Lúc này, “bỏ tiền” vào loại hình bất động sản nào an toàn?

Ba kịch bản cho nền kinh tế

Bước sang tháng thứ tư của đợt bùng phát dịch, số lượng ca mắc Covid-19 vẫn chưa có dấu hiệu tụt giảm đáng kể. Đặc biệt tại Tp.HCM và các tỉnh kinh tế trọng điểm phía Nam, các hoạt động giãn cách xã hội chặt chẽ vẫn đang được tiến hành, nhiều doanh nghiệp đảo lộn hoạt động kinh doanh, nhiều lĩnh vực trên thị trường đóng băng cục bộ như bất động sản, dịch vụ, du lịch...

Trong chương trình "Toàn Cảnh Talkshow" số thứ 5, phát sóng tối 11/8, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), đồng thời là thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia nhận định nền kinh tế của Việt Nam có nhiều thách thức. Các kênh đầu tư cũng không tránh khỏi những tác động từ nền kinh tế vĩ mô. Dù vậy, ông Lực cho rằng hai chỉ số quan trọng mà nhà đầu tư cần chú ý, chính là tăng trưởng kinh tế và lạm phát để có giải pháp cho danh mục đầu tư của mình.

Đối với chỉ số tăng trưởng của nền kinh tế, ông nêu ra ba kịch bản mà thị trường có thể phải đối mặt sau khi hết quý 3/2021.

Kịch bản thứ nhất là kịch bản tích cực, tức Việt Nam kiểm soát tốt đợt dịch lần thứ tư trong tháng 8 và giả sử tiến trình vaccine sẽ đạt miễn dịch cộng đồng vào quý 1/2022. Trong kịch bản này, năm nay có thể tăng trưởng ở mức khoảng 5,8 - 6%. Nhưng xác suất kịch bản này diễn ra là khá thấp.

Kịch bản thứ hai là kịch bản cơ sở, thời điểm dịch được kiểm soát tương tự kịch bản một nhưng tiến trình vaccine sẽ được thúc đẩy chậm hơn, đạt được miễn dịch cộng đồng vào hết quý 2/2022. Trong khả năng đó, mức tăng trưởng kinh tế năm nay sẽ rơi vào khoảng là 5,3-5,5%. Mức này đã thấp hơn khoảng 1,2 điểm phần trăm so với mức dự báo mà Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đưa ra vào đầu năm. Đây là kịch bản mà ông Lực đánh giá là có khả năng cao.

Kịch bản thứ ba là kịch bản xấu. Dịch bệnh phải hết năm nay mới có thể kiểm soát ổn, miễn dịch cộng đồng ở cuối quý 3 thậm chí là quý 4 của năm tới, thì năm nay mức tăng trưởng có thể đạt khoảng 4,8 - 5%.

Về lạm phát, ông Lực nhấn mạnh Việt Nam có thể kiểm soát tốt nên không đáng quan ngại. Trong 7 tháng vừa qua, mức lạm phát bình quân chỉ tăng 1,64% so với cùng kỳ năm ngoái. Chủ yếu bởi hai yếu tố. Một là sức cầu vẫn còn rất là yếu, doanh số về bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của chúng ta ở mức tăng trưởng rất thấp trong 5 năm trở lại đây. Hai là vòng quay của đồng tiền hiện nay tương đối chậm chạp. Mức lạm phát vào cuối năm do đó sẽ đạt khoảng 2,8-3%.

"Bỏ tiền" vào phân khúc BĐS tránh rủi ro?

Với bức tranh vĩ mô ở trên, chuyên gia cho rằng các nhà đầu tư không cần quá băn khoăn, có thể yên tâm với triển vọng tích cực của nền kinh tế. Các kênh đầu tư như chứng khoán, bất động sản tiếp tục sẽ là nơi dòng vốn chảy về, tương tự liệu 7 tháng đầu năm qua.

Tuy vậy, trong cả ba kịch bản trên, nền kinh tế đang biến động dựa trên nhiều biến số bao gồm dịch bệnh và tiến trình tiêm vaccine. Tích cực là nhiều khả năng dịch bệnh sẽ được kiểm soát và khả năng phục hồi phát triển kinh tế sau dịch sẽ rất khả quan. Tiêu cực ở đến từ xu hướng dòng tiền rẻ (cheap money) đã và đang giảm dần. Ngân hàng trung ương của các quốc gia có thể sẽ bắt đầu giảm bớt những quy mô gói hỗ trợ về tài khóa, gói hỗ trợ về tiền tệ, tăng lãi suất. Dòng tiền đầu tư có sẽ thay đổi. Các nhóm ngoại bắt đầu rút dòng vốn đầu tư gián tiếp khỏi một số thị trường mới nổi, trong đó có Việt Nam thông qua chứng khoán để chuyển hướng sang các thị trường như Mỹ, EU những nơi dịch bệnh đã được kiểm soát tốt và tỷ lệ người dân đã tiêm vaccine cao.

"Các biến số này sẽ khiến cho các hoạt động đầu tư sẽ chưa thể cất cánh ngay, tiềm ẩn nhiều rủi ro thoái trào cho các hoạt động lướt sóng trong thời gian tới. Chính vì thế nhà đầu tư cũng cần phải quan tâm đa dạng hóa và đầu tư theo hướng gọi là dài hơi, dài hạn hơn", Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết.

Trở lại câu chuyện dòng vốn đổ vào kênh đầu tư nào, TS Cấn Văn Lực nhận định nhà đầu tư cần phải phân định mức độ rủi ro của các tài sản để tiếp tục rót tiền hay tháo vốn dự phòng tiền mặt. Theo ông Lực, năm kênh đầu tư chính xếp theo thứ tự giảm dần về mức độ rủi ro gồm:

Thứ nhất là, khởi nghiệp sẽ có mức độ rủi ro cao tiếp theo, không phải là ai cũng thành công. Tỷ lệ thành công khởi nghiệp khá là thấp, xoay quanh ở tầm 10-25% theo quan sát của ông Lực.

Thứ hai, chứng khoán sẽ có mức độ rủi ro thấp hơn nhưng vẫn ở mức độ cao.Trong chứng khoán, cổ phiếu rủi ro hơn trái phiếu.

Thứ ba, lĩnh vực rủi ro tiếp theo là bất động sản.

Thứ tư, an toàn nhất vẫn là gửi tiền tiết kiệm.

Một kênh đầu tư nằm riêng do chưa có khuôn khổ pháp lý là tiền kỹ thuật số. Kênh đầu tư này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro cao nên nhà đầu tư cần hết sức thận trọng.

Cũng tham gia tại Toàn Cảnh Talkshow, ông Nguyễn Quốc Bảo - Chủ tịch CLB Bất động sản Việt Nam VREC cũng cho rằng, trong 5 kênh đầu tư mà nhà đầu tư cần chú ý trong giai đoạn sắp tới, bất động sản đang nằm ở vị trí tiệm cận áp cuối, tức rủi ro vẫn có nhưng đi kèm là khả năng sinh lời tốt.

Chia sẻ quan điểm của mình, ông Bảo cho rằng thị trường bất động sản đang có ưu thế dù thanh khoản không nhanh bằng chứng khoán. Nhưng bù lại dù chính trị - kinh tế của quốc gia có rơi vào những tình huống xấu thì thị trường bất động sản cũng không ảnh hưởng nhiều bằng chứng khoán. Đặc biệt là những nhà đầu tư F0 hay lạm dụng margin, nếu có vài khủng hoảng về thiên tai, dịch bệnh hay chiến tranh, quân sự thì giá trị cổ phiếu đó mất đi 70-80% là bình thường. Nếu vay margin nữa thì có thể là bằng 0 do công ty chứng khoán thanh lý toàn bộ.

So với điều đó, việc mua một căn hộ hay một căn nhà phố thì vẫn an toàn hơn rất nhiều. Ở vị trí bất động sản thuận tiện, thì trung bình phí cho thuê cỡ khoảng từ 0,1-0,4% một tháng, tương đương trung bình 4%/ năm. Cộng thêm có tích sản tăng lên trong giá trị của nhà đất khá là cao, trong vài năm cộng thêm lãi suất thì vẫn cao hơn lãi suất gửi ngân hàng.

"Đỉnh dịch của năm ngoái đã chứng minh bất động sản tại Việt Nam chưa rơi vào thời kỳ bong bóng. Bất động sản không bị rớt giá quá nhiều và chỉ xuất hiện cục bộ ở một số các dự án chưa chuẩn chỉnh về pháp lý. Khó khăn hiện tại chỉ chủ yếu đến từ việc vắng bóng các hoạt động lý tính: mở bán, giao dịch, xem đất… chứ nhu cầu của nhà đầu tư trường vốn vẫn còn cao", ông Bảo nhấn mạnh.