Lý giải bất ngờ của chuyên gia về giá căn hộ Hà Nội và Tp.HCM vẫn tăng 14%, bất chấp dịch bệnh diễn biến phức tạp

Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam đã chia sẻ về diễn biến thị trường căn hộ trong toạ đàm do báo Dân Trí tổ chức mới đây.

Theo đó, trước khi dịch Covid-19 xảy ra vào cuối năm 2019, thị trường nhà ở tại Hà Nội và Tp.HCM vô cùng sôi động. Tại 2 thành phố số lượng căn hộ chào bán và số lượng căn hộ tiêu thụ được đều rất khả quan. Số lượng chào bán mỗi năm ít nhất là từ 20.000 - 35.000 căn tùy từng năm, thời kỳ cao điểm 2016-2017 lên đến 35.000 căn mỗi năm. Sau đó có giảm xuống một chút ít nhưng số liệu vẫn còn rất khả quan khoảng tầm 25.000 căn/năm.

Kể từ khi dịch Covid-19 bùng phát, theo bà Dung, sự giảm sút nguồn cùng căn hộ rất mạnh mẽ trong năm 2020, số lượng căn hộ chào bán chỉ còn khoảng 15.000 căn ở mỗi thành phố. Số liệu 9 tháng đầu năm 2021 mà CBRE cập nhật sơ bộ đến ngày 23/9/2021 cho thấy Tp.HCM có khoảng 7.500 căn hộ mở bán, giảm khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2020. Con số sơ bộ tại thành phố Hà Nội cũng khoảng 10.000 căn, giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng chào bán tại Hà Nội nhỉnh hơn một chút so với Tp.HCM là do dịch Covid-19 bùng phát lần thứ tư diễn ra ở TP nặng nề hơn. Tuy nhiên, nhìn chung số lượng sụt giảm khá nhiều ở cả hai thành phố.

Theo chuyên gia CBRE, số lượng căn hộ tiêu thụ được cũng sụt giảm tương ứng 15-19% ở mỗi thành phố. Một số liệu khác cũng được người mua khá quan tâm là giá bán. Mặc dù khả năng chi trả và tổng thu nhập của người mua bị ảnh hưởng khá nặng nề bởi dịch Covid-19, nhưng giá bán trên thị trường sơ cấp tăng ở tất cả các phân khúc. Giá bán căn hộ trung bình ở Tp.HCM trong 9 tháng đầu năm nay là khoảng 2.260 USD/m2 và ở Hà Nội là khoảng 1.500 /m2, tăng 13-14% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

Lý giải hiện tượng, lượng giao dịch đi xuống nhưng mức giá vẫn tăng khả quan, bà Dương Thuỳ Dung cho hay, nguồn cung trên thị trường bị sụt giảm đơn thuần là do ảnh hưởng của dịch Covid-19. Các chủ đầu tư phải tuân thủ theo những yêu cầu giãn cách mà chính quyền Trung ương cũng như chính quyền địa phương đưa ra. Họ không thể tổ chức những sự kiện công bố sản phẩm hoặc vừa bán hàng vừa giới thiệu sản phẩm. Kể cả một số chủ đầu tư thực hiện bán hàng qua kênh trực tuyến thì cũng phải chờ đến khi việc giãn cách được nới lỏng mới có thể kết thúc một giao dịch. Lúc đó họ mới có thể đi đến ngân hàng hoặc công chứng… Tất cả những sự hạn chế này sẽ ảnh hưởng đến việc chào bán của chủ đầu tư và giao dịch của các sàn môi giới, dẫn đến việc số lượng căn hộ ở bán giảm đi. Nhưng điều đó không có nghĩa là nhu cầu trên thị trường giảm đi.

"Chúng ta thấy rằng nhu cầu của người mua, đặc biệt là người mua để ở vẫn còn rất mạnh mẽ. Bằng chứng là những dự án mà chủ đầu tư bằng cách này hoặc cách khác đưa ra thị trường trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là các dự án trong phân khúc vừa túi tiền có tỷ lệ tiêu thụ rất tốt. Khi họ chia đợt ra bán thì gần như đợt chào bán nào cũng đạt mức tiêu thụ trên 80%. Điều đó có nghĩa là nhu cầu vẫn cao trong khi nguồn cung hạn chế. Do đó, các chủ đầu tư có xu hướng đưa giá bán cao hơn", bà Dung khẳng định.

Theo vị chuyên gia này, tất cả các chi phí liên quan đến phát triển sản phẩm cũng cao hơn so với bình thường. Ngoài những chi phí liên quan đến xây dựng, vật liệu và vận chuyển hàng hóa, chi phí vốn, chi phí trả lãi ngân hàng mà đặc biệt là các sản phẩm chào bán trong giai đoạn này cũng mang cái tính khác biệt rất nhiều so với những sản phẩm trước Covid-19. Các sản phẩm này được đầu tư nhiều hơn và chủ đầu tư phải bỏ ra một số vốn để xây dựng và phát triển các sản phẩm này đương nhiên sẽ khiến cho giá thành của sản phẩm bị đội lên một chút.

Cùng với đó, theo bà Dung, đại dịch tác động sâu rộng đến toàn bộ thị trường bất động sản, trong đó thị trường bất động sản nhà ở có thể nói là ảnh hưởng rất nặng nề. Ảnh hưởng này đã tác động rất nhiều lên những yếu tố ưu tiên trong lựa chọn căn nhà của người mua, dù người mua đó là mua để ở hay mua để đầu tư.

Chuyên gia CBRE liệt kê ra 3 xu hướng mà họ sẽ ưu tiên xem xét.

Thứ nhất, người mua có xu hướng tìm đến những căn hộ thông thoáng hơn, nhiều ánh sáng tự nhiên hơn, việc lưu thông không khí bên trong căn hộ cũng phải tốt - làm sao tất cả các phòng bên trong căn hộ phải có ánh sáng tự nhiên. Đây là yếu tố cơ bản khi họ lựa chọn căn hộ. Không phải đến bây giờ họ mới ưu tiên, trước đây họ đã manh nha ý định như thế. Nhưng hiện tại khi yếu tố sức khỏe được đặt lên hàng đầu và nếu ở trong một căn hộ hội tụ được các yếu tố như thế thì họ sẽ cảm thấy rất yên tâm về môi trường sống của mình.

Đây là những yếu tố cơ bản khi họ lựa chọn căn hộ, nhưng cũng có những khách hàng có mức chi trả cao hơn và yêu cầu yêu cao hơn về không gian sống, họ sẽ tìm đến những căn hộ đáp ứng cao hơn như thế nữa. Ví dụ như những căn hộ có khả năng lọc không khí rất tốt bên trong không gian ngôi nhà; thậm chí vật liệu xây dựng cũng rất thân thiện với môi trường ví dụ như sơn tường, vôi... đều thân thiện với môi trường; có những tấm kính cách nhiệt để hạn chế sự nguy hại của ánh nắng mặt trời… Đây là khía cạnh đầu tiên liên quan đến bản thân của căn hộ.

Thứ hai người mua sẽ quan tâm đến khuôn viên của dự án. Khuôn viên phải xanh sạch và có không gian để cư dân tổ chức các hoạt động ngoài trời, ví dụ như khu vui chơi trẻ em, khu hoạt động thể dục thể thao…

Bên cạnh yếu tố xanh sạch, khuôn viên dự án còn phải đảm bảo an toàn và vệ sinh cho cư dân, đặc biệt là ở những khu vực sinh hoạt cộng đồng kín. Người mua tìm kiếm những dự án mà họ không cần phải đụng chạm quá nhiều để sử dụng các tiện nghi tiện ích. Hiện nay, có nhiều dự án mà chủ đầu tư đã sử dụng công nghệ nhận diện bằng giọng nói, nhận diện bằng khuôn mặt hoặc cửa tự động mở… để cư dân có thể đi vào các khu vực tiện nghi tiện ích mà không cần phải đụng chạm gì cả.

Yếu tố cuối cùng người mua nhà quan tâm ở giai đoạn này và kể cả giai đoạn sau nữa đó là quản lý vận hành tòa nhà. Suy cho cùng những công nghệ hay những yếu tố mà chúng tôi vừa đề cập có hay không đều liên quan đến yếu tố con người. Vượt qua giai đoạn đại dịch này, chúng ta thấy rằng vai trò của đơn vị quản lý tòa nhà vô cùng quan trọng. Quản lý có tốt hay chuyên nghiệp không thì cư dân ở tòa nhà đó sẽ được hưởng lợi, đảm bảo cư dân không bị ảnh hưởng quá nhiều từ đại dịch Covid-19.

"Đấy là những xu hướng mà chúng tôi đã thấy trên thị trường căn hộ, không chỉ ở các thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM mà kể cả các khu vực khác ở Việt Nam. Và chắc chắn đây cũng là xu hướng trong tương lai", bà Dung nhấn mạnh.