Khơi thông dòng vốn tháo gỡ nút thắt nguồn cung nhà ở

Không có căn hộ bình dân xuất hiện trên thị trường

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, nửa đầu năm, TP.HCM có khoảng hơn 36.000 doanh nghiệp xây dựng, với số vốn đăng ký khoảng hơn 855.000 tỷ đồng và khoảng hơn 11.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS), với số vốn đăng ký khoảng hơn 1.211.000 tỷ đồng.

Về nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở trong 6 tháng đầu năm 2022, các chỉ số ghi nhận đều tăng trưởng ấn tượng, một số lĩnh vực tăng vượt chỉ tiêu kế hoạch; có 3 ngành có mức tăng trưởng dưới 6% là bán buôn, bán lẻ tăng 3,1%; dịch vụ lưu trú, ăn uống tăng 2,08%; giáo dục và đào tạo tăng 4,99% so cùng kỳ, riêng ngành hoạt động kinh doanh BĐS tăng trưởng âm, giảm 5,82% so với cùng kỳ năm 2021.

Trong 6 tháng đầu năm nay, Sở Xây dựng TP.HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205 m2. Trong đó, căn hộ chung cư: 8.937 căn, diện tích sàn: 668.644m2; nhà ở thấp tầng: 519 căn, diện tích sàn: 191.561m2; tổng giá trị cần huy động vốn: 77.591 tỷ đồng; phân khúc cao cấp có đến 7.577 căn, chiếm 80,13%; phân khúc trung cấp: 1.879 căn, chiếm 19,87%, còn phân khúc bình dân không có căn hộ nào, chiếm 0%.

Thị trường BĐS không chỉ ách tắc về thủ tục pháp lý dự án mà nay các doanh nghiệp còn đối diện với khó khăn từ nguồn vốn. Ảnh: Đình Nguyên

So sánh kết quả với cùng kỳ năm 2021, nửa đầu năm nay, TP.HCM có số dự án huy động vốn tăng 8,3%; tổng số nhà ở (căn) tăng 46,58%; tổng giá trị cần huy động vốn tăng 434,26%. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ cao cấp tăng 111,29%; phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41% và phân khúc căn hộ bình dân bằng 0%.

Từ số liệu nêu trên có thể thấy rằng, phân khúc cao cấp vẫn đang chiếm áp đảo, trong khi nhu cầu ở thực của người dân ở phân khúc bình dân vẫn "dậm chân tại chỗ".

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Để thị trường tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất. Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

"Các chỉ dấu trên đây đã cho thấy thị trường BĐS phát triển chưa cân đối,chưa an toàn, chưa lành mạnh, chưa bền vững và chưa thực sự đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho đông đảo người có thu nhập trung bình, thấp, công nhân lao động và người nhập cư", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho hay.

Trong khi đó, về chuyển nhượng dự án, từ đầu năm 2021 đến nay, TP.HCM chỉ có 1 dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng.

Sở Xây dựng TP.HCM nhận xét, việc chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giải quyết những khó khăn cho từng dự án, góp phần khôi phục dự án, tiếp tục khởi công xây dựng lại đối với các dự án ngưng thi công, hoàn thiện công trình, đưa sản phẩm vào thị trường, giải quyết được hàng tồn kho.

Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở trong thời gian qua giảm mạnh do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý, đồng thời cũng do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặc biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân.

Cần sớm khơi thông dòng vốn

Thị trường BĐS TP.HCM vốn dĩ đã có những khó khăn từ nội tại do những vướng mắc của quy định pháp luật, thủ tục pháp lý dự án, tình trạng lệch pha cung cầu… Nhưng gần đây lại còn xuất hiện cả việc siết chặt tín dụng. Điều này khiến "sức khỏe" doanh nghiệp vốn đã yếu khi trải qua dịch bệnh COVID-19 và đang trong giai đoạn phục hồi thì nay lại càng yếu hơn.

Trước những diễn biến của thị trường, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước đảm bảo sử dụng vốn đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành mềm dẻo, linh hoạt và có hiệu quả.

Ông Châu cho rằng, chính sách tín dụng là một công cụ rất hiệu quả để điều tiết nền kinh tế và thị trường BĐS, đặc biệt trong giai đoạn hiện nay Nhà nước đang thực hiện nhiều chính sách để phục hồi và tái phát triển nền kinh tế sau dịch COVID-19.

Báo cáo 6 tháng đầu năm của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tổng dư nợ tín dụng BĐS là 2,33 triệu tỷ đồng đạt mức tăng trưởng 12,31% cao hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế là 9,35%. Nhưng thực chất thì tăng trưởng tín dụng kinh doanh BĐS chỉ là 786.000 tỷ đồng chỉ đạt mức tăng trưởng 8,4% thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng bình quân của nền kinh tế 9,35%. Điều này cho thấy rõ, các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng hơn so với trước đây.

Do đó, Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về chính sách tín dụng hợp lý để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS có dự án khả thi, có uy tín thương hiệu, là khách hàng tin cậy, có tài sản bảo đảm được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng.

Cụ thể, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được cho khách hàng vay "để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ 3", hoặc cho vay "để góp vốn, hợp tác đầu tư", hoặc "cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống, trong đó có xây nhà, sửa chữa nhà, mua nhà" trong trường hợp "khách hàng có tài sản bảo đảm cho khoản vay".

Đồng thời, xem xét tăng trần dư nợ tín dụng năm 2022 lên 1-2% so với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% đã xác định trước đây, trong đó xem xét tăng trần dư nợ tín dụng cho 4 ngân hàng thương mại cổ phần lớn nhất và các ngân hàng thương mại đạt chuẩn Basel 2 (Basel 2 là phiên bản thứ 2 của Hiệp ước Basel, trong đó đưa ra các nguyên tắc chung và các luật ngân hàng của Ủy ban Basel về giám sát ngân hàng. Hiệp ước về vốn Basel II được trình bày như một tập hợp các quy định được đề xuất đưa ra loạt thách thức về tuân thủ cho các ngân hàng trên thế giới).

Vay ngân hàng - nguồn vốn chính của BĐS

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, hiện nay các ngân hàng cũng đang rà soát khả năng cho vay với BĐS. Nếu những chính sách vĩ mô như chính sách tài khóa, tiền tệ thay đổi và vướng mắc pháp lý của dự án được giải quyết thì thị trường mới có tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp khác về xây dựng, dịch vụ cũng sẽ hưởng lợi từ doanh nghiệp BĐS.

"Để phát triển một dự án BĐS các chủ đầu tư cần vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Đây là những nhóm vốn chính để triển khai các dự án bất động sản nhà ở. Trong đó, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Xu hướng siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển sẽ xoay sở để giải quyết vấn đề này thông qua nhiều hình thức khác nhau", ông Khương nói.

Hiện, có 3 vấn đề mà bất kỳ doanh nghiệp nào cũng quan tâm không riêng gì bất động sản đó là vốn, con người, kỹ thuật. Lĩnh vực BĐS sử dụng nguồn vốn rất lớn để thực hiện dự án. Việc ngân hàng siết chặt nguồn vốn sẽ làm cho thị trường gặp khó khăn.

Ngoài ra, ông Khương cho rằng khó khăn lớn nhất của thị trường hiện nay bên cạnh nguồn vốn là vấn đề pháp lý của dự án vì yếu tố này tác động trực tiếp đến tiến độ của dự án BĐS tại Việt Nam. Nhiều dự án đã được chuyển nhượng thành công nhưng để phê duyệt dự án từ bước có chủ trương cho đến khi có được giấy phép xây dựng lại mất từ 3-5 năm.

Vì vậy, Chính phủ cần đưa ra những hướng giải quyết để giúp doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tạo ra giá trị và bổ sung nguồn cung mới, phục vụ nhu cầu nhà ở cho người dân.

"Với những chính sách của Nhà nước như chính sách tài khóa, tiền tệ, pháp lý trong 3-5 năm tới, với giả định khó khăn như hiện nay thì nguồn cung sẽ không nhiều. Các đô thị lớn sẽ dần mất sức hút và tính cạnh tranh so với các vùng lân cận. Khi đó, bài toán nhà ở sẽ được phân bổ ở các đô thị vệ tinh, tạo nên một bài toán khó cho các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội", ông Khương đánh giá.