HoREA: Doanh nghiệp BĐS đang đứng trước nhiều rủi ro nhìn từ trường hợp Hưng Lộc Phát

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết đã nhận được Văn bản số 82/2019/CV-HLP ngày 14/06/2019 của Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh hỗ trợ giải quyết hồ sơ xin sử dụng đất tại phường Phú Mỹ, quận 7.

Văn bản nêu rõ, ngày 16/06/2015, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Văn bản 3333 công nhận Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7.

Ngày 19/01/2018, Ủy ban nhân dân quận 7 đã có Quyết định 276 duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư. Cơ cấu sử dụng đất như sau: Đất nhóm ở 21.139,9 m 2 (chiếm 40,15% tổng diện tích đất dự án). Trong đó, đất ở thấp tầng 15.733,5 m 2; đất sử dụng hỗn hợp gồm chung cư kết hợp thương mại dịch vụ 5.406,4 m 2 ; (ii) Đất ngoài nhóm ở: 22.605,7 m 2 (chiếm 59,85% tổng diện tích đất dự án) bao gồm đất cây xanh tập trung, hồ điều hòa (3.446,9 m 2 ), đất giao thông, mặt nước rạch hiện hữu mở rộng, trạm điện; 

Ngày 03/04/2018, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Quyết định 1280/QĐ-UBND về chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư.

Ngày 28/01/2019, Sở Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản 725 kiến nghị Bộ Tài nguyên Môi trường có ý kiến hướng dẫn đối với việc giải quyết thủ tục sử dụng đất cho Công ty Hưng Lộc Phát. 

Sau đó, Tổng Cục Quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản số 329 hướng dẫn Sở Tài nguyên Môi trường rà soát, kiểm tra thực tế, hiện trạng sử dụng đất khu vực dự kiến triển khai dự án nêu trên.

"Trường hợp 7.348,6 m² diện tích đất rạch, đường nêu trên nằm phân tán, xen kẹp trong khu đất cùng 01 dự án nhà đầu tư đã nhận chuyển quyền sử dụng đất, không thể tách rời (theo quy hoạch chi tiết được duyệt) thực hiện một dự án riêng biệt, thì xem xét, tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh quyết định việc giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư dự án theo đúng quy định tại Khoản 1 Điều 52, Điều 58 Luật Đất đai, Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ", văn bản của Tổng Cục Quản lý đất đai nêu rõ.

Ngày 08/04/2019, Sở Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản 2588 trình Ủy ban nhân dân thành phố về việc Công ty Hưng Lộc Phát xin sử dụng đất thực hiện dự án tại phường Phú Mỹ, quận 7, với nguồn gốc pháp lý của quỹ đất dự án với tổng diện tích 52.648,6 m², như sau: (i) Diện tích đất mà Công ty Hưng Lộc Phát đã bồi thường, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân là 45.300 m² (chiếm 86,04% đất dự án). Trong đó, có 07 trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, có xác nhận nguồn gốc sử dụng đất của Ủy ban nhân dân phường, với diện tích 4.588,8 m² đất; (ii) Diện tích 7.348,6 m² đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý (chiếm 13,96% đất dự án). Căn cứ các quy định của pháp luật đất đai,

Sở Tài nguyên Môi trường đã đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận cho Công ty Hưng Lộc Phát được sử dụng khu đất 52.648,6 m² để thực hiện dự án tại phường Phú Mỹ, quận 7. 

Trong đó, đề nghị thu hồi 4.588,8 m² đất do 07 hộ dân quản lý sử dụng và 7.348,6 m² đất rạch, bờ đất, đường để Công ty Hưng Lộc Phát thực hiện dự án; Đối với phần diện tích 40.711,2 m², đề nghị chấp thuận cho Công ty Hưng Lộc Phát chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Công ty Hưng Lộc Phát có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với dự án theo quy định pháp luật.

Ngày 09/05/2019, Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố đã có Văn bản 251 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Trần Vĩnh Tuyến đối với dự án của Công ty Hưng Lộc Phát, như sau: "1. Giao Sở Tài nguyên Môi trường nghiên cứu ý kiến đề nghị của Sở Tư pháp và Văn phòng Ủy ban nhân dân thành phố, tổ chức rà soát các số liệu có liên quan như diện tích đất trình chuyển mục đích sử dụng đất; diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất; cơ sở pháp lý để xử lý đối với phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý và diện tích đất các hộ dân sử dụng nhưng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm xen cài trong phần diện tích đất thực hiện dự án để tham mưu Ủy ban nhân dân thành phố theo đúng quy định pháp luật hiện hành; 2. Giao Sở Xây dựng rà soát tính pháp lý trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7".

Ngày 29/05/2019, Sở Xây dựng đã có Văn bản 6438 báo cáo rà soát tính pháp lý trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7. Tại Báo cáo này, Hiệp hội nhận thấy Sở Xây dựng xác nhận đã thực hiện quy trình theo quy định của pháp luật.

Ngày 10/06/2019, Sở Tài nguyên Môi trường đã có Văn bản 4447 báo cáo rà soát tính pháp lý đối với diện tích đất trình chuyển mục đích sử dụng đất; diện tích đất giao có thu tiền sử dụng đất; và về cơ sở pháp lý để xử lý đối với diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý và diện tích đất do các hộ dân sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu nhà ở cao tầng tại phường Phú Mỹ, quận 7, đã kết luận: "căn cứ quy định tại Điều 52,58 Luật Đất đai là phù hợp điều kiện, căn cứ để giải quyết thủ tục sử dụng đất cho chủ đầu tư. 

Về sử dụng phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý và diện tích đất các hộ dân sử dụng nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm xen cài trong phần diện tích thực hiện dự án: Vận dụng Công văn số 329/TCQLĐĐ-CQHĐĐ ngày 26 tháng 02 năm 2019 của Tổng cục quản lý đất đai, tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ có quy định: "5. Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó".

Đến nay, Hiệp hội cho biết chưa có thông tin về kết quả việc Ủy ban nhân dân thành phố đã xem xét, giải quyết các Báo cáo rà soát, đề xuất của Sở Xây dựng và Sở Tài nguyên Môi trường đối với Dự án của Công ty Hưng Lộc Phát.

Theo Hiệp Hội BĐS TPHCM, ngày 22/05 và ngày 14/06/2019, Phòng Quản lý đô thị quận 7 đã tiến hành kiểm tra công tác thi công xây dựng và lập Biên bản yêu cầu chủ đầu tư tạm ngừng thi công công trình trong 60 ngày để chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất của dự án.  Tại hiện trường, Công ty Hưng Lộc Phát đã và đang thực hiện thi công 06 lô đất gồm 110 nhà liên kế (không phải nhà biệt thự), đường giao thông và hồ điều hòa. Hiệp hội cũng được biết, Công ty Hưng Lộc Phát đã nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng, với số tiền thành ý là 50 triệu đồng/nền.

Hiệp hội có ý kiến nhận xét, như sau:

Ủy ban nhân dân quận 7 đã ban hành Quyết định 276/QĐ-UBND ngày 19/01/2018 về duyệt Đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, là đúng thẩm quyền, theo quy định tại Khoản 3 Điều 34 Luật Xây dựng: "Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch phân khu; quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch xây dựng nông thôn trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh".

Dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng đối với phần khu nhà liên kế (110 căn), theo quy định tại Khoản (2.e) Điều 89 Luật Xây dựng: "Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m² có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt"; Đối với công trình nhà chung cư cao tầng của Dự án thì phải có Giấy phép xây dựng.

Do vậy, Công ty Hưng Lộc Phát có quyền thi công khu nhà phố liên kế của Dự án theo đúng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm duyệt và hội đủ điều kiện khởi công công trình theo quy định tại Điều 107 Luật Xây dựng.

Hiệp hội nhận thấy việc Phòng Quản lý đô thị quận 7 tiến hành kiểm tra công tác thi công xây dựng tại hiện trường Dự án là đúng thẩm quyền và rất cần thiết. Nhưng, Hiệp hội nhận thấy việc Phòng Quản lý đô thị quận 7 lập Biên bản yêu cầu chủ đầu tư tạm ngừng thi công công trình trong 60 ngày để chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất và giao đất của dự án, là không hợp lý và chưa chuẩn xác. Bởi lẽ, Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ không có quy định xử phạt trường hợp này. Mặc dù Biên bản của Phòng Quản lý đô thị quận 7 không phải là Quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhưng việc yêu cầu chủ đầu tư tạm ngừng thi công xây dựng công trình chắc chắn sẽ gây thiệt hại cho chủ đầu tư.

Việc công ty Hưng Lộc Phát đã nhận đặt cọc giữ chỗ của khách hàng, với số tiền thành ý là 50 triệu đồng/nền, căn cứ theo chế định "đặt cọc" được quy định tại Bộ Luật Dân sự, nhưng chế định "đặt cọc" chưa được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản. Hiệp hội nhận thấy đây là khiếm khuyết của Luật kinh doanh bất động sản, cần được sửa đổi,  bổ sung, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà, nền nhà, nhất là đối với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai; Và đặt cọc cũng là phương thức thăm dò thị trường cần thiết cho chủ đầu tư dự án.

 Đối với Dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư, trước khi triển khai thực hiện thì diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý, chỉ chiếm 13,96% diện tích dự án. Nhưng, sau khi thực hiện xong dự án, thì chủ đầu tư bàn giao tổng diện tích đất thuộc Nhà nước quản lý, sẽ chiếm đến 59,85% diện tích dự án theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được duyệt. Hiệp hội nhận thấy tất cả các dự án nhà ở từ vài hecta trở lên đều đóng góp phần diện tích đất phục vụ công cộng tăng lên sau khi dự án đã được thực hiện hoàn tất. Như vậy, hiệu quả của các dự án bất động sản mang lại lợi ích cho cả khách hàng, chủ đầu tư, cộng đồng dân cư và Nhà nước.

Qua nghiên cứu trường hợp xin được chuyển mục đích sử dụng đất, được giao đất, được thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai của Công ty Hưng Lộc Phát đối với Dự án Khu nhà ở tại phường Phú Mỹ, quận 7, Hiệp hội nhận thấy trường hợp phần diện tích đất rạch, bờ đất, đường thuộc Nhà nước quản lý và diện tích đất các hộ dân sử dụng, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nằm xen cài trong phần diện tích thực hiện dự án kinh doanh bất động sản của Công ty Hưng Lộc Phát, đã được quy định phương thức giải quyết tại Khoản 15 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ: 

"Trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và không có tài sản gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đối với diện tích đất đó".

Đây cũng là vướng mắc phổ biến của rất nhiều dự án kinh doanh nhà ở có quỹ đất rạch, bờ đất, đường xen cài rải rác, bất định hình trong dự án thuộc diện Nhà nước quản lý, chiếm tỷ lệ khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Hiệp hội nhận thấy giải quyết được trường hợp của Công ty Hưng Lộc Phát sẽ giải quyết được ách tắc của nhiều dự án bất động sản tương tự, góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở đang rất thiếu hụt trên thị trường, nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Từ trường hợp của Công ty Hưng Lộc Phát, Hiệp hội nhận thấy các doanh nghiệp phát triển các dự án bất động sản đang đứng trước nhiều rủi ro như sau:

Rủi ro về pháp lý trong trường hợp chủ đầu tư đã bỏ ra chi phí rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án, nhưng không thể hoàn thành thủ tục pháp lý hoặc triển khai dự án mà lỗi không phải do chủ đầu tư: Dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư nhưng cơ quan có thẩm quyền không nhận hồ sơ thẩm duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Dự án xen cài đất ở, đất nông nghiệp, đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước quản lý phải thực hiện quy trình, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất; giao đất cho chủ đầu tư; Quy trình, thủ tục dẫn đến chậm tính tiền sử dụng đất dự án; Quy trình, thủ tục thẩm duyệt thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp Giấy phép xây dựng các công trình đối với công trình cấp I (trên 24 tầng); Dự án bị rà soát hồ sơ pháp lý hoặc bị thanh tra hoặc bị tạm ngừng thực hiện.

Rủi ro về tài chính và tín dụng, do doanh nghiệp đã bỏ ra chi phí rất lớn để giải phóng mặt bằng, thực hiện các thủ tục chuẩn bị đầu tư, trả lãi vay, trả nợ và các chi phí quản lý doanh nghiệp, quản lý dự án. Do vậy, doanh nghiệp sẽ lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, thậm chí có nguy cơ phá sản, nếu dự án không hoàn tất các thủ tục pháp lý, không triển khai thực hiện được, hoặc bị dừng triển khai.   

Rủi ro về uy tín thương hiệu của doanh nghiệp và cơ hội kinh doanh bị bỏ lỡ. Hiệp hội kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố xem xét chấp thuận theo đề nghị của Sở Tài nguyên Môi trường tại các Văn bản 4447/STNMT-QLĐ ngày 10/06/2019; Văn bản 2588/STNMT-QLĐ ngày 08/04/2019; Văn bản 4447/STNMT-QLĐ ngày 10/06/2019; và đề nghị của Sở Xây dựng tại Văn bản 6438/SXD-PTĐT ngày 29/05/2019, đề xuất giải quyết đối với hồ sơ xin sử dụng khu đất 52.648,6 m² để thực hiện dự án tại phường Phú Mỹ, quận 7 do Công ty Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư.

Hiệp hội đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố cho áp dụng cách giải quyết trường hợp này để giải quyết các trường hợp tương tự trên địa bàn thành phố.