[Kinh Nghiệm Đầu Tư] Những “pha xử lý cồng kềnh” của nhà đầu tư để vừa mua được chung cư, vừa giữ được nhà phố

Lựa chọn căn nhà đầu tư: Nhà phố hay chung cư?

Mỗi sự lựa chọn nhà phố hay nhà chung cư đều không thể trọn vẹn, có ưu nhược điểm riêng. Quan trọng nhất là người mua lựa thứ phù hợp nhất với gia đình mình.

Năm 2014 anh Tr, mua 90m2 đất ở Nhơn Đức - Nhà Bè để xây nhà ở. Tiền đất anh mua 750 triệu đồng, tiền xây 1 trệt 1 lầu hết 650 triệu đồng, tổng chi phí là 1,4 tỷ đồng. Vui mừng khi xây xong nhà vào ở chẳng được bao lâu, vợ chồng anh lại phải đối mặt với những khó chịu mới: Xung quanh khá vắng vẻ nên anh không dám làm thêm giờ, tiếp khách ngoài giờ hay đi công tác dài ngày, mà phải tranh thủ về với vợ con; khu vực này một tháng triều cường ngập hơn nửa bánh xe mấy ngày.
Chưa kể, đoạn đường di chuyển từ nhà đến chỗ làm ở Q.1 ngày nào cũng kẹt cứng xe nên vợ chồng anh mất hơn 90 phút di chuyển cả đi cả về. Chán nản, anh Tr muốn bán căn nhà này để mua một căn chung cư khác ở Q.7. Tuy vậy, nhà phố ở Nhà Bè của anh không đủ để đổi lại một căn nhà phố ở Q. 7 để giải quyết hết những khó khăn anh đang gặp phải. Thời điểm cuối 2017, căn nhà của anh có giá khoảng 2,5 tỷ đồng.

Tương tự trường hợp của anh Tr, năm 2015 anh K cũng mua  mảnh đất 90m2 ở Nhơn Đức hết 750 triệu đồng để xây nhà ở. Anh K bỏ thêm 450 triệu làm căn nhà cấp 4, tổng hết 1,2 tỷ đồng. Ngoài khó khăn về triều cường anh phải gặp như anh Tr, khu vực của anh K vắng vẻ hơn nhiều khu vực nhà anh Tr; và khoảng cách đi làm của vợ chồng anh cũng gấp 3 lần đường vợ chồng anh Tr đi làm (Anh K làm ở quận 8, vợ anh làm ở Bình Dương). Sau 2 năm lâm vào cảnh chán nản hơn nhiều lần anh Tr, anh K quyết định bán căn nhà ở Nhà Bè đổi qua chung cư ở Thủ Đức, ưu tiên hàng đầu là vợ anh sẽ rút ngắn được 70% quãng đường đi làm. Giá căn nhà của anh thời điểm đó khoảng 2,15 tỷ đồng.

Khác anh Tr và anh K đã chọn nhà phố làm căn nhà đầu tiên, cuối 2017, vợ chồng anh Đ quyết định kết thúc "kiếp ở trọ" bằng việc mua căn hộ chung cư ở Nhà Bè sát Q.7 với giá 1,7 tỷ (vợ chồng anh Đ làm việc ở Q.7). Anh Đ quyết định an cư  ở chung cư để đảm bảo môi trường sống văn minh, an ninh, và tận hưởng những tiện ích nội khu. Chung cư ở đây cũng sẽ giúp anh chị tiết kiệm thời gian di chuyển đi làm mỗi ngày so với nhà phố ở xa hơn, để dành thời gian phát triển công việc và chăm lo gia đình.

Một trường hợp khác, năm 2018, chán nản với môi trường sống phức tạp và thiếu thốn tiện ích ở căn nhà hẻm 3m đang ở, vợ chồng chị T muốn bán căn nhà 1 trệt 1 lầu ở Bình Thạnh với 5,6 tỷ để lấy tiền mua chung cư cao cấp ở nhằm nâng cấp cuộc sống. Vì như chị T chia sẻ "Anh chị chị đã ngoài 40 đến 50 tuổi rồi, thu nhập cũng thuộc dạng cao trong mặt bằng xã hội, cũng phải cố hưởng thụ cuộc sống một chút"

Điểm chung của cả 4 gia đình này đều là: Những gia đình 2 thế hệ có 3-4 thành viên (2 vợ chồng + 1-2 đứa con); Chán nản với môi trường sống và những nhược điểm của nhà phố. Muốn bán nhà phố - Mua nhà chung cư (hoặc như anh Đ mua nhà chung cư từ đầu) để loại bỏ những nhược điểm của nhà phố, hưởng những ưu điểm về môi trường sống, sự an toàn, tiện ích và sự thuận lợi về di chuyển của nhà chung cư. Tuy nhiên, nhược điểm lớn nhất của nhà chung cư chính là: Việc tăng giá trị theo thời gian của nhà chung cư sau khi bàn giao sẽ không bằng nhà phố trong cùng một vị trí.

Và đây là cách mà NĐT này làm để vừa có thể có được chung cư, vừa sở hữu nhà phố. Để tận dụng những ưu điểm và hạn chế bớt các nhược điểm của cả nhà chung cư và nhà phố, anh Tr, anh K và chị T đã có 1 "Pha xử lý cồng kềnh" để: Vừa tận hưởng được những ưu điểm về môi trường sống, sự an toàn, tiện ích và di chuyển thuận lợi của nhà chung cư, vừa giữ được giá trị căn nhà phố theo thời gian.

Cho thuê nhà phố, lấy tiền thuê chung cư

Cuối 2017, Anh Tr cho thuê nguyên căn nhà của mình ở Nhơn Đức, Nhà Bè được 7triệu đồng/tháng. Anh bù thêm 1,5triệu/tháng (1 triệu tiền thuê, 500k phí quản lý) thành 8,5 trueuej để thuê một căn chung cư 70m2 ở Lâm Văn Bền, Q.7. Với giải pháp này, hàng ngày vợ chồng anh tiết kiệm được 60 phút di chuyển/mỗi người; Không phải vật lộn với triều cường ở đường Nguyễn Bình; Bản thân anh cũng thảnh thơi đi ngoại giao, làm thêm ngoài giờ để thăng tiến trong công việc mà không lo vợ con ở nhà vắng vẻ; Cuối tuần, cả nhà đóng cửa về Biên Hòa chơi với ông bà nội mà không lo nhà bị trộm cắp.

Đến nay, anh Tr đã "ở thuê" được 3 năm. 2 năm đầu, "thiệt hại" anh phải bù tiền vô ở thuê là 1,5 triệu/tháng x 12 tháng x 2 năm = 36 triệu, qua năm thứ 3 nhà anh cho thuê được 10 triệu, trong khi chung cư anh thuê chỉ tăng 500.000 đồng/tháng, mỗi tháng dư ra lại 1 triệu xem như bù dần lại cho 2 năm trước đó. Căn nhà phố của anh giờ giá 3,8 tỷ đồng, tăng 1,3 tỷ (tức 52%/3 năm) so với thời điểm 2017 anh định bán, trong khi căn chung cư 1,8 tỷ anh định mua cuối 2017 giờ có giá 2,2 tỷ (chỉ tăng 22,2%/3 năm). 

Tuy nhiên, điểm "hơi chưa trọn vẹn" ở đây, là anh chị cũng phải hy sinh 2 việc: Giảm diện tích sinh hoạt từ 150m2 xuống 70m2, và không thể thay đổi thiết kế nhà hay mua sắm vật dụng thoải mái theo ý thích của mình.

Bán nhà phố, lấy tiền vừa thuê chung cư ở, vừa mua lại 1 mảnh đất khác để giữ tài sản

Cũng giống anh Tr, cuối 2017 anh K đưa gia đình đi khỏi khu Nhơn Đức - Nhà Bè, thuê chung cư 80m2 ở Thủ Đức với giá 10 triệu đồng /tháng (không có nội thất) để ở nhằm giải quyết những phiền toái đã gặp phải. Nhưng khác với anh Tr, anh K không giữ lại căn nhà cho thuê, mà bán nó thu hồi về 2,15 tỷ. Số tiền này, anh dùng 1,75 tỷ mua lại 1 mảnh đất khác 125m2 cũng ở Nhà Bè nhưng gần hơn chỗ cũ 2km để giữ tài sản chờ tăng giá theo dự án GS.

Anh K ở thuê chung cư gần 2 năm. Căn chung cư lúc anh mới thuê có giá bán 2,3 tỷ, hiện giá khoảng 2,9 tỷ (tăng 26%/3 năm). Trong khi đó, miếng đất 1,75 tỷ anh mua ở Nhà Bè giờ có giá 3,2 tỷ (tăng 82%/3 năm).

Tuy nhiên, ở Nhà Thuê 1 thời gian, điều vợ chồng anh cũng thấy "chưa trọn vẹn" chính là cảm giác "căn nhà thuê" nó xa lạ sao đó, ko phải nhà của mình. Vì đã là nhà đi thuê thì sao bỏ tiền vào cải tạo, thiết kế, customize thỏa thích chỗ ở theo ý thích riêng của mình được. Quan trọng hơn từ khi vợ chồng anh thuê nhà ở đây có vẻ "hợp phong thủy" nên làm ăn được, giờ đùng cái chủ nhà lấy nhà lại ở cũng làm vợ chồng anh "hụt hẫng".

Đập bỏ nhà cũ, xây lại nhà mới cho thuê, lấy tiền cho thuê nhà bù thêm tiền để thuê chung cư ở

Khác với anh Tr, anh K, không biết nghe ai "xúi dại", chị T quyết định không bán nhà nữa. Thay vào đó, vợ chồng chị  quyết định đập bỏ luôn căn nhà 1 trệt - 1 lầu đang ở, vay ngân hàng 2,5 tỷ đầu tư xây căn nhà mới thành 5 tầng. Sau đó, chị T cho thuê nguyên căn được 40 triệu, lấy 32 triệu trả tiền hàng tháng cho ngân hàng, 8 triệu còn lại anh chị bù thêm 10 triệu từ thu nhập của mình để thuê chung cư ở.

Hiện tại, căn nhà của anh chị đã tăng giá trị thành gần 10 tỷ và vẫn có thu nhập đều 40 triệu /tháng. Mỗi tháng, anh chị chỉ đang bù vào 10 triệu nhưng đã nhận được rất nhiều điều mình mong muốn: Vừa ở chung cư như ý nguyện, Vừa hô biến căn nhà từ 1 trệt 1 lầu thành nhà 5 tầng, Vừa giữ được căn nhà phố để tích lũy tài sản và tránh bị mất giá như nhà chung cư.

Cũng nhận thấy những điểm "chưa trọn vẹn" như anh Khang, vợ chồng chị T tính 2-3 năm nữa, khi tích lũy thêm được 1 khoản tiền từ thu nhập và giảm bớt tiền trả ngân hàng hàng tháng, anh chị sẽ mua luôn 1 căn chung cư để an cư ổn định lâu dài.

Sự chọn lựa theo cách ổn định cuộc sống, an nhiên tự tại

Còn trường hợp của anh Đ, sau khi ở chung cư, tinh thần của vợ chồng anh tốt hơn rất nhiều thuở ở thuê. Cuộc sống anh chị cũng ngày càng đầm ấm, hạnh phúc với bằng chứng sống là 2 nhóc liền tù tì ra đời cách nhau chỉ 1 năm. Việc mua nhà và sinh liên tiếp 2 cháu cũng làm anh nỗ lực hơn trong công việc, nhờ đó sự nghiệp của anh cũng thăng tiến tốt hơn. 

Tuy nhiên, điều khiến anh hơi chạnh lòng là căn hộ của anh hiện chỉ có giá 2,15 tỷ, tăng 26% sau 3 năm, vừa đủ bù đắp trượt giá lạm phát, so với khoảng tăng 52% và 82% của anh Tr và K thì khoảng cách quá xa.