“Hàng xóm” với Tp.HCM nhưng giá căn hộ tại khu vực này thấp hơn 5 lần, nguồn cung chỉ bằng 1%

Trong báo cáo quý 3/2023 về thị trường căn hộ Tp.HCM và phụ cận, DKRA Group đã chỉ ra, nguồn cung gần như chỉ xuất hiện tại Tp.HCM (chiếm gần 90% toàn thị trường phía Nam), trong khi tại Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An… chiếm dao động từ 1-7% nguồn cung mới thị trường.

Đáng nói, “hàng xóm sát vách” là Đồng Nai, Bình Dương vốn là thị trường bổ sung nguồn cung mới cho Tp.HCM những năm qua thì hiện rơi vào cảnh nguồn cung thấp chưa từng có. Tại Bình Dương tỉ lệ nguồn cung chào thị trường quý 3/2023 chỉ chiếm 7,2%, trong khi quý 2/2023 là 45%; Tại Đồng Nai từ 11,5% (quý 2/2023) xuống còn 1,3% trong quý 3/2023 (theo số liệu từ DKRA Group).

Ghi nhận tại Đồng Nai hiện chỉ có một dự án căn hộ là FIATO City của Thang Long Real Group tại thị trấn Hiệp Phước, Nhơn Trạch “manh nha” nguồn cung mới ra thị trường với mức giá 33,5 triệu đồng/m2; còn lại là nguồn cung đất nền thứ cấp đã mua bán từ nhiều năm trước. Trong khi tại Bình Dương, một số dự án căn hộ cũng ở trạng thái bung hàng nhưng còn gặp vướng về vấn đề giấy phép, pháp lý.

Cùng với nguồn cung khan hiếm thì sự chênh lệch về mức giá chào bán căn hộ ra thị trường giữa Tp.HCM và Đồng Nai; giữa Đồng Nai và Bình Dương cũng có khoảng lệch không nhỏ. Theo số liệu từ DKRA, mức giá bán căn hộ cao nhất tại Đồng Nai là 34,9 triệu đồng/m2 thì Tp.HCM là 185,5 triệu đồng/m2, cao gấp hơn 5 lần.

Trong khi mức giá căn hộ cao nhất tại Bình Dương là 49 triệu đồng/m2, Bà Rịa – Vũng Tàu là 51,3 triệu đồng/m2. Nếu Tp.HCM mặt bằng giá bất động sản biến động tăng từ 95 triệu đồng/m2 (mức cao nhất - quý 2/2023) lên 185,5 triệu đồng/m2 (mức cao nhất - quý 3/2023) thì mặt bằng giá căn hộ tại Đồng Nai và Bình Dương vẫn giữ ổn định theo quý.

Điều này cho thấy, sự chênh lệch giá bán là rõ nét giữa Tp.HCM và các khu vực lân cận. Các dự án căn hộ giá vừa túi tiền gần như chỉ còn xuất hiện tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Tuy nhiên, với tỉ lệ nguồn cung nhỏ giọt ra thị trường thì điều này đồng nghĩa với việc trong tương lai gần giá bán bán căn hộ các khu vực này sẽ có sự điều chỉnh tăng lên khi sức cầu còn nhiều nhưng lại không có sản phẩm để chào bán. Việc thiết lập mặt bằng giá mới có thể diễn ra sớm trong bối cảnh nguồn cung dự báo sẽ chưa cải thiện trong vòng 2-3 năm mới do những ách tắc liên quan đến pháp lý, quỹ đất.

Chia sẻ trước đó, bà Giang Huỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Tp.HCM cho biết, giá căn hộ Tp.HCM hiện nay chênh lệch đến khoảng 30 lần so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố. Cụ thể, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở Tp.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5-6 tỷ đồng. Mức chênh lệch lên đến hơn 30 lần. Theo đại diện đơn vị này, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân Tp.HCM đang rất lớn.

“Sẽ rất khó để một hộ gia đình dựa trên thu nhập thuần tuý, thu nhập trung bình để mua được nhà tại Tp.HCM vào thời điểm này. Phảo có thu nhập khá cao, cũng như là có sự hỗ trợ các đòn bẩy tài chính mới có thể mua được căn hộ trung bình tại Tp.HCM”, bà Giang nói.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy, thị trường nhà ở đang trong giai đoạn nguồn cung thấp chưa từng thấy, giá bán căn hộ tại Tp.HCM vẫn xu hướng cao. Vì thế, sự dịch chuyển sức cầu sang khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An cũng là điều dễ thấy.

Đại diện DKRA Group cho biết, nguồn cung mới trong quý 3/2023 đã có dấu hiệu tăng lên tại thị trường phía Nam nhưng chỉ bằng 83% so với cùng kỳ. Tại Tp.HCM, phân khúc hạng A chiếm 2/3 nguồn cung mới mở bán trong quý, các dự án tập trung phần lớn tại khu Đông, phân khúc hạng C quay trở lại sau thời gian dài vắng bóng, tuy nhiên chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung mới.

Thị trường cũng ghi nhận tín hiệu khởi sắc so với quý trước đó khi tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 72% với lượng tiêu thụ gấp 2.8 lần quý trước.

“Thời gian booking các dự án mở bán trong quý bình quân kéo dài từ 3 - 5 tháng. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán,... tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường. Ngoài ra, trước động thái hạ lãi suất cho vay ở các ngân hàng thương mại thời gian qua đã giúp thanh khoản thị trường thứ cấp hồi phục với giá bán ghi nhận tăng nhẹ từ 1% - 3% so với quý trước đó”, đại diện đơn vị này nhấn mạnh.