Giá đất "nhảy múa" bất thường đã thực sự đáng lo?

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản, đây là điều bất thường khi không phản ánh đúng giá trị của bất động sản và rất dễ xảy ra tình trạng "bong bóng".

Thực tế cho thấy, mặc dù kinh tế suy giảm, nhưng trên thị trường bất động sản, lực cung vẫn đủ mạnh để có thể tạo ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở những điểm hấp dẫn, bất cứ lúc nào. Ngay sau Tết Tân Sửu 2021, thị trường đã có sự nóng sốt diện rộng. Bất cứ nơi đâu có thông tin quy hoạch, hạ tầng, siêu dự án là giá đất nơi đó "nhảy múa".

"MIỄN CÓ ĐẤT BÁN, SẼ CÓ NGƯỜI MUA"

Đại diện Cen Group cho biết: "Ngay từ sau Tết Nguyên Đán, một lượng lớn  nhà đầu tư đã sẵn sàng vào cuộc. Trong 2 tháng đầu năm, Cen Land ghi nhận 1.788 giao dịch với tổng giá trị BĐS giao dịch hơn 7.500 tỷ đồng, doanh thu môi giới ước tính đạt 252 tỷ đồng tăng hơn 81% so với cùng kỳ. Đặc biệt, Cen Sài Gòn ghi nhận giao dịch tăng vọt với hơn 600 giao dịch và doanh số môi giới ước tính hơn 64 tỷ đồng, tăng gấp 13 lần cùng kỳ năm".

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản nhìn nhận: "Kinh tế  suy giảm, không ít ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thống, để chuyển  dòng vốn hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường".

Cũng bàn về điều này, tại tọa đàm "Triển vọng kinh tế và nhận định xu hướng thị trường bất động sản năm 2021" diễn ra cuối tuần qua, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch Công ty cổ phần bất động sản BHS chỉ rõ, thời điểm cuối năm 2020 đầu năm 2021, các nhà đầu tư cá nhân thắng đậm từ đầu tư tài chính, tiền lãi găm mua bất động sản để chốt giữ tài sản. Từ đó góp phần làm thị trường sốt nóng ở nhiều nơi. Ví như dự án Biệt thự ven đô (Hòa Bình) giá tầm 7 - 10 tỷ đồng/căn, mỗi ngày bán cả chục căn. Một dự án đất nền khác ở tỉnh Quảng Ninh 300 căn chỉ bán trong 2 ngày, sales còn không kịp lock hàng.

Ở Bảo Lộc, Lâm Đồng miễn là có đất bán thì sẽ có người mua. Nói rõ hơn về nguyên nhân gây "nóng sốt" trên thị trường bất động sản, ông Tuyển nhận định nguyên nhân. Thứ nhất, cung tiền ra lớn và chảy vào ngành tài chính. Một điều rất lạ lùng là trong khi các ngành sản xuất, chế biến, nông, lâm, thuỷ sản, hàng không, dịch vụ du lịch èo uột do Covid-19, thì ngành ngân hàng, chứng khoán (cổ phiếu, trái phiếu, phái sinh), tiền ảo, đều báo lãi rất lớn. Có lẽ, người dân đã tìm ra nơi để kiếm tiền ngoài nghề chính của mình. F0 nô nức gọi nhau đi mở tài khoản chứng khoán. Sau khi có lãi, kênh "găm" tiền yêu thích và chắc chắn nhất lại là bất động sản.

Thứ hai, nguồn cung dự án không nhiều. Cả Hà Nội, Sài Gòn và các tỉnh thành phố lớn năm 2020, theo thống kê cũng không quá 20 dự án được cấp chủ chương đầu tư. Hàng mới hầu như không có, hàng cũ vì vậy có cơ hội bán ra và tăng giá. Nhân cơ hội này, bất động sản các tỉnh lẻ bắt đầu lên ngôi do giá thấp và được các chủ đầu tư lớn chạy về bắt tay "lập quy hoạch".

Thứ ba, hạ tầng giao thông tốt và phương tiện cá nhân tăng nhanh. Trong 5 năm qua, số lượng ôtô ở Việt Nam tăng mạnh, tổng đạt gần 4 triệu xe. Cao tốc và quốc lộ được đầu tư, nâng cấp khiến việc đi lại rất thuận tiện là tiền đề và kỳ vọng phát triển kinh tế địa phương. Vì vậy, các nhà đầu tư có cơ hội tìm được những "điểm trũng" của thị trường để đầu tư một cách nhanh chóng.

Thứ tư, là thông tin quy hoạch, chưa bao giờ các tỉnh nhiệt tình năng nổ đề xuất làm sân bay như bây giờ. Hiện tại, Việt Nam có 22 sân bay trong đó có 10 sân bay quốc tế. Chưa đánh giá cụ thể mức độ cần thiết và tác dụng của sân bay thế nào tới kinh tế, nhưng trước mắt, người dân cứ thấy có lý do là mua bán đất. Rồi thông tin quy hoạch các thành phố mới, thành phố vệ tinh cũng làm giá đất tăng cao.

Thứ năm, sự hồ hởi sau Tết, nôm na là tâm lý người dân, giống như ngày thần tài đi mua vàng biết hôm sau chắc chắn lỗ nhưng người ta vẫn mua vì điểm tựa tinh thần.

Thứ sáu, sự khống chế được Covid-19 và hiện dịch không còn gây trạng thái hoang mang nữa...

KHÔNG NHẤT THIẾT PHẢI KÉO GIÁ ĐẤT XUỐNG 

Trước tình trạng trên đã xuất hiện những lo ngại giá bất động sản tăng sẽ gây nguy cơ "bong bóng" trong năm 2021.  Tuy nhiên, dưới góc độ là đơn vị tiếp thị, quản  lý bất động sản, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: "Chúng tôi không tin vào giả thuyết về "bong bóng" bất động sản. Nó được tạo ra bởi các hoạt động cho vay và đầu cơ không kiểm soát". Hiện nay, các ngân hàng không cho vay nếu thiếu cơ sở và thiếu lý do hợp lý. Giá cả hàng hóa phụ thuộc vào nhu cầu, và nhu cầu đang tăng.

"Chúng tôi tự tin rằng thị trường bất động sản Việt Nam có thể giữ được nhịp tăng ổn định. Ở góc độ giá nhà và giá đất, với mức tài sản và thu nhập cá nhân của nhiều người thì không phải ai cũng có thể theo kịp giá nhà gia tăng. Bởi vậy, chúng ta rất cần các chính sách hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận các sản phẩm nhà ở bình dân và dành cho người có thu nhập thấp chứ không cần thiết phải tìm cách để kéo giá bất động sản xuống", chuyên gia của Savills nhấn mạnh.

Để có thể điều chỉnh giá nhà, chúng ta cần có thêm nguồn cung và cách tiếp cận, thay vì cố tình thâu tóm và hạ giá nhà ở. Đây là việc rất khó có thể thực hiện.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội 

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho biết thêm: "Kéo giá nhà xuống trong điều kiện hiện nay đòi hỏi rất nhiều giải pháp từ nhiều bên. Việc điều hành thị trường bất động sản hoạt động ổn định, bền vững tương tác cùng phát triển với nền kinh tế là nhiệm vụ quan trọng hơn cả. Một khi nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân tăng, thị trường bất động sản đa dạng về sản phẩm mua, thuê sẽ đảm bảo cơ hội cho mọi đối tượng có nhu cầu. Chúng ta không cần quá lo ngại chuyện mức giá".

Thị trường đang ở giai đoạn phát triển, nhà đầu tư lớn tham gia thị trường đã có kinh nghiệm. Savills Việt Nam ghi nhận, trong tương lai, sẽ có thêm nhiều nhà đầu tư lớn tới thị trường Việt Nam, mang tới sự đa dạng trong sản phẩm. Đặc biệt, các nhà đầu tư hiện đang chú ý tới thị trường nhà ở giá rẻ, họ có thể sẽ mang lại sự phát triển cho những khu vực mới, các điểm tiếp cận mới, hệ thống đường xá mới và nhà xưởng mới. Điều này sẽ thúc đẩy sự mở rộng và phát triển cho các thị trường bất động sản ngoài Hà Nội và thậm chí là khắp Việt Nam. Với mỗi vị trí và điều kiện bàn giao, khách mua có thể tính được giá hợp lý là bao nhiêu.

Trong năm 2021, một số các dự án kỳ vọng mức giá quá cao sẽ phải rà soát lại tổng thể, giá bán và điều kiện thực tế của dự án để giảm áp lực cho chính dự án khi tung sản phẩm ra thị trường.

Về các biện pháp giảm nhiệt bất động sản cũng như giảm nguy cơ cho các nhà đầu tư trong tương lai, ông Nguyễn Thọ Tuyển dự đoán: Chính phủ sẽ thu tiền về bằng cách chỉ đạo khối ngân hàng tăng lãi suất huy động và cho vay bên cạnh việc can thiệp của chính quyền bằng cách ra các thông báo rà soát đất đai và mạnh tay lập chuyên án các nhóm như Alibaba. Mặt khác, các nhà đầu tư F0 đã yên vị trong đất đai và hết khả năng mua tiếp.

Thị trường bất động sản đói vốn hơn sẽ bước vào giai đoạn điều chỉnh. Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ  tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận dịnh, về cuối năm, có thể nguồn cung tăng mạnh, giới đầu tư FO sẽ rút khỏi thị trường, các nhà đầu cơ xả hàng mạnh. Lúc này, giá có thể sẽ chững lại, thậm chí bị áp lực giảm giá, nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.

Vì thế, năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ "bóng bóng" bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, song giá có thể kiểm soát được.