Giá đất khắp nơi tăng cao, vậy đâu là nguyên nhân đang "đốt nóng" thị trường?

Thị trường bất động sản (BĐS) TPHCM những tháng đầu năm 2019 vẫn có quá ít dự án mới được công bố ra thị trường. Trong khi đó theo các chuyên gia, trong thời gian tới vẫn chưa có dấu hiệu gì sáng sủa hơn khi thủ tục đầu tư dự án vẫn còn quá nhiều khó khăn. 

Nguồn cung nhà ở tại TPHCM đang khan hiếm, việc nhiều doanh nghiệp địa ốc lớn đang "kéo" khách hàng về các tỉnh khác là điều hiển nhiên. Trong đó, các nhà đầu tư đều cho biết nhu cầu thật tại nhiều địa phương xa vẫn rất cao, do vậy mặt bằng giá bán đất nền cũng tăng mạnh trong khi số lượng dự án không nhiều.

Bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Tổng giám đốc Thiên Minh Group, nhận định phân khúc nhà chung cư vẫn tiếp tục phát triển và lên ngôi trong năm 2019 tại các thành phố lớn. Nhưng điều này phụ thuộc vào từng dự án, từng khu vực. Có nhiều yếu tố tác động đến đến độ nóng của một dự án như vị trí, giá trị, xây dựng, thương hiệu chủ đầu tư, tiện ích… nhưng nhìn chung phân khúc nhà chung cư vẫn đáng để đầu tư. 

Riêng thị trường khu vực phía Nam trong năm nay và các năm tới sẽ sôi động ở vùng lân cận TPHCM, bởi quỹ đất ở các khu trung tâm đã cạn kiệt. Các khu vực xung quanh, vùng ven TPHCM đang được nhà đầu tư, khách hàng đón chờ. "Nguồn cung 2019 đang khan hiếm nên thị trường đất nền ở những địa phương dễ tiếp cận với TPHCM dễ thu hút khách là điều dễ hiểu", bà Diễm nhận định.

Chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, phân khúc đất nền, nhà phố sẽ có đột biến về giá trong năm 2019. Nguyên nhân do quỹ đất tại nhiều địa phương đủ lớn để doanh nghiệp có thể đầu tư dự án nhà phố. Trong khi thủ tục đối với dự án nhà phố nhiêu khê hơn so với xây chung cư.

Đặc biệt hơn 1 năm qua, các dự án phân lô theo Quyết định 60 của UBND TPHCM chỉ đếm trên đầu ngón tay, nên trong suốt năm 2018 hầu như  không có hồ sơ nào được phê duyệt. Những lý do này khiến giá đất nền, nhà phố trong năm 2019 sẽ theo chiều hướng tăng và lan rộng ra hầu hết những tỉnh khác trong vùng.

Qua khảo sát thực tế, được biêt khu vực Long An giáp ranh các huyện Bình Chánh, Bình Tân (TPHCM), với lợi thế giá đất còn khá mềm, không khí sông nước mát mẻ trong lành hiện đang được rất nhiều nhà đầu tư săn lùng quỹ đất để phát triển mô hình nhà vườn, biệt thự nghỉ dưỡng khép kín. 

Đặc biệt, thời gian gần đây thị trường bất động sản Long An chứng kiến sự bùng nổ của các dự án mới với quy mô lớn, xuất hiện ở nhiều huyện khác nhau như Thủ Thừa, Đức Hòa, Cần Đước, Cần Giuộc, Đức Huệ…từ đó đang làm mặt bằng giá bán đang thay đổi theo chiều hướng tắng từ 15-20% so với đầu năm 2019.

Trong khi đó, từ ngày 25/3/2019, hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 của tỉnh Đồng Nai đã có hiệu lực thi hành. Theo đó, giá thu tiền sử dụng đất, thuê đất, thuê mặt nước sẽ tăng từ 1,2-8 lần so với trước đây. Một số khu vực như: TP.Biên Hòa, các huyện Long Thành, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Nhơn Trạch và TX.Long Khánh đang có giá đất tăng khá mạnh. Đặc biệt nhất là tại Khánh khi nơi này chuẩn bị đón quyết định nâng lên thành thành phố của Thủ tướng Chính phủ.

Ông Lê Văn Thư, Phó giám đốc Sở Tài chính cho biết: "Trong 2 năm trở lại đây, nhiều công trình hạ tầng giao thông và đang tiến hành xây dựng khiến giá đất tại Đồng Nai tăng cao. UBND tỉnh đã ban hành quyết định điều chỉnh hệ số giá đất tăng cho phù hợp với từng khu vực, tuyến đường". 

Đi xa một chút, thị trướng đất nền Phan Thiết, Mũi Né và La Gi của tỉnh Bình Thuận đã nóng hầm hập ngay từ những tháng đầu năm nay. Khi các vùng trọng điểm như TPHCM, Hà Nội, Phú Quốc... còn đang nghe ngóng các động tĩnh về chính sách thì giới đầu cơ, đầu tư ở nhiều tỉnh, thành trên cả nước đã đổ dồn về đây. Ở các quán cà phê, quán nhậu, quán nước vỉa hè... chủ đề chính, nếu không muốn nói là duy nhất là đất. 

Từ đầu năm 2018, khi thông tin dự án sân bay, đường cao tốc sẽ được khởi động trở lại đã kéo một loạt "đại gia" bất động sản về đây. Một cách tức thì, dòng người ùn ùn kéo về Phan Thiết mua bán, sang nhượng, thậm chí lướt sóng ngay khi mới đặt cọc. Người ta mua đất bất chấp và giá được đẩy cao ngất! Giá một công đất (1.000m2) nằm cách bờ biển từ 3-5km, được chào bán khoảng 700-900 triệu đồng thì qua hôm sau đã lên hơn 1,5-2 tỷ đồng. Nếu các cò đất biết cách "chèo kéo" khách mua thì giá bán có thể lên đến 3-4,5 tỷ đồng như hiện nay.

Qua tìm hiểu nhiều sàn môi giới tại khu vực, được biết khu vực đường ĐT715 nối đường Võ Nguyên Giáp với trung tâm xã Thiện Nghiệp luôn tấp nập người xe. Tại các quán cà phê dọc tuyến đường này, mỗi ngày luôn có hàng chục chiếc xe con mang biển số từ các tỉnh, thành phố đổ về. Đặc biệt, những ngày cuối tuần, có thời điểm xe đi vào trung tâm xã Thiện Nghiệp phải nhích từng chút một do lưu lượng xe ô tô quá đông. Xung quanh câu chuyện trên bàn nước là giá cả từng miếng đất nông nghiệp.

Thời gian gần đây, thị trường BĐS khu vực thị xã La Gi và dọc tuyến đường biển Kê Gà đang phát triển mạnh, thu hút mạnh giới đầu tư, kèm theo đó giá BĐS tăng cao và nhiều điểm môi giới nhà đất ăn theo ra đời khiến thị trường này càng thêm hấp dẫn. Song song đó, nhiều khách hàng cũng chuyển dòng tiền vào nhà đất một số khu vực có tiềm năng vì muốn "ăn theo" các dự án quy mô lớn đang rục rịch triển khai xây dựng tại La Gi. 

Một số dự án đất nền khác đã được chủ đầu tư bán ra thị trường trước đây với mức giá khoảng 6-8 triệu đồng/m2 thì nay được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá 12-13 triệu đồng/m2…Hay dự án nhà phố biển thương mại Queen Pearl Marina Complex tại La Gi cũng đang được giao dịch khá sôi động với giá 2-3 tỷ đồng/căn.

Khảo sát tại đường Thống Nhất của huyện này, giá nhà đất mặt tiền dao động ở mức 25 - 35 triệu đồng/m2, tăng 20 - 30% so với thời điểm năm 2018. Ở khu vực dân cư hiện hữu dọc trục đường Lê Lợi gần cảng cá La Ga, giá nhà đất mặt tiền dao động ở mức 18 - 22 triệu đồng/m2. Ở những vị trí thuận tiện kinh doanh như khu vực chợ Lagi, khu vực cảng cá, giá nhà đất đã đạt mức 25 - 30 triệu đồng/m2.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng lý do quan trọng nhất khiến đất Bình Thuận sốt sình sịch thuộc về hạ tầng và cung cầu. Đầu tiên là hạ tầng. Sân bay Phan Thiết đã chính thức được điều chỉnh quy mô đầu tư từ hơn 5.000 tỉ lên hơn 10.000 tỉ đồng để trở thành một trong 3 sân bay quy mô nhất miền Trung, chỉ sau sân bay Cam Ranh và Đà Nẵng dự kiến sẽ chính thức khởi công vào quý 3/2019. 

Bên cạnh đó, dự án cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết với tổng mức đầu tư gần 15.000 tỉ đồng cũng dự kiến khởi công trong 6 tháng tới. Hiện tỉnh Bình Thuận đang lên phương án và trình quy hoạch tuyến đường kết nối từ cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây đến thẳng trung tâm thị xã La Gi nhằm tạo mạng lưới giao thông liên hoàn đến thẳng Khu du lịch quốc gia Mũi Né. 

Trước đó, tỉnh Bình Thuận đã có văn bản đề nghị Trung ương hỗ trợ ngân sách đầu tư làm 3 tuyến đường ven biển trọng điểm, cấp bách giúp kết nối từ Mũi Né đến Vũng Tàu, tạo thành tuyến đường ven biển đẹp nhất khu vực phía Nam. Mặt khác, tâm lý khách hàng hiện nay đang muốn giữ đất ven biển chờ giá lên thêm, khi có thông tin La Gi chuẩn bị kế hoạch trở thành thành phố.

Theo đó, qua 14 năm kể từ khi trở thành thị xã, La Gi (tỉnh Bình Thuận) không ngừng được đầu tư phát triển và trở thành đô thị lớn thứ hai của tỉnh Bình Thuận (sau TP. Phan Thiết). Vào tháng 4/2018, La Gi đã được nâng cấp lên đô thị loại III. Theo định hướng đến năm 2020, La Gi sẽ trở thành thành phố trực thuộc tỉnh Bình Thuận.

Đánh giá của giới đầu tư địa ốc cho thấy vừa có sân bay, vừa có đường cao tốc nên ai cũng tin, đất tăng chắc. Ngoài ra, theo thống kê sơ bộ, năm 2019 sẽ có 18 siêu dự án, với tổng mức đầu tư gần 3 tỉ USD đổ vào tỉnh này, trong đó tập trung nhiều nhất là tại Mũi Né và La Gi.

Theo khảo sát, tại huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa - Vũng Tàu), so với thời điểm cuối năm 2017, giá đất tại một số khu vực hiện đã tăng lên gấp 2-3 lần, thậm chí là 5 lần. Chị M., một người dân tại xã Phước Thuận cho biết, thời điểm cuối năm 2017, một mét ngang đất tại khu vực ven biển Hồ Tràm có giá khoảng 100 triệu đồng thì nay đã tăng lên 300 triệu đồng, thậm chí là 500 triệu đồng và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Báo cáo của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Xuyên Mộc cho thấy, từ đầu năm 2019 đến nay, đơn vị đã tiếp nhận khoảng 3.000 hồ sơ giao dịch về lĩnh vực đất đai, tăng gấp 2 lần so với cùng kỳ năm 2018. Trong đó, lượng hồ sơ chuyển nhượng chiếm hơn phân nửa.

Ông Phạm Tấn Bình, Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Xuyên Mộc cho biết: “Giao dịch đất nền tại địa phương bắt đầu sôi động từ khoảng tháng 3-2018 đến nay, trong đó tăng mạnh nhất vào những tháng cuối năm 2018 và từ sau Tết Nguyên đán 2019 đến nay. Đất giao dịch nhiều chủ yếu là các khu vực ven biển và trung tâm huyện”.

Trong khi đó, nếu rảo quanh một vòng các dự án bất động sản ở TX.Thuận An, Dĩ An hay Thành phố mới Bình Dương (tỉnh Bình Dương) và không khỏi choáng váng khi nghe đội ngũ “cò” đất hét giá. Hiện tại một số phường của TX.Thuận An như Thuận Giao, Vĩnh Phú, Bình Hòa… giá đất nền tăng đột biến kể từ sau Tết Nguyên đán Kỷ Hợi 2019. Nếu như thời điểm trước tết, giá đất tại TX.Thuận An vẫn chỉ ở mức bình quân dưới 20 triệu đồng/m2 ở những khu vực kinh doanh, buôn bán sầm uất thì nay đã dao động từ mức trên 20 triệu đồng đến… 60 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng trước năm 2015, phân khúc bất động sản biệt thự, nhà phố không dành được nhiều sự chú ý của doanh nghiệp cũng như nhà đầu tư. Song hiện nay phân khúc biệt thự, nhà phố đang sôi động và dự báo những tháng tiếp theo sẽ tiếp tục đà tăng trưởng.

Khách giao dịch ở phân khúc này chủ yếu là người mua nhà để ở, nhà đầu cơ chỉ chiếm dưới 10%. Về lợi nhuận đầu tư, nhà phố đang vượt trội so với các phân khúc bất động sản khác nhờ vào việc giá trị tài sản được định giá cao hơn và thị trường cho thuê ổn định hơn.

Tuy nhiên, ông Châu cho biết để thị trường phát triển bền vững, tránh những hệ lụy như thời gian qua, các doanh nghiệp phải đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà; xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường; coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh BĐS.