Giá nhà ở các thị trường 'hot' nhất châu Á đang sụt giảm, cơn sốt bất động sản đã hạ nhiệt?

Sự thay đổi này diễn ra đột ngột, sau khi thị trường trải qua một đợt chi phí đi vay thấp và tâm lý FOMO trong đại dịch khiến cơn sốt bất động sản từ Toronto đến Aukland được đẩy lên cao trào. Giá nhà ở Sydney năm ngoái đã tăng gần 27%, trong khi Singapore chứng kiến mức tăng chưa từng có trong hơn 1 thập kỷ. Hong Kong cũng tiếp tục là thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới.

Dù bối cảnh, điều kiện ở các khu vực có sự khác biệt, nhưng sự sụt giảm ở quý vừa qua cũng có một số điểm chung. Những lo ngại về khả năng chi trả đã thúc đẩy Singapore áp dụng các biện pháp siết chặt thị trường. Trong khi đó, rủi ro lạm phát cũng là nguyên nhân các NHTW nâng lãi suất khiến người mua nhà khó thanh toán các khoản thế chấp hơn.

Tỷ lệ giá nhà/thu nhập hộ gia đình ở một số thị trường vẫn ở mức cao.

Hơn nữa, Covid-19 cũng gây nên những "cơn gió ngược" cho thị trường bất động sản Trung Quốc. Hong Kong lại đối mặt với tình trạng nhiều người tìm cách rời đi khi tình hình dịch bệnh ngày càng căng thẳng. Việc Thượng Hải phong tỏa cũng đang ảnh hưởng đến kỳ vọng hồi phục của thị trường này, sau khi các nhà phát triển lần lượt rơi vào khủng hoảng nợ.

Victoria Garrett - chủ tịch bộ phận bất động sản dân cư châu Á - Thái Bình Dương tại Knight Frank, nhận định: "Kể từ sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, các chính phủ trong khu vực đã cảnh giác hơn với việc giá bất động sản tăng cao, trong khi đại dịch cũng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo."

Bà ước tính, vào năm 2022, giá nhà ở trong khu vực sẽ tăng với tốc độ chậm hơn và ổn định hơn là từ 3-5%. Con số này thấp hơn mức tăng 9,1% của năm ngoái.

Theo Garrett, nhu cầu ở một số thị trường có thể tăng lên, một phần là do tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở khó có thể dịu lại trong 12 tháng tới. Với lộ trình nâng lãi suất vẫn ở giai đoạn đầu và người mua theo đó vẫn có cơ hội tận dụng lãi suất ở mức thuận lợi.

Dưới đây là diễn biến của thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn tại châu Á.

Sydney

Giá nhà tại thành phố đông dân nhất nước Úc đang có dấu hiệu hạ nhiệt sau khi chạm gần mức cao kỷ lục, với kỳ vọng ngày càng lớn về việc NHTW sẽ sớm nâng lãi suất. Hiện tại, khả năng chi trả của người mua đang là yếu tố đặt áp lực lên phân khúc cao cấp của thị trường. Từ tháng 3/2020 đến 12/2021, tăng trưởng tiền lương đạt mức 3,3% so với 22,6% của giá trị nhà ở. Giá nhà trung bình ở Sydney cũng cao hơn 17 lần so với mức lương trung bình của cả nước.

Giá nhà Sydney dự kiến sẽ giảm đáng kể trong năm 2022 và 2023.

Ngoài ra, tỷ lệ nợ hộ gia đình/thu nhập khả dụng là gần 200%. Tất cả những yếu tố đó đã khiến người mua trên thị trường nhà ở lớn nhất nước này phải thận trọng. Giá nhà tại Sydney đã giảm 0,2% vào tháng trước.

Hong Kong

Giá bất động sản dân cư tại Hong Kong đã có xu hướng giảm kể từ tháng 8 và chưa có dấu hiệu hồi phục nhanh chóng. Những thách thức mà thành phố này phải đối mặt là kinh tế giảm tốc và lãi suất tăng cao đến việc người dân tìm cách ra nước ngoài.

Diễn biến giá nhà tại Hong Kong.

Thị trường nhà ở tại thành phố này dường như tăng không ngừng nghỉ vào năm ngoái và giá đạt kỷ lục vào tháng 8. Theo Centaline Property Agency Ltd., từ thời điểm đó, giá nhà tại Hong Kong đã giảm 7,3%. UBS dự đoán, giá bất động sản ở đây sẽ tiếp tục sụt giảm do nhiều người ra nước ngoài và lãi suất tăng. Goldman Sachs thậm chí còn bi quan hơn, dự đoán mức giảm 20% vào năm 2025.

Singapore

Sau 1 năm chứng kiến giá nhà tăng cao nhất trong hơn 1 thập kỷ, thị trường nhà ở Singapore đang dần hạn nhiệt do những quy định hạn chế với lĩnh vực bất động sản và mức thuế cao hơn. Giá nhà riêng mới tăng 0,4% trong quý trước, trong khi doanh số bán nhà trong tháng 3 giảm xuống mức thấp nhất trong 21 tháng.

Số lượng nhà được bán ở Singapore.

Giới chức nước này đã đưa ra các biện pháp nhằm hạ nhiệt thị trường hồi tháng 12. Động thái này giúp giải quyết tình trạng người mua không có khả năng chi trả và nguy cơ các hộ gia đình gặp khó khăn để thanh toán tiền thế chấp với lãi suất cao hơn. Tháng 2, Singapore nâng thuế bất động sản đối với các cá nhân giàu có, điều này có thể khiến một số người mua thuộc nhóm này chần chừ trong việc mua.

Tuy nhiên, các nhà phân tích vẫn cho rằng, việc người giàu chưa mua bất động sản có thể chỉ là một giải pháp ngắn hạn. Nhu cầu của người dân địa phương là không thể tránh khỏi, chẳng hạn những người muốn mua nhà riêng sau thời gian ở nhà do chính phủ hỗ trợ và thế hệ Y tìm nhà để ở riêng.

Alan Cheong - giám đốc điều hành bộ phận nghiên cứu của Savills Plc., nhận định, lạm phát có thể thúc đẩy người mua tham gia thị trường và duy trì sức mua. Ông nói: "Lạm phát là loại thuốc phiện thúc đẩy nhu cầu."

Thượng Hải

Giá nhà ở tại Thượng Hải tiếp tục tăng vào tháng 12 sau 3 tháng sụt giảm. Giới chức Trung Quốc trước đó đã đưa ra các biện pháp nhằm ngăn chặn cuộc khủng hoảng thanh khoản của các nhà phát triển. Hiện tại, sự hồi phục này đang bị đe dọa bởi đợt phong tỏa nghiêm ngặt.

Dẫu vậy, triển vọng dài hạn của Thượng Hải dường như khá tích cực, nhờ lượng bất động sản tồn kho thấp và NHTW hạ lãi suất. Tăng trưởng kinh tế giảm tốc đã khiến Trung Quốc nới lỏng chính sách tiền tệ không như những nền kinh tế lớn khác. PBOC hồi tháng 1 đã hạ lãi suất chuẩn lần đầu tiên sau gần 2 năm, trong khi các ngân hàng lớn giảm lãi suất thế chấp và rút ngắn thời gian phê duyệt các khoản vay.

Yang Hongxu - giám đốc viện nghiên cứu E-House China Enterprise Holdings Ltd., cho biết doanh số bán nhà ở Thượng Hải có thể ổn định trong năm nay, có khả năng sẽ hồi phục vào khoảng cuối năm.

Tham khảo Bloomberg