp sẽ tiếp tục khan hàng dẫn đến giá bán khó giảm, thậm chí sẽ tăng. Đồng thời, các giao dịch hướng đến nhu cầu ở thực sẽ nhiều hơn. Tuy nhiên, thanh khoản thị trường nói chung sẽ khó cao vì nguồn cung hạn hẹp.

Ông Đính dự báo, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8%. Trong đó, giá chung cư cao cấp tăng nhiều nhất.