Lỗ khi mua nhà 7 tỷ rồi đem cho thuê

"Bỏ 7 tỷ ra mua nhà ở thành phố lớn. Căn nhà có 6 phòng, ở 2 còn cho thuê 4. Tính ra tiền thuê được 12 triệu/tháng, trừ thuế đi thì còn được 10,8 triệu đồng. Số tiền này chẳng là bao so với công sức cày để mua được nhà 7 tỷ. Vậy nên với những ai có ý định mua nhà rồi cho thuê để kiếm tiền thì mình nghĩ nên tính toán thật kỹ. Chứ như mình thì lỗ nặng", Hoàng Phương (31 tuổi, ở Hải Phòng) là chủ nhà cho thuê, nêu ra những khó khăn mà chỉ những người làm chủ mới có thể hiểu được.

Ý tưởng mua nhà rồi đem cho thuê bắt đầu từ đâu?

Bản thân Phương là một người không chơi bời, không tận hưởng. Những năm tháng ở tuổi 20, Phương chỉ lo đi làm kiếm tiền với mục đích duy nhất: Mua nhà ở thành phố lớn.

Phương chia sẻ: "Mình từ nhỏ đã thấm nhuần tư tưởng phải sở hữu nhà từ ông bà. Hai bàn tay trắng, không nhờ vả bất cứ gì từ gia đình nên quá trình để có được căn nhà đầu tiên cũng không hề dễ dàng. 

Làm việc tay chân từ nhẹ đến nặng, chạy grab, bưng bê đủ cả. Những năm còn đi học đại học thì vẫn dành thời gian để làm thêm kiếm tiền, kiếm kinh nghiệm. Ra trường thì mình có chút vội vã, lao vào những công ty thật lớn vì nghĩ mức lương hấp dẫn. Làm được vài năm thì ra ngoài để startup (lập nghiệp) bằng việc kinh doanh bán hàng. Làm đủ thứ để kiếm tiền. Thậm chí bây giờ qua 30 tuổi, mình vẫn chưa vợ con gì".

Khi có được một khoản tích lũy nhỏ, Hoàng Phương lấn sân sang mảng bất động sản vì "gần với kế hoạch mua nhà nhất". Rồi từ việc mua bán đất, chuyển sang mua căn hộ. Sau này là căn nhà 7 tầng với 6 phòng ngủ theo mô hình nhà nguyên căn cho thuê.

Sở dĩ chọn sở hữu mô hình này vì Hoàng Phương suy nghĩ: "Mình có đam mê với việc kinh doanh thuê nhà. Nếu mua chung cư thì khoản tiền lời không cũng như số lượng cho thuê sẽ không được nhiều. Chi phí sửa chữa cũng tốn kém.

Nhưng nếu chọn nhà nguyên căn thì khác. Sang tay vẫn giữ được vốn, khả năng lời vẫn khá cao. Nếu đem cho thuê lại thì vừa sở hữu không gian sống của riêng mình, vừa có thể kiếm tiền và chi phí cải tạo lại được tối ưu".

Lỗ nặng vì có quá nhiều chi phí phát sinh

Nhưng nhiều tính toán của Hoàng Phương đi chệch quỹ đạo vì anh chưa từng có kinh nghiệm cho thuê nhà trước đây. "Quả thực, khi bắt tay vào làm mới thấy có nhiều khó khăn hơn mình nghĩ. 

Đầu tiên phải kể đến thủ tục sang tên. Không giống chung cư, việc mua nhà đất ở thành phố cần bàn giao khá nhiều và tốn thời gian. Cũng may mắn vì từng làm trong ngành bất động sản nên mình xử lý có phần gọn ghẽ hơn. Nhưng nếu ai không biết, có thể sẽ vừa tốn thời gian, vừa tốn tiền.

Tiếp theo là khoản tiền nhà thu lại từ việc cho thuê. Nhà có 6 phòng, 1 phòng mình ở và 1 phòng cho em trai. 4 phòng còn lại mình cho người đi làm thuê, vì chi phí rơi vào khoảng 3 - 3,5 triệu đồng/phòng. Những khoản điện nước, chi phí quản lý, wifi, vệ sinh thì của ai người đó đóng. Tính ra, mỗi tháng mình chỉ thu về hơn 12 triệu đồng, trừ thuế nữa thì còn dư hơn 10 triệu. Lúc mua nhà vẫn còn vay ngân hàng một ít nên tiền thuê này vừa đủ để trả gốc và lãi hàng tháng. Đến hiện tại cũng đã trả được gần hết.

Khoản thu về này thấp hơn mình nghĩ rất nhiều. Vì có khoảng thời gian giá nhà thuê khá rẻ. Nếu chênh giá so với thị trường thì cũng khó kiếm được người thuê phù hợp. Thêm nữa, mỗi lần tăng giá hoặc có thay đổi trong các chi phí, có người sẽ dọn đi. Những lúc đó, mình cần đầu tư để dọn dẹp, tân trang lại phòng và tìm người mới. Có những tháng chịu lỗ vì không kiếm được người thuê luôn.

Hay xui xẻo hơn thì gặp người thuê nhà ở không giữ gìn, làm cơ sở hạ tầng xuống cấp".

Tuy nhiên, Hoàng Phương cũng cho biết anh đặt tầm nhìn xa hơn về căn nhà cho thuê này: "Một phần nó là tài sản mình tích lũy được, để đến sau này không ở nữa thì sang tên đổi chủ. Hoặc vẫn giữ lại để cho người thuê cũng được. Như xu hướng thị trường năm vừa rồi, giá nhà thuê tăng lên khá cao. Nhưng mình vẫn chưa tăng giá vì gặp đúng thời điểm nền kinh tế khó khăn. Nếu tăng thì người lao động cực lắm. Cũng ráng gồng lỗ vì nhìn về lâu về dài vẫn có cơ hội."

Nhưng qua đó, Phương cũng nhắn nhủ một điều: "Mình làm cho thuê nên mình hiểu được nỗi khổ của chủ nhà. Vậy nên những người có ý định kinh doanh mô hình này thì nên tính toán thật kỹ. Đừng dại dột đổ tiền vay mua nhà rồi đem cho thuê. Lỗ là điều chắc chắn.

Hãy chỉ kinh doanh mô hình này khi đó là nhà của bạn, không mất đồng tiền lãi nào. Và lên kế hoạch chi tiết nhất cho những khoản chi phí có thể phát sinh. Sau đó tính toán giá nhà cho thuê sao cho hợp lý nhất!".