Hành trình thăng trầm 2 thập kỷ xây - bán khách sạn để trả nợ của bầu Đức

Mới đây, để “xoay” dòng tiền trả nợ lô trái phiếu HAGLBOND16.26 đang chậm trả, HĐQT HAGL vừa thông qua phương án thanh lý tài sản không sinh lợi.

Cụ thể, tài sản được đưa vào tầm ngắm lần này là khách sạn HAGL tại vị trí "đắc địa" tỉnh Gia Lai (số 1 Phù Đổng, Tp. Pleiku, Gia Lai). Số tiền cụ thể HAGL chưa công bố, số tiền thu về này sẽ được ưu tiên thanh toán cho lô trái phiếu tại BIDV phát hành năm 2016.

Khách sạn Hoàng Anh Gia Lai hoạt động từ năm 2005, là khách sạn 4 sao đầu tiên tại khu vực Tây Nguyên với 117 phòng ngủ.

Tại hội nghị gặp gỡ nhà đầu tư vào tháng 8 vừa qua, ông Đoàn Nguyên Đức (bầu Đức), Chủ tịch HĐQT HAGL, xác nhận đang nợ ngân hàng khoảng 7.600 tỉ đồng đều có tài sản đảm bảo và gần 3.000 tỉ đồng lỗ lũy kế. So với đỉnh nợ năm 2018 của HAGL là 29.000 tỉ đồng thì "không là gì" nhưng vẫn mang tiếng nợ.

Chủ tịch HAGL nêu lộ trình trả hết nợ vào năm 2026 và sẽ không vay vốn tiếp để đầu tư. Nguồn tiền trả nợ từ việc thu hồi nợ, bán tài sản đã khấu hao xong không còn sinh lợi và tiền lãi hằng năm.

Trên thực tế, nhìn lại lịch sử, đây không phải lần đầu tiên HAGL bán khách sạn để trả nợ. Liên tiếp 4 năm từ 2004 đến 2007, HAGL lần lượt khai trương hoạt động của 4 khách sạn, Resort theo thứ tự là:

- HAGL Resort Quy Nhơn;

- HAGL Resort Đà Lạt;

- HAGL Hotel Pleiku: tiêu chuẩn 4 sao, nằm tại vị trí đắc địa Quảng trường Phù Đổng, trung tâm thành phố Pleiku. Khách sạn HAGL Pleiku có 117 phòng ngủ, gồm 3 loại phòng Suite, Deluxe và Superior;

- HAGL Hotel Palaza Đà Nẵng.

Năm 2010, khi ngành BĐS gặp khó khăn, HAGL đã bán chi nhánh Khu nghỉ dưỡng Quy Nhơn cho bên thứ ba với giá bán là 175 tỷ đồng và ghi nhận khoản lãi ròng 99,2 tỷ đồng.

Từ năm 2010 đến cuối năm 2012, giá trị tài sản ròng của Resort Đà Lạt được thể hiện trên BCTC dưới dạng khoản đầu tư ngắn hạn trị giá 81,8 tỷ đồng, đã được chấp thuận để thanh lý cho một bên thứ ba nhưng chưa hoàn thành thủ tục pháp lý.

Trên thực tế, khách sạn chưa bao giờ đóng góp nhiều vào hoạt động kinh doanh chung của HAGL.

Chẳng hạn, năm 2013, ngành dịch vụ, trong đó có mảng kinh doanh khách sạn chỉ đóng góp 8,3%, tương đương 229 tỷ đồng trong tổng doanh thu và đóng góp chưa đầy 1% trong tổng lãi gộp của tập đoàn.

Tháng 6/2013, HAGL khởi công dự án “Khu phức hợp Hoàng Anh Gia Lai Myanmar Center”, dự án trọng điểm của Tập đoàn được kỳ vọng rất lớn, có tổng mức đầu tư lên tới 440 triệu USD.

Dự án được xây dựng trên diện tích đất 73.358 m2, tọa lạc tại khu vực đắc địa nhất Yangon, thành phố lớn nhất và là cửa ngõ quan trọng đón du khách quốc tế của Myanmar.

Khu phức hợp Hoàng Anh Gia LaiMyanmar Center được đầu tư theo hình thức BOT với thời gian 70 năm và chia thành 2 giai đoạn xây dựng:

- Giai đoạn 1 từ năm 2013 đến Quý I/2015 sẽ hoàn thành một trung tâm thương mại vàhai tòa cao ốc văn phòng cho thuê hạng A cao 26 tầng, tổng diện tích kinh doanh lên tới 124.000 m2; và một khách sạn đạt tiêu chuẩn quốc tế 5 sao, quy mô hơn 400 phòng,cao 24 tầng.

- Giai đoạn 2 từ năm 2014 đến 2016 bao gồm hai tòa cao ốc văn phòng cho thuê hạng A với diện tích kinh doanh 94.189 m2 và 5 block căn hộ cao 28 tầng gồm hơn 1.000 căn.

Thời điểm khởi công dự án, giá cho thuê bình quân của phân khúc văn phòng cao cấp ở Yangon lên tới 80 USD/m2/tháng, giá cho thuê bình quân của phân khúc khách sạn đến 250 USD/phòng/đêm, căn hộ dịch vụ từ 2.300 USD đến 12.500 USD/căn/tháng.

Mặc dù lãnh đạo HAGL rất tự tin và kỳ vọng lớn vào đại dự án vì 1 loạt các lý do như vị trí dự án đẹp nhất thành phố Yangon, triển vọng kinh tế tại Myanmar sẽ tăng trưởng nhanh; HAGL được cấp đất sớm với giá rẻ, khoảng 740 USD/m2 cho thời gian 70 năm, kinh nghiệm quản lý chi phí xây dựng tốt, quy trình xây dựng khép kín gồm các công ty xây dựng, nguồn vật liệu gỗ, đá tự sản xuất với giá thành hợp lý.... nhưng sau đó mọi chuyện diễn tiến không được suôn sẻ như kỳ vọng.

Năm 2015, dự án hoàn thành giai đoạn 1, đưa vào hoạt động một trung tâm thương mại và 2 tháp văn phòng cho thuê hạng A cao 27 tầng, diện tích sàn xây dựng hơn 161.000 m2; một khách sạn quy mô 429 phòng, cao 23 tầng đạt tiêu chuẩn quốc tế 5 sao với thương hiệu Melia Yangon.

Áp lực về nợ nần sau đó của HAGL đã buộc Tập đoàn phải tái cơ cấu. Đến năm 2019, HAGL đã bán lại dự án này cho Tập đoàn ô tô Trường Hải (THACO).

Cụ thể, HAGL đã chuyển nhượng toàn bộ 196,3 triệu cổ phần, tương ứng 47,93% vốn điều lệ HAGL Land sang cho Công ty Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh - công ty bất động sản của Tập đoàn ô tô Trường Hải (THACO).

HAGL Land là công ty quản lý mảng bất động sản của HAGL, với dự án chính là khu phức hợp HAGL Myanmar tại thành phố Yangoon, Myanmar.

Kể từ khi tham gia quá trình tái cơ cấu HAGL từ năm 2018, THACO thông qua công ty con Đại Quang Minh đã tiến hành mua lại toàn bộ cổ phần của HAGL Land.