Góc nhìn thú vị của Chuyên gia Savills: Cuộc chạy đua của thị trường bất động sản Hà Nội giữa dịch Covid-19

6 tháng đầu năm 2021 là giai đoạn tăng nóng của thị trường bất động sản Hà Nội. Trong đó, đáng chú ý nhất là phân khúc biệt thự/liền kề với mức tăng cao nhất lên đến 60%, tiếp theo là phân khúc căn hộ chung cư khu vực ven đô phát triển mạnh mẽ trong đại dịch Covid-19.

Theo báo cáo của Savills, ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, giá sơ cấp trung bình của tất cả các loại hình đều tăng trong quý 2/2021, với mức cao nhất ở quận Hoàng Mai (tăng 15% cho Liền kề và 32% cho nhà phố thương mại) và Huyện Hoài Đức (tăng 29% cho biệt thự, 38% cho liền kề và 59% cho nhà phố thương mại). Nguồn cung mới tại các giai đoạn sau đều có sự tăng giá, cao nhất ở những dự án có tốc độ hấp thụ tốt.

Tỷ lệ hấp thụ biệt thự/liền kề cả năm 2021 dự kiến tăng mạnh.

Tuy nhiên, thống kê của Savills chỉ ra rằng giá tăng mạnh trong thời gian qua đã lộ diện những rủi ro cho thị trường khi thanh khoản tại nhiều dự án giảm sút. Nhiều dự án có chất lượng tốt nhưng giá chào bán cao là rào cản dẫn đến mức hấp thụ thấp hơn, với chỉ ít hơn 10 căn mỗi quý. Mức giá tại một số dự án ở Quận Từ Liêm và Huyện Đông Anh đã bắt đầu có sự suy giảm.

Về diễn biến thị trường tương lai, Savills đánh giá khu vực phía Tây sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường trong năm 2021. Các dự án đang được triển khai như tuyến Metro số 2A, số 3, đường vành đai 3.5 và nhiều tuyến đường mở rộng về phía Tây kết nối với các quận trung tâm đã thúc đẩy nhiều dự án quy mô lớn đang chậm triển khai đã sẵn sàng trở lại. Mới đây, Vinhomes đã công bố triển khai Vinhomes Wonder Park ở Huyện Đan Phượng và Vinhomes Cổ Loa ở Huyện Đông Anh từ cuối năm nay.

Cùng với biệt thự, liền kề phân khúc căn hộ chung cư ven đô cũng là một điểm sáng trên thị trường BĐS Hà Nội. Savills cho biết, quý 2/2021 là quý thứ 10 liên tiếp giá bán sơ cấp tăng. Nguồn cung ít, cơ sở hạ tầng được cải thiện, tiêu chuẩn phát triển cao hơn và giá thép tăng gần đây đã dẫn đến sự gia tăng mạnh về giá căn hộ. Từ năm 2017, giá sơ cấp đã tăng 14% mỗi năm tại quận Cầu Giấy, nơi có các cơ sở chăm sóc sức khỏe và giáo dục có chất lượng. Giá bán sơ cấp tại quận Long Biên tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về cơ sở hạ tầng gần đây.

Nghiên cứu của Savills cho thấy nhà ở có thương hiệu đang ngày càng phát triển ở thủ đô. Hiện Hà Nội chỉ có hai dự án căn hộ được vận hành bởi các thương hiệu quản lý với nguồn cung hơn 500 căn. Giá chào bán sơ cấp trong khoảng từ 2.000 USD/m2 tới 7.000 USD/m2. Tuy nhiên, trong thời gian tới, khu vực nội đô Hà Nội sẽ xuất hiện thêm dự án nhà ở có thương hiệu với mức giá dự kiến lên đến cả chục nghìn USD/m2.

Một xu hướng đang phát triển mạnh mẽ trên thị trường căn hộ chung cư là sự mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Năm 2017, các huyện Hoài Đức và Thanh Trì cung cấp 6% nguồn cung. Trong 6 tháng đầu năm 2021, 4 huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh chiếm 32% thị phần. Từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung. Cùng với việc cơ sở hạ tầng được cải thiện thì xu hướng làm việc tại nhà sau Covid-19 đã thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại các tỉnh Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh..

Bất chấp Covid-19, bất động sản thương mại vẫn có những hoạt động khả quan với nhu cầu lớn. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá: "Thị trường bất động sản tại Việt Nam vừa qua đã có những hoạt động khả quan, chứng tỏ nhu cầu bất động sản lớn trên hầu hết các lĩnh vực của thị trường, đặc biệt là bất động sản thương mại. Bằng chứng là Bộ phận Cho thuê Thương mại của chúng tôi tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang làm việc với nhiều doanh nghiệp trong việc tìm kiếm mặt bằng mở rộng văn phòng mới".

Báo cáo của Savills cho biết, trong quý 2/2021, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận giá thuê gộp đạt 21 USD/m2/tháng, ổn định theo quý nhưng tăng 6% theo năm. Công suất thuê đạt 90%, tăng 1 điểm % theo quý nhưng giảm 4 điểm % theo năm nhờ nguồn cung cao cấp mới có sự cải thiện lớn về công suất trong 6 tháng đầu năm 2021. Hạng C duy trì công suất cho thuê lớn nhất đạt 95%. Trong 6 tháng đầu năm 2021, diện tích cho thuê thêm đạt 60.000 m2.

Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội vẫn hoạt động tốt bất chấp dịch bệnh.

Thống kê của Savills cho thấy, văn phòng cao cấp mới tại khu vực trung tâm giữ vững mức giá thuê gộp trung bình cao nhất là 38 USD/phòng/đêm, tăng 4% theo năm. Nguồn cung văn phòng hạng A thiếu hụt, không đủ đáp ứng nguồn cầu trong giai đoạn từ 2014 - 2019 cùng với đó là nhiều dự án văn phòng hiện hữu tại đây đều đã cũ, chất lượng giảm là nguyên nhân khiến Thai holdings Tower và International Centre đều đã có hoạt động cho thuê tốt kể từ khi mở cửa. Những giao dịch mở rộng quy mô lớn trong phân khúc Hạng A bao gồm Shopee, Line tại Capital Place và HCL tại Leadvisors Tower.

Theo nghiên cứu của Savills, tới năm 2022, các thị trường mới nổi bao gồm Việt Nam sẽ có hoạt động cho thuê phát triển mạnh nhất nhờ tăng trưởng của kinh tế tốt cộng với sức mạnh từ các ngành công nghiệp và xu hướng làm việc linh hoạt. Đặc biệt, ngành Công nghệ thông tin và truyền thông (ICT) vẫn tiếp tục được mở rộng với kỳ vọng đạt 100.000 doanh nghiệp trong năm 2025 và những ngành công nghiệp khác như Sản xuất, Tài chính, Ngân hàng và Bảo hiểm gia tăng mạnh mẽ sẽ thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm văn phòng hạng A.

PHẦN 3: XU HƯỚNG ĐÓN ĐẦU KHI DỊCH KẾT THÚC

Là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của dịch bệnh nhưng khách sạn được dự báo cũng là phân khúc tăng trưởng mạnh nhất khi thị trường phục hồi. Theo các chuyên gia Savills mặc dù dịch bệnh Covid-19 đang ngày càng phức tạp nhưng nếu không chuẩn bị từ ngay bây giờ, nhiều doanh nghiệp sẽ lỡ nhịp tăng trưởng khi dịch bệnh kết thúc.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đánh giá, thị trường cần chuẩn bị tốt vấn đề nhân lực và chuỗi cung ứng nhằm tránh tình trạng khó khăn khi du lịch trở lại. Tại Mỹ, các khách sạn đang gặp khó khăn sau khi mở cửa trở lại do sự thiếu hụt về nhân viên và chuỗi cung ứng. Cùng với đó là việc giá phòng tăng do nguồn cầu lớn, kỳ vọng của khách hàng cũng tăng. Việt Nam hoàn toàn có thể trải qua những khó khăn đó khi du lịch trở lại.

Về triển vọng đầu tư trong lĩnh vực nghỉ dưỡng tại Việt Nam nói chung, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết nhiều nhà đầu tư quốc tế đã bày tỏ sự quan tâm tới phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng và khách sạn chất lượng cao, đối với cả các dự án đang hoạt động hoặc đang trong quá trình phát triển. Sở dĩ có sóng đầu tư này vào thị trường là bởi các nhà đầu tư có cái nhìn dài hạn về tiềm năng phục hồi của thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam sau dịch, khi tình hình được kiểm soát và các hoạt động phục vụ khách du lịch nội địa và quốc tế được mở cửa trở lại."

Không chỉ nghỉ dưỡng, phân khúc mặt bằng bán lẻ cũng được Savills dự báo phải có sự thích ứng nhanh với nhu cầu thay đổi sau đại dịch của khách hàng. Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho rằng để có thể tồn tại, thích ứng và phát triển trước những thách thức hiện hữu này, mặt bằng cho thuê bán lẻ cần đa dạng hóa bằng cách bổ sung thêm các ngành hàng ăn uống và cung cấp các dịch vụ đa dạng hơn, thậm chí cả không gian làm việc.

Dữ liệu của Savills cho thấy vào năm ngoái, khối lượng giao dịch siêu thị toàn cầu cao hơn 40% so với mức trung bình của 5 năm trước đó. Tại châu Á - Thái Bình Dương, khối lượng giao dịch bán lẻ được ghi nhận giảm vào năm ngoái. Tuy nhiên, dấu hiệu hồi phục của khu vực này được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ, nhờ vào kinh tế đang phát triển, sự tăng trưởng trong số lượng các hộ gia đình giàu có, số lượng dân số trẻ và sự thích ứng nhanh chóng với mô hình bán lẻ đa kênh.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: "Các mặt bằng cho thuê bán lẻ cần đa dạng hóa để có thể tồn tại và phát triển. Điều này không có nghĩa là chỉ cần bổ sung thêm các ngành hàng ăn uống mà cần cung cấp các dịch vụ đa dạng hơn, bao gồm cả không gian làm việc. Các giải pháp về phát triển trung tâm thương mại có thể rất khác nhau, phụ thuộc vào vị trí, mô hình, nhưng sẽ khó để có thể thấy trung tâm thương mại trong tương lai tồn tại chỉ với 100% khách thuê bán lẻ và giải trí."

Có thể thấy, bức tranh về thị trường bất động sản trong và sau đại dịch luôn có những gam màu tươi sáng. Đây cũng là lý do các chuyên gia Savills luôn khẳng định dù trong bất cứ hoàn cảnh nào thì bất động sản vẫn là một thị trường đầy tiềm năng để phát triển. Dù dịch bệnh có diễn biến phức tạp nhưng thị trường bất động sản vẫn như một chiếc lò xo chỉ chực chờ cơ hội là bật dậy mạnh mẽ.