Hai kịch bản đối với thị trường bất động sản năm 2021

Tại chương trình giao lưu trực tuyến với chủ đề: Thị trường bất động sản năm 2021: Dự báo xu hướng & Cơ hội đầu tư do tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, dù chịu tác động của dịch bệnh trong nửa đầu năm nhưng nền kinh tế nước ta vẫn giữ được viễn cảnh tích cực trước mắt và trong trung hạn.

Trong Báo cáo triển vọng kinh tế thế giới trong năm 2020 của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), trong năm 2020, nền kinh tế Việt Nam sẽ đứng thứ 4 trong khu vực Đông Nam Á, vượt Singapore và Malaysia. Theo "Báo cáo Cập nhật Triển vọng phát triển châu Á (ADO) 2020" của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) công bố ngày 15/9, GDP Việt Nam dự kiến tăng 1,8% trong năm 2020 và tăng ở mức 6,3% trong năm 2021.

Mới đây, Quốc hội đã họp phiên toàn thể biểu quyết thông qua Nghị quyết về Kế hoạch phát triển KT-XH năm 2021 với mục tiêu năm 2021 tăng trưởng GDP là 6%, quy mô GDP bình quân đầu người khoảng 3.700 USD/người…

"Có thể khẳng định, sức chịu đựng và khả năng phục hồi tốt của nền kinh tế là yếu tố quan trọng để thúc đẩy dòng tiền đổ vào bất động sản trong thời gian tới", ông Bùi Văn Doanh nói.

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, có hai kịch bản sẽ xảy ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2021:

Kịch bản thứ nhất, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên được đảm bảo (điều kiện tiên quyết là dịch bệnh được kiểm soát - theo nghĩa rộng không chỉ ở Việt Nam) thì thị trường bất động sản sẽ phát triển ở mức cao hơn năm 2019, thậm chí sẽ có sự bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường khu vực nhất định.

Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam khẳng định rằng, "Chắc chắn sẽ tiếp tục có những siêu dự án với quy mô lớn và rất lớn được đầu tư dưới dạng các tổ hợp du lịch, nghỉ dương, giải trí với hạ tầng tốt, được khai thác, vận hành một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh - thông minh. Đó sẽ là những dự án tạo ra sức nóng và sự dẫn dắt trên thị trường. Năm 2021, chúng ta có thể hy vọng vào một bức tranh tươi sáng hơn".

Ông tin rằng với những chuyển biến mới của nhiệm kỳ mới và khi dịch được kiểm soát, các yếu tố pháp lý từng bước được hoàn thiện, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với những sinh khí mới.

Với những chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, những nhà đầu tư đủ tự tin kiểm soát tài sản và tiềm lực tài chính sẽ có cơ hội tốt để tiếp cận với nguồn cung dồi dào và giá tốt hơn trong tương lai.

Kịch bản thứ hai, khi các chỉ tiêu vĩ mô trên không được đảm bảo (tình hình dịch bệnh trong nước và trên thế giới không thể kiểm soát), thị trường bất động sản năm 2021 vẫn sẽ giữ được mức như năm 2020, dù một số phân khúc và thị trường (phụ thuộc nhiều vào khách du lịch) sẽ gặp nhiều trở ngại.

Và nếu như không có sự can thiệp của Chính phủ và sự chủ động, thích ứng của doanh nghiệp, về lâu dài, có thể dẫn đến tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản.

"Nhìn chung, dưới góc nhìn tích cực nhưng thận trọng, chúng tôi cho rằng, năm 2021 vẫn là năm của sự chủ động và linh hoạt thích ứng, với một tầm nhìn dài hạn và chuyên tâm hơn trong việc phát triển các sản phẩm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản", ông Doanh nói.

Bản thân doanh nghiệp có thể tận dụng thời gian dịch bệnh như một cơ hội để tái cơ cấu và thay đổi chiến lược đầu tư, hướng tới phân khúc bất động sản có tiềm năng lớn như bất động sản công nghiệp hay nhà ở giá bình dân. Đồng thời, hoàn thành các thủ tục liên quan đến đất đai, cấp phép nhằm đón đầu cho chu kỳ phát triển bất động sản tiếp theo trong vòng 1 - 2 năm tới.

Dự báo đầu tư vào bất động sản năm 2021

Bất động sản là tài sản nền tảng quan trọng của quốc gia và là lĩnh vực mà nhiều doanh nghiệp "ham" đầu tư. Và ông Doanh đã phân tích, chắc chắn thị trường sẽ có cơ hội tăng giá và còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong năm 2021.

Tuy nhiên, khi tham gia vào lĩnh vực bất động sản, nhất là trong bối cảnh khó đoán định của kinh tế - xã hội giai đoạn tới, khó có thể "đón đầu làn sóng đầu tư".

"Theo tôi, cách tốt nhất là chủ động và tái cấu trúc để vượt qua khó khăn của đại dịch, và muốn vậy, phải có tầm nhìn dài hạn, đầu tư dài hạn. Khách hàng hiện nay đã trở nên khó tính hơn trong việc lựa chọn các sản phẩm, họ đâu chỉ cần một nơi để ở? Đó phải là các sản phẩm xanh - thông minh, mang tính trải nghiệm và khám phá, thư giãn nhiều hơn là việc chỉ để ở", ông Doanh cho biết.

Do đó, các doanh nghiệp trước hết cần tăng cường khâu nghiên cứu và phân tích thị trường, và cách tốt nhất là sử dụng đội ngũ tư vấn có chuyên môn sâu, am hiểu và có khả năng dự báo thị trường tốt. Một việc quan trọng lúc này là tuyển dụng và đào tạo nguồn nhân lực chất lượng để đáp ứng nhu cầu thị trường.

Mặt khác, cần nghiên cứu cơ chế liên kết để cùng phát triển, thay vì cạnh tranh không lành mạnh hoặc làm ăn chộp giật, làm mất hình ảnh, thương hiệu và uy tín của doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nên cân nhắc lựa chọn những vùng đất mới, còn nhiều tiềm năng và dư địa để đầu tư.

Về cơ hội đầu tư biệt thự và căn hộ cao cấp, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, bất động sản là kênh đầu tư hấp dẫn trong dài hạn với mong muốn gia tăng giá trị tài sản và khai thác dòng tiền cho thuê. Khó có công thức chung cho quyết định đầu tư bất động sản vì nó phụ thuộc vào khả năng tài chính, thị hiếu và kỳ vọng của nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nếu tài chính tốt, tỷ lệ vay thấp hơn 30% thì nhà đầu tư có thể mua nhà phố, biệt thự trong khu đô thị mới với kỳ vọng tăng giá trong dài hạn. Nếu tài chính mua BĐS có tỷ lệ vay cao lên đến 50-70% giá trị tài sản thì nên mua căn hộ trung tâm, qua đó mang lại dòng tiền cho thuê ổn định để bù đắp 1 phần khoản vay trong ngắn hạn.

Lưu ý khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA cho biết, yếu tố lợi nhuận từ việc vận hành cho thuê (thông qua đơn vị quản lý) không thể so sánh với việc lợi nhuận từ đầu tư mua bán lại thông thường. Hiện nay, Bất động sản Nghỉ dưỡng chưa có thị trường thứ cấp để có thể dễ dàng mua đi bán lại, nên rất khó xác định được giá trị cụ thể.

Bên cạnh đó, còn một vấn đề rất quan trọng khác, liên quan đến vấn đề pháp lý của người sở hữu Bất động sản Nghỉ dưỡng (dù là biệt thự/nhà phố hay condotel), đó là thời hạn sở hữu dựa trên loại hình chức năng quyền sử dụng đất mà dự án đó được cấp phép.

Ngoài ra, khi mua Bất động sản Nghỉ dưỡng để phục vụ mục đích nghỉ dưỡng hay đầu tư, người mua cần chú ý đến các yếu tố như: Thế mạnh du lịch của địa phương, hạ tầng giao thông, điểm độc đáo và tiềm năng của dự án, uy tín và năng lực triển đơn vị quản lý vận hành,…