Mua nhà ở... trên trời

Là người hoạt động thực tiễn trong lịch vực tư vấn pháp lý dự án bất động sản, tôi thường được các cơ quan soạn thảo, thẩm tra tham vấn ý kiến về dự thảo các luật quan trọng, gồm: Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo kế hoạch, cả 3 luật sẽ được Quốc hội thông qua đồng loạt tại kỳ họp vào tháng 11 tới.

Do tính chất liên quan mật thiết về phạm vi điều chỉnh của 3 luật, đây được xem là dịp "trăm năm có một" để đồng bộ hệ thống pháp luật tác động trực tiếp đến nền kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản, giải quyết tận gốc những mâu thuẫn, chồng chéo giữa các luật đang cản trở phát triển.

Một trong những vấn đề quan trọng cần giải quyết trong đợt "tu sửa" lần này là giải quyết xung đột về quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài với quyền sở hữu nhà ở. Giai đoạn kinh tế khó khăn, trầm lắng hiện nay thì người nước ngoài là nhóm khách hàng tiềm năng có thể "hâm nóng" thị trường, đồng thời cũng là nguồn nhân lực chất lượng cao cần khuyến khích thu hút để thúc đẩy phát triển kinh tế.

Vướng mắc nằm ở việc Luật Nhà ở hiện hành (Điều 159) cũng như dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) thừa nhận người nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong dự án (tuy việc sở hữu này được quản lý chặt chẽ và có "hạn mức"); trong khi Luật Đất đai hiện hành (Điều 5) cũng như Luật Đất đai (sửa đổi) lại chưa từng ghi nhận người nước ngoài có quyền sử dụng đất tại Việt Nam.

Như vậy, các cá nhân nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng lại không được thừa nhận quyền sử dụng đất. Chúng tôi thường gọi đây là hiện tượng "không có quyền sử dụng đất nhưng vẫn được sử dụng đất, nhưng lại không phải người sử dụng đất", hoặc hiện tượng "mua nhà ở... trên trời" (chỉ có quyền đối với căn nhà mà không có quyền đối với thửa đất). Hiện tượng này mâu thuẫn trực tiếp với nguyên tắc của Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 19): "Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất".

Cơ quan soạn thảo, thẩm tra các luật đã cầu thị tiếp thu để tìm phương án hóa giải xung đột trên nguyên tắc kế thừa các quy định hiện hành: cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở trong một số trường hợp nhưng không gắn với quyền sử dụng đất.

Cụ thể, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình ra Hội nghị đại biểu Quốc hội chuyên trách cuối tháng 8/2023 tiếp tục quy định về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở với thời hạn không quá 50 năm và được gia hạn một lần với thời hạn không quá 50 năm (Điều 20). Dự thảo Luật Nhà ở không đề cập đến quyền sử dụng đất trong trường hợp này mà do Luật Đất đai điều chỉnh; theo đó, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thuộc trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không có quyền sử dụng đất (Điều 148 dự thảo Luật Đất đai).

Nguyên tắc mua bán nhà ở phải gắn với quyền sử dụng đất cũng được điều chỉnh tương ứng. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung quy định loại trừ: Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác (Điều 13). Điều đó có nghĩa là do Luật Đất đai sửa đổi quy định cá nhân nước ngoài mua nhà ở sẽ không có quyền sử dụng đất nên nguyên tắc "bán nhà kèm đất" sẽ được loại trừ.

Hay một vấn đề khác đang bỏ ngỏ hiện nay: Nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở (không có quyền sử dụng đất) và sau đó bán lại cho người Việt Nam thì người Việt Nam có quyền sử dụng đất hay không? Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã khắc phục theo hướng quy định: nếu người Việt Nam mua lại nhà ở từ cá nhân nước ngoài thì sẽ có quyền, nghĩa vụ như cá nhân trong nước, nghĩa là sẽ được "khôi phục" quyền sử dụng đất (Điều 20).

Sự sửa đổi như trên thoạt nhìn có vẻ rất hợp lý để giải quyết xung đột liên quan đến quyền sở hữu nhà ở với quyền sử dụng đất của người nước ngoài. Tuy nhiên cần phải đánh giá, cân nhắc hết sức thấu đáo tính thực tiễn, khả thi của các quy định này khi đi vào cuộc sống.

Thứ nhất, đối với nhà ở và đặc biệt là nhà thấp tầng (biệt thự, nhà liền kề) thì giá trị quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá bán. Chẳng hạn một căn biệt thự được bán với giá 20 tỷ đồng thì có thể giá trị xây dựng chỉ 2 tỷ đồng, còn 18 tỷ đồng là giá trị do việc chủ sở hữu có quyền sử dụng đất. Việc được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở đồng thời với quyền sử dụng đất (chế độ "sở hữu kép") thông qua cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) khiến khách hàng sẵn sàng trả giá cao để mua.

Nay, nếu chỉ được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở mà không có quyền sử dụng đất thì liệu có người nước ngoài nào chấp nhận trả 20 tỷ đồng để chỉ được sở hữu nhà (có giá trị 2 tỷ đồng) và không được thực hiện quyền của người sử dụng đất (gồm quyền được Nhà nước bồi thường nếu chẳng may bị thu hồi đất, phải phá dỡ nhà)?

Thứ hai, đối với nhà ở thấp tầng mà người nước ngoài không có quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đối với thửa đất có nhà ở sẽ thuộc về ai? Thuộc về Nhà nước hay thuộc về chủ đầu tư?

Nếu quyền sử dụng đất thuộc về Nhà nước sẽ phát sinh bất cập do: Nhà nước đã giao toàn bộ diện tích đất của dự án cho chủ đầu tư để xây dựng và kinh doanh sản phẩm; chủ đầu tư cũng đã nộp toàn bộ tiền sử dụng đất, bao gồm cả các thửa đất có nhà ở được bán cho người nước ngoài. Trường hợp này quan hệ "mua - bán" giữa chủ đầu tư và Nhà nước đã hoàn thành; mặt khác ở thời điểm giao đất thì dự án chưa triển khai, chưa xác định được có bao nhiêu căn nhà sẽ bán cho người nước ngài để khấu trừ tiền sử dụng đất tương ứng (trường hợp Luật Đất đai được xây dựng theo hướng nếu chủ đầu tư bán nhà ở cho người nước ngoài thì giá bán không gồm tiền sử dụng đất và Nhà nước cũng không thu tiền sử dụng đất tương ứng của chủ đầu tư).

Ngược lại, nếu quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ đầu tư thì Nhà nước sẽ cấp 2 sổ hồng cho cùng một thửa đất: một sổ ghi nhận quyền sở hữu nhà của người nước ngoài (không có quyền sử dụng đất) và một sổ ghi nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư? Trường hợp này dẫn đến thế tiến thoái lưỡng nan khi thương lượng về giá bán: Người mua không chấp nhận giá cao (do quyền sử dụng đất vẫn thuộc người bán); người bán cũng không chấp nhận giá thấp hơn giá bán cho khách hàng trong nước bởi lẽ mặc dù chủ đầu tư vẫn còn quyền sử dụng đất nhưng không phải quyền thực tế (bởi lẽ toàn bộ căn nhà và thửa đất phải giao cho khách hàng, chủ đầu tư không thể khai thác). Trường hợp này chủ đầu tư sẽ lựa chọn bán cho khách hàng trong nước để được giá cao, nghĩa là quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chỉ nằm trên giấy mà không đi vào thực tế.

Thứ ba, quy định như dự thảo các luật sẽ tạo ra những "thửa đất vô chủ". Bởi sau khi chủ đầu tư đã được giao đất và được cấp "sổ tổng" cho toàn dự án thì khi Nhà nước cấp sổ hồng cho từng căn nhà cho khách hàng sẽ phải điều chỉnh giảm tương ứng diện tích của chủ đầu tư trên sổ tổng. Trường hợp này dẫn đến không còn ai có quyền sử dụng đất đối với thửa đất có căn nhà bán cho người nước ngoài (Nhà nước đã chuyển giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư; chủ đầu tư đã mất quyền sử dụng đất nhưng khách hàng không được nhận quyền này).

Hay với quy định nếu cá nhân nước ngoài mua nhà ở và bán lại cho người Việt Nam thì người mua lại nhà ở sẽ có quyền sử dụng đất cũng khá khiên cưỡng về mặt logic và khoa học pháp lý. Câu hỏi đặt ra là người mua lại nhà ở sẽ nhận chuyển giao quyền sử dụng đất từ ai? Chắc chắn không phải nhận từ người bán (do là người nước ngoài nên không có quyền sử dụng đất để chuyển giao cho người mua); cũng không phải từ Nhà nước (do Nhà nước đã giao đất cho chủ đầu tư và thu đủ tiền sử dụng đất).

Dự thảo các luật sửa đổi hiện nay kéo dài tình trạng người nước ngoài mua nhà ở... trên trời và kéo theo quá nhiều hệ lụy. Giải pháp khả thi nhất để giải quyết triệt các vướng mắc là ghi nhận quyền sử dụng đất của cá nhân nước ngoài; đó cũng là giải pháp "kích cầu" thị trường bất động sản, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế.