Kỳ vọng vào thị trường BĐS Khu công nghiệp và khu dân cư Uyên Hưng, cổ phiếu NTC tăng vọt trong nửa đầu năm 2019

Trong nửa đầu năm 2019, cổ phiếu NTC của CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên là một trong những cái tên ấn tượng nhất thị trường khi có thời điểm vượt mốc 150.000 đồng/cp, tăng 90% so với đầu năm. Kết quả kinh doanh khả quan, cổ tức chi trả lên tới 200% hay câu chuyện làn sóng FDI "đổ bộ" vào Việt Nam đã giúp NTC tăng "phi mã".

Tuy vậy, trong vài phiên gần đây, NTC đã có nhịp điều chỉnh về vùng 130.000 đồng/cp. Việc cổ phiếu NTC điều chỉnh những ngày qua đến từ kế hoạch kinh doanh năm 2019 công ty đặt ra khá thấp so với thực hiện năm trước.

"Truyền thống" đặt kế hoạch thấp của NTC

Theo tài liệu ĐHCĐ được công bố, NTC đặt kế hoạch tổng doanh thu năm 2019 là 303,5 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 130 tỷ đồng. So với thực hiện năm trước thì tổng doanh thu theo kế hoạch giảm 55% và lợi nhuận giảm 72%.

Tuy nhiên, trên thực tế NTC là doanh nghiệp thường có truyền thống nhiều năm đặt kế hoạch thấp nhưng kết quả thực hiện vượt xa kế hoạch.

Cụ thể, giai đoạn 2016 - 2018, doanh thu đều vượt xa kế hoạch đề ra, cá biệt riêng lợi nhuận sau thuế năm 2016 và 2017 hoàn thành lần lượt 367% và 264% kế hoạch. Với kế hoạch năm 2018 rất cao công ty cũng vượt 28,5% chỉ tiêu đề ra.

Năm 2018, NTC chi 320 tỷ đồng trả cổ tức 200% bằng tiền cho cổ đông, đã thực hiện tạm ứng đợt 1 bằng tiền mặt với tỷ lệ 100% vào cuối năm 2018, dự kiến công ty sẽ tiếp tục chi trả 100% còn lại sau ĐHCĐ vào cuối tháng 6/2019.

NTC thường vượt kế hoạch trong những năm qua

Một điểm đáng lưu ý, tỷ lệ cổ tức thực hiện so với kế hoạch của NTC tăng mạnh qua từng năm, cá biệt năm 2018 tỷ lệ chi trả gấp 11,5 lần kế hoạch đề ra (kế hoạch 17,38%, chi trả 200%), nguyên nhân do công ty luôn chi trả trên 70% lợi nhuận sau thuế trong khi lợi nhuận của công ty tăng mạnh theo từng năm.

Trong quý 1/2019, NTC đạt xấp xỉ 70 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tương ứng hoàn thành 54% kế hoạch cả năm 2019 (130 tỷ đồng theo tài liệu ĐHĐC). Trong tài liệu ĐHCĐ cũng nêu rõ Đại hội đồng cổ đông thống nhất ủy quyền cho Hội đồng quản trị xem xét điều chỉnh chỉ tiêu kế hoạch năm 2019 cho phù hợp với tình hình thực tế trong quá trình thực hiện.

Tiềm năng từ "của để dành"

Đầu tiên phải kể tới KCN Nam Tân Uyên giai đoạn 1&2. Với phương thức hạch toán đều theo năm, hiện của để dành của khu Nam Tân Uyên 1&2 rất lớn. Trong báo cáo cuối quý 1.2019, lượng tiền mặt gửi ngân hàng của công ty lên đến 1.321 tỷ đồng, công ty vẫn còn gần 1.000 tỷ thu tiếp từ khu Nam Tân Uyên 1&2 trong khi đã trả hết tiền thuê đất và hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Một điểm tích cực nữa là hàng năm NTC nhận lượng cổ tức không nhỏ từ công ty liên kết. NTC hiện đang đầu tư vào 10 công ty liên doanh liên kết cũng làm Bất động sản khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 10.600 ha. Khoản đầu tư này của NTC mang lại cổ tức rất lớn và tăng dần theo từng năm do các công ty liên doanh liên kết làm ăn thuận lợi, mở rộng liên tục quỹ đất cho thuê. Trong năm 2018 khoản đầu tư này mang lại 61,03 tỷ cổ tức và tiếp tục tăng mạnh trong năm 2019. Riêng trong quý 1/2019 tiền cổ tức từ các công ty này đã lên đến 36,5 tỷ đồng.

Kỳ vọng lợi nhuận bứt phá từ KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 (NTC 3)

Hiện tại, HĐQT NTC đã phê duyệt đầu tư NTC 3; hồ sơ bản vẽ kỹ thuật thi công –dự toán hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1 cho năm đầu tiên (khoảng 80 ha) đã được tư vấn thẩm tra, Sở Xây dựng Bình Dương thẩm định, Tổng giám đốc Công ty phê duyệt bản vẽ và giá trị dự toán.

Trong kế hoạch năm 2019, công ty thận trọng đưa ra kế hoạch cho thuê 20 ha đất NTC 3, giá cho thuê trung bình 78-83 USD/m2, cao gấp đôi so với trung bình khu Nam Tân Uyên 1&2 với doanh thu một lần dự kiến từ 6,24 – 6,64 Triệu USD, phí quản lý hàng năm tăng 20% từ 0,5 USD/m2 lên 0,6 USD/m2. Tuy nhiên với truyền thống luôn vượt kế hoạch 200% trở lên, cộng làn sóng dịch chuyển FDI do lo sợ ảnh hưởng chiến tranh thương mại Mỹ Trung, khả năng vượt xa kế hoạch của công ty là rất lớn.

Dự án được kì vọng sẽ mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn trong vòng 4-5 năm tới với ước tính tổng doanh thu lên đến 5.100 tỷ đồng và tổng lợi nhuận 4.200 tỷ đồng trong vòng 50 năm.

Một lợi thế của NTC là có khả năng mở rộng quỹ đất trong dài hạn. Với sự hỗ trợ từ tập đoàn cao su Việt Nam (VRG) và Phước Hòa (PHR) nên trong những năm qua NTC đã có được quỹ đất rộng với chi phí thấp và thời gian triển khai rất nhanh nhờ vào việc mua lại đất trồng cây cao su từ PHR và chuyển đổi thành Khu công nghiệp.

Do vậy, NTC không cần tốn nhiều chi phí và thời gian trong việc giải tỏa, san lấp mặt bằng. Đây là một lợi thế lớn giúp biên lợi nhuận gộp của NTC luôn ở mức cao, do chi phí san lấp, giải tỏa mặt bằng chỉ bằng khoảng 1/5 so với các doanh nghiệp khác. Hiện nay PHR vẫn đang tiếp tục có kế hoạch chuyển đổi thêm 1.500 ha/năm đất trồng cây cao su làm đất khu công nghiệp. NTC và những công ty trong Tập đoàn cao su Việt Nam sẽ được ưu tiên nhận quỹ đất nếu có nhu cầu mở rộng.

Bổ sung ngành kinh doanh BĐS, đầu tư dự án khu nhà ở thương mại phường Uyên Hưng

Với 19,47 ha khu dân cư đã được UBND Bình Dương phê duyệt, hiện NTC đang lập thủ tục để được chủ trương chấp thuận đầu tư của UBND tỉnh Bình Dương; đồng thời do Giấy đăng ký doanh nghiệp của Công ty chưa có ngành nghề kinh doanh khu dân cư, công ty đang tiến hàng xin ý kiến ĐHĐCĐ điều chỉnh Điều lệ để xin bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS trong Giấy đăng ký doanh nghiệp.

Dự án kỳ vọng mang lại doanh thu và lợi nhuận lớn cho NTC do hiện nay Nam Tân Uyên đã được công nhận là đô thị loại 3.

Với các tiềm năng tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận bền vững, với chính sách hạch toán đều hàng năm luôn có "của để dành" lớn từ các khu công nghiệp đã triển khai NTU1&2, cũng như NTC 3 mở rộng, đồng thời hưởng lợi lớn từ làn sóng dịch chuyển khu công nghiệp, NTC đã nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Theo thống kê từ đầu năm 2019 đến nay, NTC đã được các nhà đầu tư nước ngoài mua ròng hơn 330.000 cổ phiếu, tương ứng hơn 2% vốn điều lệ công ty.