Kiến nghị xem xét lại quy định trần chi phí lãi vay bất động sản

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng các quy định tại Nghị định 20 nhằm mục đích làm tăng tính minh bạch của các giao dịch liên kết, khuyến khích DN khai thác nhiều nguồn vốn khác ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. 

Đây là một công cụ hữu hiệu để quản lý hiện tượng chuyển giá có thể xảy ra tại các tập đoàn kinh tế đa quốc gia và các doanh nghiệp liên kết, gây thất thu ngân sách. Dù vậy, quy định này cũng có tác động đối với cả doanh nghiệp trong nước, kể cả DN BĐS hoạt động theo mô hình "mẹ - con", đa ngành, có nhiều doanh nghiệp liên kết.

Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản đang dựa vào hai nguồn vốn chính là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Trong đó, doanh nghiệp rất cần nguồn vốn tín dụng ngân hàng để thực hiện dự án cho đến thời điểm đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng.

Nhưng nếu phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro cho doanh nghiệp càng cao và có thể dẫn đến "bong bóng" trên thị trường bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, chứng khoán theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN, Thông tư 16/2018/TT-NHNN và Chỉ thị 01/CT-NHNN ngày 08/01/2019.

Theo đó, kể từ ngày 1/1/2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn; và dự báo Ngân hàng Nhà nước còn có thể giảm trần này xuống 35%, thậm chí 30% và cũng có thể nâng hệ số rủi ro trong các khoản nợ bất động sản lên đến 250% hoặc cao hơn (Hiện nay, hệ số rủi ro này là 200%). Do vậy, khả năng doanh nghiệp bất động sản sẽ ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng hơn trước.

Từ các phân tích trên, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, hiệp hội không tán thành ý kiến cho rằng quy định trần chi phí lãi vay không được vượt quá 20% tại Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP đã có mâu thuẫn với Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định: "Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định như sau: a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác".

Theo HoREA, quy định trên không có nghĩa là 80 - 85% nguồn vốn đầu tư dự án còn lại thì doanh nghiệp đều phải vay tín dụng ngân hàng, bởi lẽ doanh nghiệp còn có thể khai thác các nguồn vốn khác theo quy định tại Điều 69 Luật Nhà ở.

Do vậy, HoREA không tán thành ý kiến cho rằng quy định trần chi phí lãi vay không được vượt quá 20% tại Khoản 3 Điều 8 Nghị định 20/2017/NĐ-CP đã có mâu thuẫn với Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. 

“Việc thực hiện quy định "trần tổng chi phí lãi vay được trừ tối đa là 20%" theo Nghị định 20/2017/NĐ-CP của Chính phủ và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS của NHNN là cần thiết và sẽ tạo áp lực tích cực, lành mạnh, buộc các doanh nghiệp BĐS phải nâng cao uy tín thương hiệu, đảm bảo hiệu quả sản xuất kinh doanh, huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng", ông Châu cho biết thêm.

Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, tại nhiều quốc gia đang áp dụng mức 30% như Ấn Độ, trên 30% như Mỹ và Đức hay như Indonesia cũng dự kiến là 30%... Việt Nam áp dụng tỷ lệ 20% là chưa tính đến ngành đặc thù như BĐS phải đi vay nhiều hoặc các doanh nghiệp mới đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh. Vì vậy, ông Lực đề xuất nên tăng tỷ lệ này lên 30% là hợp lý.