Lại "nóng" vấn đề đánh thuế ngôi nhà thứ 2

Mới đây, Bộ Tài chính đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế). Trong đó, Bộ đã đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định đối với thu nhập chịu thuế của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đồng bộ với luật Đất đai năm 2024.

Đáng chú ý, Bộ Tài chính đã đề xuất có thể thực hiện thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng nhà đất theo thời gian nắm giữ giống như một số quốc gia trên để làm giảm tình trạng đầu cơ, bóng bóng bất động sản.

Theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản nhận định, đề xuất này của Bộ Tài chính có lẽ dễ "thuyết phục" được phần lớn người dân bởi rõ ràng những hành vi mua bán bất động sản trong thời gian ngắn có yếu tố đầu cơ.

Mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn áp dụng với người nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn và mức thuế này sẽ giảm đi theo thời gian. Đây cũng là quy định được nhiều quốc gia đang áp dụng.

Tuy nhiên, theo vị luật sư, quy định này nếu được thông qua, mới chỉ áp dụng với hành vi nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn - "đầu cơ đất" - đặt ra trong các yêu cầu của Ban chấp hành Trung ương Đảng, Quốc hội, Chính phủ. Với người "nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở" hoặc "chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang" thì cũng mới dừng ở việc Bộ Xây dựng đề xuất đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà.

Ngoài ra, dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có nội dung quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như đề xuất trên, vẫn chưa có trong chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh 2024 và năm 2025.

Như vậy, đề xuất trên nếu muốn được xem xét thì Chính phủ phải đề xuất đưa Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025 hoặc 2026. Như vậy, đề xuất trên vẫn sẽ là "thì tương lai" xa, chưa phải năm 2025.

Nói về đề xuất đánh thuế với người sở hữu bất động sản thứ 2 trở đi, Luật sư Tuấn cho biết, đến thời điểm này phương pháp, cách thức áp dụng mức thuế này vẫn còn đang được cơ quan có thẩm quyền nghiên cứu.

"Chúng ta không cào bằng, cứ bất động sản thứ 2 trở đi là sẽ chịu thuế. Ví dụ, cá nhân có căn nhà thứ 1 trị giá 100 tỷ, căn thứ 2 là ngôi nhà cấp 4 có giá trị chỉ 3 tỷ. Trong trường hợp này không thể cho rằng chỉ đánh thuế với ngôi nhà thứ 2 giá 3 tỷ thôi. Khi xem xét đến vấn đề thuế chúng ta cần xem xét dưới khía cạnh bối cảnh tạo lập tài sản, giá trị nhà đất và hạn mức đất chứ sẽ không thể cào bằng theo góc độ số lượng bất động sản", vị luật sư phân tích.

Do đó, theo luật sư Phạm Thanh Tuấn, việc áp dụng thuế bất động sản, dù ở khía cạnh nào, cũng cần gắn với việc hoàn thiện hạ tầng và hệ thống thông tin dữ liệu đất đai.

Còn theo quan điểm của TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đánh thuế không phải là giải pháp tốt cho thị trường bất động sản hiện nay cho dù đánh thuế bất động sản thứ 2 hay theo thời gian nắm giữ.

TS Nghĩa diễn giải, giá chung cư hiện nay lên tới 60-70 triệu đồng/m2, là mức giá quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Rất nhiều người mua nhà chung cư chịu giá cao nhưng không phải là người mua đầu tiên, mà có thể là người nhận chuyển nhượng đến lần thứ 10. Trong khi đó, có những người mua nhà không phải để ở mà nhằm mục đích cho thuê, tức vẫn đưa sản phẩm vào sử dụng thì không thể coi là đầu cơ.

Do vậy, TS Nghĩa cho rằng, đề xuất đánh thuế bất động sản không khả thi bởi khi đánh thuế phải tính thuế thu được bù đắp cho chi phí bỏ ra. Mặt khác, muốn đánh thuế nhằm chặn đầu cơ phải thêm nhiều công vụ và chi phí khác nữa để đảm bảo công bằng cho người dân. Như vậy, dẫn đến chi phí cho việc đánh thuế sẽ cao hơn thu thuế.