HoREA: Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội bị “tắc” ngay từ cửa đầu tiên

Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng về việc đề xuất quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội.

Cụ thể, HoREA cho biết, trong thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư tại Sở Kế hoạch và Đầu tư. Vướng mắc do quy định tại điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020. quy định này yêu cầu “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu”, “giấy tờ chứng minh đất đã được giải phóng mặt bằng” (được cấp huyện xác nhận), “tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất”; “bản sao hợp lệ Quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất”; “Bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp”… nên Sở Kế hoạch Đầu tư thường phát hành khoảng 10 bộ hồ sơ yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có ý kiến.

Hiệp hội cho rằng, thủ tục này theo cơ chế một cửa nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, không tốt hơn, thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa đầu tiên là khâu “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch Đầu tư, so với trước đây làm theo cơ chế “nhiều cửa” thì doanh nghiệp có thể đồng thời trực tiếp làm việc song song với từng Sở, ngành, quận, huyện để được thẩm định nên có kết quả nhanh hơn hiện nay.

Bởi lẽ, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư chỉ là thủ tục “khởi đầu” của dự án, không phải là thủ tục để quyết định ngay “Báo cáo khả thi” của dự án, vì sau thủ tục này thì các Sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính.

Quy định “đánh giá sự phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết” còn mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị 2009 quy định “7. Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư”. Nhưng tại thời điểm này chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì nhà đầu tư chưa được công nhận là chủ đầu tư dự án nên lâm vào tình trạng “con gà - quả trứng”, cái nào có trước cái nào có sau.

HoREA cho rằng, trong việc bảo đảm chỉ tiêu quy mô dân số và đánh giá tác động giao thông khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Theo Hiệp hội, rào cản quy mô dân số làm khó thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và cả dự án nhà ở xã hội. Bởi lẽ hiện nay, quy mô dân số thực tế của thành phố Hồ Chí Minh khoảng 13 triệu người, nhưng quy mô dân số theo tổng điều tra dân số ngày 01/04/2019 chỉ có 8,9 triệu người và các quận, huyện, thành phố Thủ Đức đều được phân bổ chỉ tiêu quy mô dân số thấp xa so với thực tế. Nếu tiếp tục tình trạng này thì quy mô dân số trở thành “rào cản” cho phát triển kinh tế xã hội và thực hiện chỉnh trang đô thị. Bởi lẽ, Thành phố vẫn phải bảo đảm an sinh xã hội cho toàn bộ quy mô dân số thực tế chứ không phải là quy mô dân số theo tổng điều tra dân số.

“Các dự án nhà ở xã hội không làm tăng quy mô dân số của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, bởi lẽ chỉ có người thường trú tại thành phố mới có thể được mua nhà ở xã hội. Nhưng có thể làm tăng quy mô dân số cục bộ tại khu vực của dự án nhà ở xã hội. Đây là bài toán thực tiễn mà tất cả các đô thị thuộc các nước đang phát triển như nước ta buộc phải linh hoạt trong tính toán chỉ tiêu quy mô dân số phù hợp với thực tiễn”, HoREA nêu.

Bên cạnh đó, trong phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở xã hội “được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành”.