Giá thuê căn hộ trung cấp khu vực Nam Sài Gòn tăng cao

Căn hộ 2 phòng ngủ được ưa chuộng

Khảo sát thực tế thị trường cho thấy hiện ở nhiều dự án chung cư thuộc phần khúc tầm trung đã giao nhà có giá thuê cao hơn hẳn so với năm ngoái. Mức tăng chủ yếu ở các căn 2 phòng ngủ, diện tích dao động từ 53-90m2.

Tại huyện Nhà Bè, Bình Chánh giá căn hộ cho thuê tăng ít nhất 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Hiện căn diện tích 62m2 , 2 phòng ngủ tại dự án The Park Residence có giá thuê từ 7.5 triệu đồng/căn/tháng, giá này đã tăng 500 - 800 ngàn đồng/căn (tùy căn) so với thời điểm cho thuê tháng 9/2017, căn cùng diện tích.

Tại căn hộ Hoàng Anh An Tiến Gold House giá cho thuê căn 90m2 là 7 triệu đồng/tháng vào đầu năm 2017, đến nay giá đã tăng lên 7.5-8 triệu đồng/căn/tháng, nội thất cơ bản. Hay căn 90m2 ở dự án Hoàng Anh Gia Lai 3 cho thuê giá 8 triệu đồng/tháng vào tháng 5/2017, hiện giá thuê căn cùng diện tích này đã tăng lên 9-9.5 triệu đồng/căn.

Dự án án Citizen Trung Sơn cho thuê căn 2 phòng ngủ diện tích 87m2 giá 10 triệu đồng/tháng, tăng lên 700 ngàn đến 1 triệu đồng/tháng so với thời điểm tháng 3/2017. Ngay cả dự án mới bàn giao cuối năm 2017 như Hưng Phát Silver Star giá thuê các căn hiện tại đã tăng lên 300-700 ngàn đồng/căn/tháng so với giá thuê các căn cùng diện tích thời điểm tháng 10/2017.

Tại Q.7, loại hình căn hộ hoàn thiện cách đây 1-2 năm cũng tăng giá thuê lên từ 10-20%/năm. Tại dự án Era Town, căn diện tích 98m2 cho thuê 13 triệu đồng/tháng, so với thời điểm tháng 1/2017 giá này đã tăng lên 1.5 triệu đồng/căn; so với giá thuê cuối năm 2015, đã tăng gần 4 triệu đồng/căn/tháng.

Tương tự, ghi nhận tại dự án Him Lam Riverside, giá cho thuê căn 2 phòng ngủ 69m2 là 13 triệu đồng/m2 (đủ nội thất), giá này tăng 2.5 triệu đồng/căn/tháng so với giá thuê cuối năm 2016, tăng 4.5 triệu đồng/căn so với tháng 10/2015. Ngoài ra, một số dự án đã hoàn thiện vài năm trước như Hoàng Anh Thanh Bình, Tulip Tower…. cũng ghi nhận mức tăng giá thuê trung bình lên từ 7-15% (tùy căn).

Trong khi mức tăng giá thuê ở căn 2 phòng ngủ rõ nét thì những căn 3 phòng ngủ có diện tích từ 100-110m2 tại các dự án này ghi nhận biên độ tăng giá thuê ít hơn, chỉ nhích từ 3-7%/năm. Xét về nhu cầu thuê thì loại hình căn diện tích lớn có sức thuê chậm hơn so với loại hình căn diện tích nhỏ, cơ cấu 2 phòng ngủ. 

Đối với những căn hộ có diện tích lớn 3 phòng ngủ ở khu Nam hiện có giá phổ biến từ 14-16 triệu đồng/tháng, giá này đã chạm ngưỡng khá cao so với nhu cầu của khách thuê. 

Theo ghi nhận thực tế, so với khu Nhà Bè, Bình Chánh, mức tăng giá thuê căn hộ tại Q.7 nhích cao hơn từ 5-7% so với mặt bằng giá chung. Lí do, hầu hết các dự án trung cấp tại Q.7 đi vào hoạt động có tiện ích và môi trường sống vượt trội hơn các khu lân cận vì đa số được thừa hưởng tiện ích sầm uất của khu Phú Mỹ Hưng. Do đó, lợi thế thu hút đối tượng thuê là người nước ngoài, nhân viên văn phòng làm việc tại khu vực là rõ nét.

Nhu cầu thuê lớn

Ông Phùng Văn Năng, Giám đốc Sàn Hưng Lộc Phát cho rằng, thời gian qua cả giá thuê và nhu cầu thuê đều đi lên đã khiến thị trường căn hộ cho thuê khu Nam "tăng nhiệt". Do mặt bằng giá thuê căn hộ cao cấp tại khu vực đã ở ngưỡng khá cao, khó tăng giá, thậm chí phải giảm giá để thu hút khách thuê. 

Riêng căn hộ trung cấp và bình dân sở dĩ giá thuê vẫn tăng đều theo năm, thậm chí theo đợt từ 6-8 tháng bởi vì nguồn cung vẫn còn thấp hơn nguồn cầu. Nhu cầu thuê loại hình này còn rất lớn.

Theo ông Năng, căn hộ tăng giá thuê rõ nhất thường rơi vào các dự án có thâm niên bàn giao từ 1-3 năm trên thị trường do hiện trạng căn hộ còn khá mới, CĐT có tên tuổi, dịch vụ tốt. "Nếu căn hộ cao cấp thường hút khách thuê là người nước ngoài thì loại hình căn hộ trung cấp tại khu Nam lại thu hút các gia đình trẻ, sinh viên các trường đại học quốc tế lận cận, nhân viên văn phòng…", ông Năng cho hay.

Còn theo ông Hoàng Đức Khương, Giám đốc Marketing An Gia Investment, so với những dự án trung cấp bàn giao 5-7 năm về trước thì mặt bằng giá thuê của dự án mới bàn giao từ 2-3 năm trở lại đây nhích hơn khoảng 7% về giá thuê. Ngoài lí do hiện trạng mới thì còn vì nguồn cầu thuê có xu hướng tăng lên theo năm, trong khi những tòa nhà thâm niên lâu năm đa số đã lấp kín chỗ.

Ông Khương cho rằng, dự án trung cấp mới hình thành vài năm trở lại đây mới là tâm điểm của thị trường cho thuê khu Nam khi nhiều dự án khai thác thuê hiệu quả và sức thuê sôi động. "Thay vì đi thuê nhà trọ bên ngoài, giá các căn hộ từ 7-9 triệu đồng/tháng có tiện ích, an ninh hơn phù hợp với những người chưa đủ tài chính để mua nhà. 

Bộ phận nhân viên văn phòng độ tuổi từ 28-35 đang trong quá trình tích lũy vốn cũng có xu hướng chọn thuê căn hộ. Người nước ngoài, ngoài bộ phận tìm kiếm căn hộ cao cấp giá cao thì đa số cũng hướng đến căn có giá thuê từ 9-11 triệu đồng/tháng ở những dự án trung cấp, tiện ích và an ninh vẫn đầy đủ", ông Khương lí giải.

Anh Nguyễn Hữu Bá, Trường phòng kinh doanh M.I.K Group cho biết, lợi tức của NĐT đạt được khi cho thuê căn hộ tương đương hoặc nhỉnh hơn gửi tiết kiệm ngân hàng. Cho nên họ thường tính toán mức tăng giá để có nguồn thu ổn định và gia tăng giá trị từ tài sản sở hữu theo thời gian. Theo anh Bá, mức tăng giá thuê theo đợt/năm còn phụ thuộc nhiều vào mỗi NĐT, vào vị trí dự án và vị trí tầng của căn hộ.

Theo các DN, thời gian tới, nguồn cung căn hộ trung cấp bàn giao mới tại khu Nam sẽ ngày càng nhiều khiến nguồn cung cũ bị sức ép. Giá thuê vì thế sẽ biến đổi theo xu hướng chung của thị trường. Có thể giá cho thuê ở những dự án thâm niên lâu năm sẽ chững lại hoặc giảm giá trong chu kì từ 7-10 năm do nguồn cung mới hoàn thiện đồng loạt khai thác cho thuê cùng thời điểm.